VG Visie Daily #148: ‘Vastgoed is geen spreadsheet’

Eric Harmsen heeft grote plannen met IJver. Samen met collega’s Pascale Kievit en Lian Heijmans vertelt hij over de ambities van een vastgoedcollectief dat veel meer is dan een beheerder.

Er waait een frisse wind door IJver. De organisatie, die tot voor kort vooral bekendstond als  vastgoedbeheerder, heeft een fundamentele transformatie ondergaan. Eric Harmsen, eigenaar van IJver Groep, heeft samen met Pascale Kievit en Lian Heijmans een helder doel voor ogen: IJver positioneren als een integraal vastgoedmanagement- en adviesbureau dat eigenaarschap, flexibiliteit en persoonlijk partnerschap centraal stelt. ‘Middels onze nieuwe website introduceren we onze vernieuwde structuur,’ zegt Harmsen. ‘We groeien van twee naar vier werkmaatschappijen: IJver Beheer, IJver Vastgoed, IJver Wonen en de laatste houden we nog even voor ons zelf. Elk met een eigen focus, maar samen als één collectief dat vastgoed doorgrondt, beheert én verder brengt.’

Van beheer naar betrokkenheid

Wat begon als een behoefte van belegger MWPO om het vastgoedmanagement zelf te organiseren, is uitgegroeid tot een visie op vastgoed waarbij de gebruiker, eigenaar en markt centraal staan. ‘In het begin ging het puur om commercieel, financieel en technisch beheer,’ vertelt Heijmans. ‘Maar sinds Eric erbij is, kijken we nu breder, adviseren op strategisch niveau en nemen de eigenaar écht mee in het proces.’ IJver wil niet alleen onderhoudsverzoeken oppakken, maar ook meedenken over verhuurstrategieën, waardeontwikkeling, verduurzaming en transformaties. ‘We zitten aan tafel als regisseur,’ vult Harmsen aan. ‘Een eigenaar die twijfelt over het herontwikkelen van een rijksmonument, krijgt van ons een eerlijk advies – inclusief scenario’s, financiële onderbouwing en kennis van regelgeving.’

Een voorbeeld is de herontwikkeling van het complex Maupertuus in Groningen. ‘Dat is zo’n pand waar de eigenaar worstelde met de vraag: gaan we renoveren en blijven we verhuren of gaan we toch herontwikkelen? Wij zijn daar ingestapt als strategisch adviseur. We hebben een alternatieve businesscase doorgerekend, inclusief scenario’s voor hospitality of gemengd gebruik. Juist omdat we de markt kennen én het gebouw technisch kunnen doorgronden, komen we met realistische keuzes.’

IJvernaarschap

Die intensieve samenwerking zit ingebakken in het DNA van het nieuwe IJver. ‘Onze kernwaarde is eigenaarschap, of beter gezegd IJvernaarschap’ zegt Pascale Kievit, verantwoordelijk voor strategie en organisatieontwikkeling van IJver Beheer. ‘Dat betekent dat we ons werk benaderen alsof het ons eigen vastgoed is. We gaan verder dan een checklist afvinken – we denken vooruit, zijn aanspreekbaar, en als we iets beloven, maken we het af.’ Volgens Kievit is dat precies waar de markt nu behoefte aan heeft. ‘Wet- en regelgeving verandert razendsnel. ESG-strategieën, rapportageverplichtingen, verduurzamingseisen – het is voor veel beleggers lastig bij te benen. Juist dan wil je iemand naast je hebben die niet alleen de weg weet, maar ook helpt hem te bewandelen.’

IJver ontwikkelde zelfs een eigen methodiek onder de noemer De IJverwijzer: ‘Dat is geen gladde managementtool, maar een manier om met eigenaren gestructureerd en 360º visueel naar hun portefeuille te kijken,’ aldus Harmsen. ‘Van korte termijn onderhoud tot lange termijn waardecreatie. Het helpt om keuzes te maken die niet alleen technisch kloppen, maar ook strategisch en financieel onderbouwd worden.’

Flexibel en strategisch 

Dat brede perspectief maakt IJver volgens Harmsen onderscheidend. ‘De vastgoedwereld is per definitie inflexibel – stenen kun je niet zomaar verplaatsen. Maar de omgeving verandert sneller dan ooit. Dan moet je kunnen schakelen. Door vastgoedmanagement, transactiebegeleiding en assetmanagement in huis te hebben, kunnen wij snel en doordacht handelen.’

Een tweede voorbeeld is een grootschalige retailontwikkeling die IJver momenteel tezamen met de eigenaar/ontwikkelaar begeleidt. ‘Daar hebben we niet alleen het beheer, maar ook de marktanalyse en verhuur gedaan,’ vertelt Heijmans. ‘We kijken waar de bezoekers vandaan komen, welke formules missen, wat er nodig is om de exploitatie toekomstbestendig te maken. Soms is dat retail, soms is dat een mix met wonen of maatschappelijke functies.’

De kracht van het collectief

IJver presenteert zich nadrukkelijk niet als één bedrijf, maar als een collectief van gespecialiseerde werkmaatschappijen. ‘We werken met de expertise van meerdere disciplines samen, maar altijd als één team richting de klant,’ zegt Harmsen. ‘Dat betekent dat je voor technisch beheer, maar ook voor complexe transactievragen of strategisch advies bij ons terechtkunt. Wij streven naar langjarige partnerships’

De drie onderdelen hebben ieder hun eigen profiel: IJver Beheer richt zich op commercieel, financieel en technisch vastgoedmanagement, IJver Vastgoed begeleidt bij aan- en verkoop, aan- en verhuurrisicobeoordeling en procesregie en IJver Wonen komt later dit jaar met een eigen aanpak voor residentieel vastgoed. Er staat al een portefeuille van meer dan 500 woningen  klaar, die onder deze werkmaatschappij zal gaan vallen

Ondernemen met empathie

Wat IJver misschien nog wel het meest bijzonder maakt, is de manier waarop de drie praten over hun relatie met opdrachtgevers. ‘We willen geen ‘uurtje-factuurtje’-bureau zijn,’ zegt Kievit. ‘Als iemand belt met een vraag of een dilemma, starten we met meedenken zonder hier direct een opdracht aan te verbinden. We helpen, denken mee, en bouwen zo aan vertrouwen.’ Die aanpak werkt ook voor kleinere beleggers, die misschien geen eigen vastgoedafdeling in huis hebben. ‘We zijn geen partij die zegt: teken maar voor tien jaar,’ aldus Harmsen. ‘We geloven in vertrouwen opbouwen door te leveren. Dat betekent ook: geen schimmige Excel-sheets of jargon, maar een goed gesprek en duidelijke stappen. We zijn in staat om gedurende de gehele levenscyclus als adviseur aan te blijven, in plaats van éénmalig een transactie te doen. Wij geloven in eerst geven en dan krijgen.’

Klaar voor de toekomst

Met een groeiende klantenkring, een duidelijke positionering en tientallen jaren ervaring aan tafel, is IJver klaar voor de volgende stap. ‘We bouwen aan een stevige basis,’ zegt Harmsen. ‘En vanuit die basis kunnen we telkens opnieuw waarde toevoegen – of dat nu gaat om energie-efficiëntie, verhuurbaarheid of een tevreden huurder.’

Wat de drie bindt, is hun overtuiging dat vastgoed beter kan – menselijker, slimmer en met meer oog voor de lange termijn. ‘Vastgoed is geen spreadsheet,’ besluit Kievit. ‘Het zijn plekken waar mensen wonen, werken en leven. En als je daar oprecht betrokken bij bent, maak je het verschil.’