‘Keep calm and carry on’ op de Britse woningmarkt

Toen op 1 juli 2024 in Nederland de Wet betaalbare huur van kracht werd, zag Job Gutteling het aantal bezoekers van de site van ‘zijn’ Securin van de ene op de andere dag de lucht in schieten. ‘A dull moment’ is er sindsdien niet meer geweest voor de specialist in investeringsvastgoed in Groot-Brittannië, die inmiddels ruim zestig Nederlandse klanten aan een Britse woningportefeuille heeft geholpen, om ze vervolgens volledig te ontzorgen. And counting…

In het nieuwe kantoor van Securin in Utrecht drinkt Gutteling thee uit een felrode beker waar in witte letters ‘Keep calm and carry on’ op staan. Die beroemde slogan prijkte in 1939 op een poster, waarvan er in de aanloop naar de Tweede Wereldoorlog maar liefst bijna 2,5 miljoen werden gedrukt door het Britse Ministerie van Informatie. ‘We hebben de bekers eind vorig jaar als kerstgeschenk verspreid onder bestaande en nieuwe klanten,’ legt Gutteling uit. ‘Het ludieke geschenk had ook een serieuze ondertoon: in deze onzekere, hectische tijden, kunnen we door rustig ons ding te blijven doen samen de kansen blijven grijpen die de Britse woningmarkt biedt.’

Zelf doet Gutteling dat al sinds 2018, het jaar waarin hij samen met zijn vrouw Melanie zijn debuut maakte op de Britse vastgoedmarkt. Het resulteerde in het e-book ‘Succesvol investeren in Brits vastgoed’ en twee bedrijven: Ciconia (zie kader) en Securin, dat Nederlandse klanten volledig ontzorgt bij het opbouwen en/of beheren van een vastgoedportefeuille in Groot-Brittannië. ‘Onze focus ligt daarbij op Noord-Engeland en Wales,’ legt Gutteling uit. ‘Anders dan in wereldstad Londen, is het voor onze doelgroep in steden als Manchester, Liverpool, Leeds, Birmingham en Newcastle wel mogelijk om een direct nettorendement (huurstroom) van minimaal 4,5 tot acht procent op jaarbasis te combineren met een indirect rendement (waardestijging woningen) van ruim tien procent over de komende vijf jaar.’

Dergelijke rendementen zijn in Nederland ondenkbaar?

‘Ja. Net als in Nederland is ook in het Groot-Brittannië sprake van een enorme druk op de woningmarkt, veroorzaakt door een combinatie van een groeiende bevolking en een grote woningschaarste. Het belastingklimaat in Groot-Brittannië is veel eerlijker dan in Nederland, en ook veel aantrekkelijker voor woningbeleggers, terwijl de huurmarkt er een stuk liberaler is. Er is geen scheiding tussen sociale huur en vrije huur, een begrip als ‘waarde in verhuurde staat’ bestaat niet en huurders zijn veel minder beschermd dan in Nederland. Dat leidt tot excessen, maar net als onze klanten houden wij ons verre van die onderkant van de Britse woningmarkt waar mensen met de laagste inkomens op zijn aangewezen. We willen een van de vele goede woningverhuurders zijn in Groot-Brittannië.’

‘VAN DE BRITSE WONINGMARKT KUNNEN WE LEREN DAT VERREGAANDE REGULERING AVERECHTS WERKT’

Zeker in het middensegment zijn woningverhuurders in nederland in een kwade reuk komen te staan…

‘In Groot-Brittannië is daar geen sprake van. ‘Wanted: landlords’ oftewel ‘Gezocht: woningverhuurders’ zag ik laatst staan op een poster die in de etalage van een Engelse makelaar hing. Beleggers werden opgeroepen om appartementen te kopen in een nieuw te bouwen woontoren, om die vervolgens te verhuren. Dat is in Groot-Brittannië de gewoonste zaak van de wereld. Sterker nog: we doen het zelf ook steeds vaker, voor klanten die een woningportefeuille willen opbouwen. Volstrekt ondenkbaar en zelfs onmogelijk in Nederland. De tekst ‘Gezocht: woningverhuurders’ kan ik me in ons land alleen voorstellen op een poster waarop een belegger wordt afgebeeld als een boef, compleet met stoppelbaard en zwarte balkje voor zijn ogen.’

‘ONS DOEL, HONDERD KLANTEN DIE SAMEN VOOR 200 MILJOEN EURO AAN BRITSE HUURWONINGEN BEZITTEN, MOETEN WE BINNEN ENKELE JAREN KUNNEN BEREIKEN’

Om die vergelijking door te trekken: de wet betaalbare huur en de fiscale veranderingen (box 3!) Zijn in Nederland de straf voor de ‘zonden’ van woningverhuurders?

