VG Visie Daily #153: ‘Transformatie is geen wondermiddel, maar wel een stille kracht in de woningbouwopgave’

Hilde Remøy is Professor Real Estate Management aan de TU Delft en houdt zich al haar hele wetenschappelijke loopbaan bezig met de vraag hoe leegstaand vastgoed een tweede leven kan krijgen. Vooral de transformatie van kantoren naar woningen heeft haar fascinatie. Ze publiceerde er veel over, adviseerde gemeenten en werkt aan Europese projecten. ‘Het mooie van transformatie is dat je met relatief weinig ingrepen een gebouw weer betekenis kunt geven; voor bewoners, voor een buurt, voor de stad.’

Je doet al jarenlang onderzoek naar transformatie. Hoe is het veld in de afgelopen vijftien jaar veranderd?

‘Toen ik in 2005 begon met mijn promotieonderzoek, was transformatie eigenlijk nog nauwelijks een onderwerp. Er was wel leegstand – veel zelfs – maar het werd niet gezien als een maatschappelijk probleem. Vastgoedeigenaren zaten vaak op gebouwen met hoge boekwaarden, en vanuit financieel oogpunt was het logischer om een gebouw te laten staan dan om het af te schrijven en te transformeren. Pas na de financiële crisis in 2008 veranderde dat. De urgentie werd zichtbaar, bij eigenaren én overheden. Vanaf 2012-2013 zagen we dan ook een flinke versnelling, met recordaantallen transformaties. Gemeenten als Amsterdam en Rotterdam richtten speciale loketten en ‘kantorenloodsen’ in om projecten te begeleiden. Ook wet- en regelgeving werd aangepast. Transformatie werd ineens een serieuze optie in het woningbouwinstrumentarium.’

En nu zie je dat die cijfers dalen?

‘Ja, na de piek tussen 2013 en 2017, toen jaarlijks meer dan 12.000 woningen via transformatie werden gerealiseerd, is het aantal projecten gedaald. Dat komt deels doordat de meest geschikte gebouwen op de beste locaties inmiddels zijn getransformeerd. Wat nu nog resteert, ligt vaak op moeilijkere plekken, zoals kantoorparken aan de rand van de stad, of bij infrastructuur met veel geluidsoverlast of luchtvervuiling. Maar ook de uitvoeringscapaciteit bij gemeenten speelt een rol: er zijn vaak te weinig ambtenaren om procedures snel te doorlopen. En dan helpt het niet dat we middenin een woningbouwcrisis zitten en de druk op gemeenten torenhoog is.’

Je noemt transformatie als onderdeel van de oplossing. Hoe groot kan dat aandeel zijn?

‘Als transformatie 10 tot 15 procent van de jaarlijkse woningproductie vormt, is dat al een substantiële bijdrage. Het zal nooit de hoofdoplossing zijn, daar is nieuwbouw voor nodig, maar het is wel een waardevol stuk van de puzzel. Zeker in binnenstedelijke gebieden, waar ruimte schaars is, biedt transformatie een duurzame en relatief snelle manier om woningen toe te voegen. Bovendien hergebruik je bestaande gebouwen en materialen, wat vanuit milieuoogpunt ontzettend belangrijk is.’

Is duurzaamheid inmiddels een belangrijker motief geworden bij transformatie dan bijvoorbeeld tien jaar geleden?

‘Absoluut. Waar het vroeger vooral ging om het oplossen van leegstand of het rendabel maken van vastgoed, is duurzaamheid nu een volwaardig argument. Je hergebruikt beton, staal, funderingen, allemaal materialen waar veel CO₂ in opgeslagen zit. Dat scheelt enorm in de milieubelasting. Bovendien kun je met relatief simpele ingrepen – zoals gevelisolatie of het aanpassen van installaties – grote stappen zetten richting energiezuinigheid. In ons nieuwe Europese onderzoeksproject, met onder andere een woningcorporatie in Limburg en partners in Frankrijk en België, onderzoeken we juist hoe je op een duurzame én betaalbare manier kunt transformeren. Dat is een heel actuele uitdaging.’

Wat zijn nu de grootste knelpunten voor partijen die willen transformeren?

‘Naast het eerdergenoemde capaciteitsprobleem bij gemeenten zie je dat het financiële plaatje vaak lastig rond te krijgen is. Veel kantoorgebouwen liggen op locaties waar mensen nu nog niet per se willen wonen: monofunctionele kantoorparken zonder voorzieningen, weinig openbaar vervoer en weinig levendigheid. Dat betekent dat je als ontwikkelaar risico’s moet nemen. Tegelijk zijn er vaak nog zaken als geluidsoverlast, stikstofregels, parkeernormen en bestemmingswijzigingen die extra hobbels opwerpen. Op papier lijkt een gebouw geschikt, maar in de praktijk kost het veel tijd en geld om alles geregeld te krijgen.’

