Harmonieus Schiedams woonensemble van U Vastgoed geeft blijk van even hechte samenwerking

Met Terras aan de Schie en S’MAAK in het Schiedamse stationsgebied krijgt het herboren Schiedam de entree die het verdient. Oprichter Jan Ultee van verantwoordelijk ontwikkelaar U Vastgoed noemt de gemengde woontorens tussen de historische binnenstad en de geplande stadswijk Schieveste een collectief succes. ‘Met vaste ontwikkelpartners die elkaar waarderen en vertrouwen is alles mogelijk.’

Op het terras van het penthouse in woontoren Terras aan de Schie naast station Schiedam Centraal ligt op 54 meter hoogte de wereld aan je voeten. Met de Rotterdamse skyline in volle glorie, het havengebied en het verrassend groene achterland als uitzicht, mogen de toekomstige bewoners zich gelukkig prijzen. waar eerst een gedateerd kantoor stond, heeft U Vastgoed een hoogwaardig en duurzaam woongebouw met 130 appartementen en een stedelijke laag met horeca en daarboven kantoorruimte gerealiseerd. Pal daar tegenover is U Vastgoed de bouw begonnen van mixed-use project S’MAAK, met negentig appartementen, 2.000 m2 kantoorruimte, horeca en een parkeergarage.

Na drie decennia kan U Vastgoed-oprichter en directeur Jan Ultee nog altijd intens genieten van het moment dat de oplevering nadert. De geboren en getogen Rotterdammer heeft met zo’n 400 vastgoedobjecten zijn stempel gedrukt op regio Rotterdam, met de in 2023 opgeleverde 154 meter hoge CoolTower in hartje Rotterdam als letterlijk en figuurlijk hoogtepunt. De nuchtere Ultee is er echter de man niet naar om zich daarvoor op de borst te kloppen. Steeds meer is hij gaan beseffen dat alle verworvenheden het resultaat zijn van een harmonieus samenspel tussen alle bouw- en vastgoedpartners.

Snel ontwikkelproces

Dat Schiedam er straks twee prestigieuze gebouwen bij heeft, is voor hem evenzeer een verdienste van hem als van architect Martin van Wilsum, makelaar Jasper Kuijs en installatie- en bouwfysisch adviseur Richard wolf, die Ultee dan ook flankeren op het penthouseterras. Van Wilsum is medeoprichter van Van Wilsum Van Loon Architectuur en Stedenbouw, Kuijs is directeur wonen bij ooms Makelaars en wolf is eigenaar van wolf Dikken Adviseurs. ‘Alles valt of staat met een goede samenwerking. Als je met een vaste groep mensen werkt, kan je zaken beter voor elkaar krijgen. In de vastgoedsector draait het om mensen die je waardeert en vertrouwt. Dat vereenvoudigt en versnelt het ontwikkelproces. Tussen ons is nooit miscommunicatie bij het overbrengen van het verwachtingspatroon. Zonder veel uitleg bereiken we het beste resultaat. Als je dicht bij elkaar blijft hoef je ook niet telkens opnieuw het wiel uit te vinden’, poneert Ultee.

Optoppen

Dat beaamt architect Van Wilsum. ‘We begrijpen elkaar en luisteren vooral goed naar elkaar. Zo weten we snel of een project haalbaar is. Als van een getransformeerd gebouw minder dan 60 procent van de totale oppervlakte verhuurbaar is, houdt het op; het project is dan onrendabel. Met de constructeur heb ik berekend wat mogelijk is. Omdat de belasting als woongebouw veel lager is dan als kantoor, konden we er lagen aan toevoegen. Bouwkundig en technisch was de ideale oplossing om drie verdiepingen te verwijderen en er acht nieuwe aan toe te voegen. Richard bedacht een plan om de bestaande liftkern te incorporeren en de installaties uit het zicht te halen. Samen hebben we de gebruiksoppervlakte gemaximaliseerd. Jasper kent de lokale markt en doelgroepen als zijn broekzak en stemde daar met Jan het woningprogramma op af.’