‘Ja. Killing is vooral dat huurcontracten van onbepaalde tijd weer de norm zijn geworden. Dat heeft ons een hele nieuwe categorie klanten opgeleverd, waardoor we nog sneller groeien: particulieren en ondernemers die hun woningportefeuille in Nederland uitponden om het geld vervolgens te investeren in Brits vastgoed. Het heeft ervoor gezorgd dat de omzet van Securin in 2024 met 300 procent is gegroeid. De woningen in Engeland en Wales waar we tot dusver ruim zestig Nederlandse investeerders aan hebben geholpen en die we ook voor ze beheren, hebben inmiddels een gezamenlijke waarde van bijna 30 miljoen euro.

Ons doel, honderd klanten die samen voor 200 miljoen euro aan Britse huurwoningen bezitten, moeten we binnen enkele jaren kunnen bereiken, want de druk op de woningmarkt blijft enorm. Onder andere door een tekort aan bouwvakkers wordt de jaarlijkse woningbouwopgave van 300.000 nieuwe woningen bij lange na niet gehaald. Van de nieuwbouw die wel wordt gerealiseerd is via ons inmiddels een klein deel eigendom geworden van Nederlandse investeerders. Ik zei het net al: dat mag hier gewoon, is ook maatschappelijk helemaal geaccepteerd. Vergelijk dat eens met Nederland, waar je op een verjaardag niet eens durft te zeggen dat je een paar woningen bezit en verhuurt…’

‘HET BELASTINGKLIMAAT IN GROOT-BRITTANNIË IS VEEL EERLIJKER DAN IN NEDERLAND, EN OOK VEEL AANTREKKELIJKER VOOR WONINGBELEGGERS, TERWIJL DE HUURMARKT ER EEN STUK LIBERALER IS’

‘NET ALS WIJ MOETEN ONZE KLANTEN EEN LANGE-TERMIJNSTRATEGIE HEBBEN EN EEN POSITIEVE BIJDRAGE WILLEN LEVEREN AAN DE BRITSE WONINGMARKT’

Over Ciconia

Onder de naam ‘Ciconia’ heeft Gutteling de afgelopen jaren ook een eigen Britse vastgoed- en projectenportefeuille opgebouwd, die anno 2025 een waarde van 70 miljoen pond heeft. Een deel van de ontwikkelde woningen is verkocht, een deel is toegevoegd aan de eigen Engelse verhuurportefeuille van Ciconia dat daarnaast samen met andere beleggers gedeeld eigenaar is van vijftig andere woningen.

Anders dan in Nederland geldt in Groot-Brittannië geen anti-speculatiebeding of zelfbewoningsplicht?

‘Nee. Kijk, dit zijn brochures die ontwikkelaars ons toesturen met als onderliggende boodschap: zit er iets voor jullie tussen om te kopen en vervolgens te verhuren? In bruisende steden als Manchester en Liverpool gaat het vaak om appartementen met een oppervlak van 40 à 50 m 2 , die niet casco maar klant en klaar worden opgeleverd, inclusief meubels. Ze zijn bijzonder in trek bij young professionals, die een goed jaarsalaris hebben en zich de huur dus kunnen permitteren. Net als de woningprijzen staan de huren in steden als Manchester en Liverpool overigens in geen verhouding tot die in Londen, een stad die we niet voor niets links laten liggen. Daarentegen zijn we inmiddels ook actief in de regio Yorkshire, die samen met Manchester en Liverpool een soort ‘Brabantse stedenrij’ vormt: de economie is er booming en dat zie je terug aan de bevolkingsopbouw en de stedelijke ontwikkeling, inclusief voormalige industriegebieden die worden getransformeerd in levendige woongebieden met veel hoogbouw.’

Wat kunnen we leren van de Britse woningmarkt?

‘Dat verregaande regulering averechts werkt. Terwijl de woningmarkt in Nederland helemaal kapot is gereguleerd, functioneert het overgrote deel van de veel liberalere woningmarkt in Groot-Brittannië simpelweg goed. Een puntenstelsel bestaat niet, een woningverhuurder mag zelf iedere 24 maanden bepalen of hij de huur met twee, vijf of tien procent verhoogt. Extreme huurverhogingen worden echter alleen doorgevoerd door heethoofdige verhuurders die voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten en niet uit zijn op een goede lange-termijnrelatie met hun huurders. Securin streeft naar maximaal honderd ‘platinum klanten’ die net als wij een lange-termijn-strategie hebben en een positieve bijdrage willen leveren aan de Britse woningmarkt, in de vorm van een goede relatie met huurders die wonen in goed onderhouden en energiezuinige woningen. Anders dan in Nederland, gaat dat onder het motto ‘Keep calm and carry on’ aan de andere kant van de Noordzee wél samen met aantrekkelijke directe en indirecte rendementen.’