VG Visie Daily #158: ‘We willen geen probleem zijn, maar een oplossing’

RD Vastgoed is een handelshuis dat zich de laatste jaren steeds nadrukkelijker richt op studentenwoningen. Niet zonder succes: het model waarbij oude panden worden opgekocht, verduurzaamd en geoptimaliseerd, blijkt ook in deze tijd van regels en onzekerheid nog steeds prima te werken. Kamil Boussatta en Martijn de Haan vertellen over hoe hun jonge bedrijf het verschil wil maken in een vastgelopen markt.

‘Je kan ons verhaal best vaak tegenkomen,’ zegt Martijn lachend.  ‘We proberen zichtbaar te zijn via podcasts, artikelen en video’s en dat werkt. Niet alleen voor de naamsbekendheid, maar ook voor het vertrouwen dat mensen in ons hebben. Mensen komen naar ons toe met de indruk dat ze ons al kennen en dat verlaagt de drempel enorm om zaken te doen.’ Ook staat de naam sinds een tijdje op het voetbalshirt van Den Bosch en sponsort het bedrijf het kickboksen van Glory. Martijn: ‘Het helpt vooral dat mensen een soort affiniteit onbewust gaan creëren met je, met de naam en de personen doordat je op meerdere momenten op meerdere platforms terug zien komen.’

RD Vastgoed is een relatief jonge speler, opgericht vier jaar geleden door Lukas Kerrebijn, met Kamil en Martijn die zich respectievelijk drie en tweeënhalf jaar geleden aansloten. In die korte tijd groeide het team naar dertien mensen. De werkwijze is relatief simpel, maar effectief: panden opkopen, optimaliseren en kant-en-klaar verkopen aan vastgoedbeleggers. ‘Wij zitten een beetje tussen de makelaar en de handelaar in,’ legt Kamil uit. ‘We kopen het vastgoed op, verbeteren het, maken het duurzaam en zorgen dat het een beleggingsproduct wordt dat beleggers direct kunnen gebruiken. Dat maakt ons uniek: veel makelaars krijgen deze objecten niet verkocht en handelaren vinden ze vaak niet interessant. Wij zien er wel brood in, juist omdat we dat hele traject goed begeleiden.’

De focus op studentenhuisvesting

Waar het ooit begon met kleine appartementen, heeft RD Vastgoed zich inmiddels gespecialiseerd in grote kamerverhuurpanden in steden als Nijmegen, Zwolle, Leiden en Breda. En dat is geen toeval. ‘Studentenhuisvesting is een groot probleem in veel steden. Wij proberen daar een oplossing voor te bieden,’ vertelt Martijn. ‘Het liefst samen met gemeenten.’ De panden die RD Vastgoed aankoopt, zijn vaak verouderd. ‘Er zijn veel oudere beleggers die geen zin meer hebben om zo’n pand helemaal te verduurzamen volgens de normen van 2025. Maar jonge beleggers staan daar anders in,’ zegt Kamil. ‘Zij zien die nieuwe regels niet als barrière, maar als de nieuwe standaard.’ Het bedrijf met de jonge ambitieuze mensen voorziet hen van een compleet verbouwingsplan, inclusief verduurzamingsrapport, indelingsvoorstellen en kostenramingen. ‘Soms krijgen we een pand binnen met energielabel G en vier tot zes maanden later is het label A. Nieuwe vloeren, nieuwe badkamers, keukenblokjes op de kamers. Alles om het weer 10 tot 15 jaar geschikt te maken voor studenten.’

Verdienmodel met verbeteringen

Verduurzamen is niet alleen maatschappelijk relevant, het maakt het businessmodel voor beleggers ook aantrekkelijker. ‘Bij studentenhuisvesting draait het om optimalisatie,’ legt Martijn uit. ‘Met een paar slimme ingrepen kun je meer huurpunten realiseren, en dus hogere huren vragen binnen de wettelijke kaders.’ Een concreet voorbeeld? ‘Een kamer van 11 m² waar we een klein keukenblokje aan toevoegen. Daarmee krijgt de student meer zelfstandigheid, en de belegger een hogere waardering. Of een pand in Utrecht met kleine kamers van 7 à 8 m². Daar konden we door het hoge plafond hoogslapers plaatsen en toch een keukenblokje toevoegen. Zo behoud je het vloeroppervlak, maar verhoog je de waarde.’