Hoe belangrijk is de rol van gemeenten in het succes van een transformatie?

‘Enorm belangrijk. Gemeenten kunnen aanjager zijn, maar ook rem. In de succesvolle jaren van transformatie zagen we dat gemeenten actief meedachten, regelgeving versoepelden en zelf met gebiedsvisies kwamen. Als gemeente moet je durven kiezen: durven zeggen “dit kantoorpark willen we op termijn omvormen tot gemengd woongebied”. Dat vraagt visie, lef en lange adem. In sommige gevallen kan tijdelijk gebruik helpen om beweging te krijgen. Een mooi voorbeeld is een project in Rijswijk, waar studenten tijdelijk wonen in getransformeerde kantoorpanden. Dat trekt leven aan en laat zien wat er mogelijk is. Zo’n experiment kan de weg vrijmaken voor een meer permanente herontwikkeling.’

Zijn er nog veel gebouwen met potentie in Nederland?

‘Zeker. Als je door een stad als Rotterdam loopt, zie je nog steeds gebouwen waarvan je denkt: waarom is hier nog niks mee gedaan? Vaak zijn dat panden waar nog een huurder in zit of waarvan het eigenaarschap ingewikkeld is. Maar ook op plekken buiten de stad zie je mogelijkheden, mits je het breder bekijkt dan het gebouw alleen. Transformatie op gebouwniveau is soms te beperkt. Je moet steeds vaker kijken naar gebiedstransformatie, waarbij je meerdere gebouwen, infrastructuur, openbare ruimte en voorzieningen meeneemt. Dan creëer je echt leefbare woonomgevingen.’

Je hebt ook onderzoek gedaan naar het herbestemmen van kerken. Is dat vergelijkbaar met kantoren?

‘In zekere zin wel, maar het ligt vaak gevoeliger. Kerken zijn niet alleen gebouwen, ze zijn ook symbolisch en maatschappelijk geladen. In dorpen is de kerk vaak het hart van de gemeenschap. Iedereen heeft er herinneringen aan, iedereen heeft er een mening over. Dat maakt transformatie ingewikkeld. Er zijn vaak meerdere belanghebbenden: de kerkelijke eigenaar, de gemeente, de inwoners. En er zijn beperkingen aan wat er wel en niet in mag komen. Toch zijn er ook hier mooie oplossingen te vinden, zoals gedeeld gebruik of het toevoegen van woningen met behoud van de maatschappelijke functie.’

Welke rol speelt kennisuitwisseling in jouw werk?

‘Een hele grote. Juist omdat transformatie een complexe puzzel is met technische, juridische, financiële én sociale aspecten is het belangrijk om kennis te delen. Wat werkt in Amsterdam, kan misschien ook in Lille of Brussel werken, en andersom. Daarom vind ik Europese projecten zo waardevol: je leert van elkaar en kunt echt impact maken, ook op beleidsniveau. In ons huidige project in Limburg gaan we ook echt aan de slag met een concreet gebouw dat getransformeerd wordt. Dat maakt het tastbaar.’

Wat motiveert jou eigenlijk om hier al zo lang mee bezig te zijn?

‘Wat ik fascinerend vind, is dat transformatie heel tastbaar is. Je ziet de stad letterlijk veranderen. Een anoniem leegstaand gebouw krijgt ineens licht, leven, betekenis. En het mooie is: het is ook een proces waarin samenwerking centraal staat. Je hebt eigenaren, gemeenten, architecten, bewoners…iedereen moet meedoen om het te laten slagen. Dat sociale aspect, gecombineerd met de duurzame impact, maakt het voor mij een van de mooiste onderwerpen in het vastgoedonderzoek. En we zijn nog lang niet klaar.’

Persoonlijke vragen Hilde Remøy

WAT IS HET BESTE ADVIES OOIT?
‘Met samenwerken kom je verder.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP? 
‘Op promovendi en studenten die ik begeleid (heb) en die grote impact maken in de praktijk.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN? 
‘The fountainhead.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘Handmaid’s tale.’
WELKE SPORT DOE JE?
‘Hardlopen, hiken, langlaufen.’
HOE LAAT STA JE OP? 
‘06.30.’
WAT IS JOUW FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING? 
‘Noorwegen, ik ga graag hiken in de bergen.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT? ​
‘Rotterdam heeft veel goede restaurants die duurzaam werken met ingrediënten van het seizoen.’
WAT IS JOUW MOTTO?
‘Er is altijd meer dan één waarheid.’
WIE IS JOUW VOORBEELD EN WAAROM?
‘Ik heb het geluk gehad om tijdens mijn studie in Noorwegen les te krijgen van 3 vrouwelijke professoren. Ze zijn belangrijke rolmodellen geweest.’