Ensemble

De hoge kwaliteit lokte een andere doelgroep, verklaart makelaar Kuijs. ‘Doorgaans komt 60 tot 70 procent van kopers en huurders uit Schiedam, 20 procent uit randgemeenten en 10 procent van elders. Maar bij Terras aan de Schie komt de meerderheid uit Rotterdam, Delft en Den Haag. Dat zegt alles over de kwaliteit en de ligging naast station, metro en tram van deze woontoren. Je zit zo in de grote stad. ook is de metro onlangs doorgetrokken naar Hoek van Holland; je stapt zo op het strand uit. De bekendheid van Schieveste – de geplande stadswijk met 3.000 woningen en talloze voorzieningen onderdeel van gebiedsontwikkeling Schiedistrict – speelt eveneens een rol. Het ensemble Terras aan de Schie en S’MAAK vormt de entree van Schieveste en is de toegangspoort naar het historische centrum. Het upcoming imago van Schiedam helpt ook. De laatste jaren heeft het stadsbestuur de binnenstad enorm opgeknapt, de middenstand heeft de winkelstraten nieuw leven ingeblazen en er zijn talloze evenementen zoals de viering van 750 jaar Schiedam dit jaar.’

‘HET ENSEMBLE TERRAS AAN DE SCHIE EN S’MAAK VORMT DE ENTREE VAN GEBIEDSONTWIKKELING SCHIEVESTE MET 3.000 WONINGEN’

Humor

‘We leren van elk project’, vult ingenieur wolf aan. ‘elk nieuw project verhoogt de loyaliteit, zodat je net die extra stap wil zetten en elke keer net wat beter en slimmer ontwerpt. Het resultaat op een leuke, humorvolle manier bereiken is ook belangrijk; we hebben ook gewoon lol met elkaar. werk je telkens met andere partijen, is er altijd ruis op de lijn.’ De partners vertrouwen elkaar daarbij op hun eigen expertise en marktkennis, complementeert ontwikkelaar Ultee. ‘Ik vaar op hun expertise. Jasper kent de marktbehoeften en doelgroepen in regio Rotterdam. Als ik in Schiedam hele dure appartementen wil verkopen en Jasper zegt dat daar geen markt voor is, ga ik daar niet tegen in. Aan een groot ego heb je niets in dit vakgebied, dat werkt alleen maar tegen je’, complementeert de U Vastgoed-directeur.

Extra verkoopbare meters

Nu Terras aan de Schie bijna is opgeleverd, verschuift zijn aandacht naar het aanpalende S’MAAK. ‘Oorspronkelijk was dit een plan van Blauwhoed’, legt Ultee uit. ‘Het Blauwhoedplan bestond uit luxeappartementen met een butlerservice. De betaalbaarheid was hier in het geding. In Schiedam kan je niet vijf stappen in prijsniveau doen, begin met een of twee. nadat Blauwhoed zich terugtrok, heb ik het overgenomen. Met Terras aan de Schie vormt het een ensemble. Die belofte moeten we waarmaken aan de kopers en huurders. Het risico dat het jarenlang een braakliggende bouwplaats blijft, kon ik niet nemen. We hebben het met zijn vieren – binnen het vergunde – van een beautycase tot een businesscase gemaakt. Doel was het project betaalbaarder te maken. Martin en Richard slaagden erin 830 verkoop- of verhuurbare meters te winnen, dat gaf de doorslag.’

Jasper Kuijs, Jan Ultee, Richard Wolf en Martin van Wilsum

‘MET ZIJN VIEREN HEBBEN WE S’MAAK VAN EEN BEAUTYCASE TOT EEN BUSINESSCASE GEMAAKT’

Snelle startbouw verplichten

Zodra U Vastgoed de bouwvergunning had, startte de bouw. Ultee wil het niet anders. ‘overheden willen wij altijd de zekerheid geven dat we een project starten. Dealzekerheid is cruciaal, zeker in een lastige, onwillige markt. Als je iets koopt, betekent dat je vertrouwen in je product en in elkaar hebt. Aan wachten op een hoog voorverkooppercentage doe ik niet aan. De makelaar, architect en adviseur geven de meest actuele data; als je jaren wacht, kan je weer opnieuw beginnen. wat mij betreft worden ontwikkelaars verplicht gelijk te bouwen als de bouwvergunning er is. Druk erop, anders mikken ze eindeloos op verlenging.’ Voor Schiedam was de onmiddellijke startbouw een eye-opener, stelt Van Wilsum. ‘De ambtenaren en bestuurders voelden zich gesteund. Het komt regelmatig voor dat een ontwikkelaar telkens uitstel aanvraagt. Ze durven vaak geen verantwoordelijkheid te nemen, bang om te worden teruggefloten door de gemeenteraad of bestuursrechter.’