Regelgeving is grillig, maar niet onoverkomelijk

Kamil en Martijn zijn realistisch over de uitdagingen in de markt. ‘De grootste ruis is de continue verandering in regels,’ stelt Martijn. ‘Huurbevriezing, belastingveranderingen in box 3, een nieuw woningwaarderingsstelsel… Het maakt beleggers onzeker. Maar als er eenmaal duidelijkheid is, past iedereen zich aan.’ De twee willen af van het negatieve beeld dat vaak aan beleggers kleeft. ‘Wij zien onszelf juist als onderdeel van de oplossing. Natuurlijk willen beleggers rendement, maar dat kan prima samengaan met maatschappelijke impact. Gemeenten willen goede kamers, beleggers willen goede panden. Daarin ligt een win-win.’

Wensen voor de samenwerking met gemeenten

RD Vastgoed zou graag nog vaker en sneller schakelen met gemeenten. ‘In Leiden en Nijmegen merken we dat het werkt als er een vaste contactpersoon is die je kent. Dan kun je bij vergelijkbare casussen snel afstemmen en doorpakken,’ zegt Kamil. ‘Maar soms benader je een algemeen e-mailadres en duurt het weken voordat je de juiste persoon spreekt. Dan wordt het lastig.’ Een andere suggestie: tijdelijke vergunningen. ‘Het is soms moeilijk om een permanente vergunning rond te krijgen vanwege bezwaarprocedures,’ zegt Martijn. ‘Maar een vergunning voor tien of vijftien jaar? Daar kunnen veel meer partijen mee uit de voeten.’

Studenten willen ook kwaliteit

RD Vastgoed merkt dat studenten bereid zijn iets meer te betalen als de kwaliteit daar naar is. ‘Een goede kamer met een keukenblokje, nette badkamer en duurzame voorzieningen? Daar betalen studenten liever 600 euro voor dan 450 voor een tochtige kamer zonder voorzieningen,’ zegt Kamil. Toch is er binnen één pand ruimte voor verschillende prijsniveaus. ‘In een pand in Nijmegen hadden we kamers van 7 m² voor €400 en kamers van 20 m² voor €700. Er is voor elk wat wils en de meeste studenten betalen het niet volledig zelf: ze krijgen vaak hulp van ouders of studiefinanciering.’

Groei en ambities

RD Vastgoed groeit hard en wil die lijn doortrekken. ‘We willen nog meer betekenis geven aan het oplossen van het huisvestingsprobleem,’ zegt Martijn. ‘Dat kunnen we alleen als we goed samenwerken met gemeenten en de lijnen kort zijn. Wij kunnen snel schakelen, snel verbouwen en snel verkopen. Daar profiteren alle partijen van.’ Dubai is een tweede groeimarkt. ‘Twee jaar geleden hebben we RD Dubai opgericht, omdat het klimaat voor beleggingen in Nederland toen minder gunstig werd,’ zegt Kamil. ‘Daar liggen andere kansen, maar onze focus op de Nederlandse studentenmarkt blijft voorlopig prioriteit.’ De filosofie is simpel: niet zeuren, maar doen. ‘De regels zijn wat ze zijn. Wij kijken liever naar wat wél kan dan naar wat niet kan. En tot nu toe blijkt daar verrassend veel mogelijk in.’

Persoonlijke vragen Kamil Boussatta en Martijn de Haan

WAT IS HET BESTE ADVIES OOIT?
Kamil: ‘Denk niet in problemen, maar in oplossingen.’
Martijn: ‘Dat je dankbaar moet zijn voor de uitdagingen die op je pad komen. Hoge bergen hebben diepe dalen.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
Kamil: ‘Het bedrijf dat we hebben opgebouwd.’
Martijn: ‘Dat we elke dag met plezier en een mooi team kunnen werken.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
Kamil: ‘De tuinen der oprechten.’
Martijn: ‘The Alchemist van Paulo Coelho.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
Kamil: ‘Suits.’
Martijn: ‘The Big Short.’
WAT IS JOUW FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING?
Kamil: ‘Lombok, Indonesië.’
Martijn: ‘Thailand.’
WAT IS JOUW MOTTO?
Kamil: ‘Keihard werken, keihard genieten.’
Martijn: ‘Work hard, play hard.’
WIE IS JOUW VOORBEELD EN WAAROM?
Kamil: ‘Mijn moeder, omdat ze altijd haar best heeft gedaan om mij zo gelukkig mogelijk te maken.’
Martijn: ‘Mijn vader, omdat hij mij van jongs af aan heeft geleerd dat je hard moet werken om dingen te bereiken.’