Potentiële bewoners profiteren als geen ander van een snelle startbouw, onderstreept Kuijs. ‘Kopers wil je niet jaren laten wachten op de oplevering. ook bij Terras aan de Schie – waarvan een belegger vijftig woningen heeft afgenomen – hoefden potentiële kopers niet van papier te kopen; ze kregen een rondleiding in de in aanbouw zijnde woontoren. Als makelaar hoefde ik amper een verkooppraatje te houden; de modelwoning en het spectaculaire uitzicht verkochten zichzelf.’

Ontwikkelpijplijn

ondanks de startbouw is er in S’MAAK niet alleen nog niets verkocht, ook het woningprogramma ligt nog niet vast. een bewuste keuze, legt Ultee uit. ‘U Vastgoed wil op alle niveaus flexibiliteit hebben. Dat stelt ons in staat rendabeler en zo dicht mogelijk conform de huidige marktvraag te ontwikkelen. De verhouding koop en huur bepalen we later. Dat is afhankelijk van de volatiele wet- en regelgeving en dito markt. op het laatste moment hebben we bovendien kans gezien het ontwerp aan te passen om het duurzaamheidslabel op A+++ te krijgen. Dat zorgt voor een waardevermeerdering en geeft kopers een hogere hypotheek met een rentekorting. Deze wendbaarheid is haalbaar, omdat onze ontwikkelpartners kritisch blijven en open staan voor veranderingen.’

De volatiele geopolitieke situatie en het wispelturige kabinetsbeleid deren U Vastgoed vooralsnog niet. ‘onzekerheid domineert de huidige tijd. U Vastgoed zet daarom alle zekerheden in die het heeft; zekerheid van financiering, partners en marktkennis. Vandaar dat we ook alleen in Groot-Rotterdam actief zijn. elders ontbeer ik die specifieke kennis en partners. We hebben een ontwikkelpijplijn met zo’n 600 woningen de komende twee jaar. Ik sta altijd open voor nieuwe locaties en kansen. Meestal hoef ik niet te zoeken; de mooiste krijg ik vaak aangeboden. Zo gaan we op een bijzondere locatie 340 woningen ontwikkelen. Meer zeg ik niet, het nieuws maak ik pas op de PROVADA bekend’, knipoogt Ultee.

Jan Ultee oprichter en directeur U Vastgoed

WAT IS HET ALLERBELANGRIJKSTE DAT WE NU NODIG HEBBEN IN DE WONINGMARKT:
Duidelijkheid.
MOET DE REGIE WEER BIJ HET RIJK LIGGEN OF JUIST LOKAAL HOUDEN:
Lokaal.
HOE HOUDEN WE WONEN BETAALBAAR:
Procedures verkorten en gemeentegronden halveren in prijs, op basis van antispeculatie en nabetalingen.
WELKE BIJDRAGE WIL JIJ LEVEREN:
Ontwikkelpotentie schenken.
WELKE FACTOREN ZIJN BELANGRIJK VOOR DE WOONMILIEUS VAN DE TOEKOMST:
Het openhouden van bebouwingen.
OP WELKE MANIER KAN DE MARKT BIJDRAGEN OM DE PROBLEMEN OP DE WONINGMARKT AAN TE PAKKEN:
Bouwen bij vergunning, zonder afhankelijk te zijn van voorverkoop.
HOE ZIE JIJ JE EIGEN ROL:
Bouwen, bouwen.
HERONTWIKKELING OF NIEUWBOUW:
Beide – een combinatie.
WAAR LIGGEN DE MEESTE KANSEN, BINNENSTEDELIJK OF IN HET BUITENGEBIED:
Binnenstedelijk.
HOE KUN JE AANTREKKELIJKE WONINGEN BLIJVEN BOUWEN IN DEZE MARKT:
Dicht bij de vraag ontwikkelen.
ZETTEN WE IN OP STANDAARDISERING OF BLIJVEN WE MAATWERK LEVEREN:
Voor de prijs op standaard, voor de verleiding op maatwerk.
HOE SPELEN WE IN OP TRENDS ALS GEMEENSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN:
Via de overheid regelen.
HOE KUNNEN DE WOONBLOKKEN VAN DE TOEKOMST BIJDRAGEN AAN EEN LEVENDIGE OMGEVING WAAR ONTMOETING MOGELIJK IS:
Door het openbaar gebied eromheen goed te ontwerpen en activeren.