VG Visie Daily #160: ‘Politiek organiseert z’n eigen falen’

De woningnood is al jaren onderwerp van debat, beleid en beloften. Politici spreken vol overtuiging over het bouwen van 100.000 woningen per jaar, maar de praktijk blijkt weerbarstig. Volgens Edwin Buitelaar, hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling aan de Universiteit Utrecht, is die kloof tussen ambitie en realisatie deels verklaarbaar en deels zelfgeorganiseerd. In dit openhartige gesprek gaat hij in op de hardnekkige complexiteit van de woningbouw, de overschatting van regie, het falen van systeemdenken én het belang van institutionele vernieuwing. ‘We zijn goed in kaarten tekenen, maar slecht in het regelen van de spelregels daaronder.’

Je hoort het overal: er moeten 100.000 woningen per jaar gebouwd worden. Gaat dat ooit lukken?

‘Vooralsnog halen we het niet, en het is maar de vraag of dat ooit lukt. Wat me stoort is dat zulke doelen vaak worden gesteld door mensen die niet zelf verantwoordelijk zijn voor de realisatie. Waarom zou je dan zulke getallen noemen? Je organiseert aan de voorkant je eigen falen. Het zou zinvoller zijn als de politiek zich inzet om de partijen die wél verantwoordelijk zijn, zoals woningcorporaties, ontwikkelaars en gemeenten, in staat te stellen om die productie op te voeren.’

Hoe doe je dat dan?

‘Door bijvoorbeeld corporaties niet langer het leven zuur te maken. Ze zijn nog steeds aan het bijkomen van de verhuurdersheffing. Geef ze financiële armslag, maak het makkelijker om vermogen in te zetten. En kijk ook breder: je kunt je afvragen of al die woningen wel daadwerkelijk gebouwd moeten worden of dat er ook andere oplossingen zijn, zoals transformatie of beter gebruik van bestaande voorraad.’

Waar loopt het nu vast?

‘Het is een complex samenspel van factoren. Natuurlijk spelen regels een rol, maar er is meer. We zijn als land slecht in staat gebleken om bescheiden te zijn bij het maken van nieuwe wetgeving. Bij elk risico verzinnen we een regel, waardoor we onze eigen juridische complexiteit opbouwen. Daarnaast rekenen we bij grondprijzen vaak vooruit op toekomstige vastgoedwaarde. Dat gaat goed zolang de markt stijgt, maar als het stokt, blijft de ontwikkeling jaren achter. De remweg is lang.’

Speelt projectvertraging door ontwikkelaars zelf ook mee?

‘Zeker. Soms is het aantrekkelijk om de boel even te temporiseren. Dat wordt nooit openlijk gezegd, maar het gebeurt wel. Je onderhandelt wat langer met de gemeente, zegt dat de eisen te hoog zijn en wacht tot de markt weer aantrekt. Dan verkoop je voor een hogere prijs. Dus ja, ontwikkelaars dragen soms ook bij aan het lage tempo.’

Stel dat alles soepeler gaat, bouwen we dan ineens 30.000 woningen meer per jaar?

‘Dat is niet realistisch. We hebben niet zomaar meer bouwvakkers en bouwmaterialen worden niet ineens goedkoper. De bouwproductie opvoeren is niet een kwestie van één knop omzetten. Politici zouden eerlijker moeten zijn en zeggen: ‘We gaan bouwen stimuleren waar we kunnen, maar garanties kunnen we niet geven’.’

Is er genoeg kennis bij de overheid om dit soort processen goed te begeleiden?

‘Er is veel kennis weggelekt. Vanaf 2011 is er fors bezuinigd op ruimtelijke ordening. Mensen die voorheen betrokken waren bij nationale ruimtelijke plannen, zijn vertrokken of overgestapt naar andere sectoren. Het is niet alleen een gebrek aan kennis, maar ook aan politieke waardering voor die kennis. Beleidsmakers zijn vaak meer bezig met wat het betekent voor mijn minister in plaats van: wat is nodig voor goed woonbeleid?’

Heeft dat te maken met de manier waarop we ons land inrichten?

‘De ruimtelijke ordening weerspiegelt de bredere maatschappelijke ontwikkelingen. Waar vroeger consensus was over doelen als het gescheiden houden van stad en platteland, is dat nu gepolitiseerd. Er is veel minder consistentie in beleid. Tegelijkertijd zit er nog wel veel goede inhoudelijke denkkracht in Nederland. Mensen als Jan Rotmans hebben interessante visies, maar het ontbreekt aan institutionele visie: hoe organiseer je het systeem zó dat het werkt?’

Wat bedoel je met institutionele visie?

‘We zijn heel goed in mooie kaarten tekenen, maar slecht in nadenken over de spelregels eronder. Hoe organiseer je het grondbeleid? Hoe geef je gemeenten de middelen en bevoegdheden om beleid uit te voeren? Hoe zorg je dat publieke investeringen lonen? Daar zitten de echte vragen. Misschien moeten gemeenten bijvoorbeeld meer eigen belasting kunnen heffen, zodat ze de gevolgen van hun keuzes ook zelf voelen.’

Wat zou er moeten veranderen aan de manier waarop we plannen maken?

‘We zouden fundamenteel moeten nadenken over hoe we nu rekenen. Neem de grondexploitatie: vaak wordt alleen gekeken naar het moment van oplevering, maar zaken als klimaatadaptatie spelen pas daarna. Als je die kosten vooraf meeneemt, kom je misschien tot andere locatiekeuzes. Dan is Zuidplas misschien toch minder logisch dan iets bij Enschede. Het draait niet alleen om ruimte, maar ook om geld, macht en prikkels.’

Is er niet meer aandacht gekomen voor regie vanuit de overheid?

‘Het woord ‘regie’ is heel populair geworden, maar het wordt vaak zonder inhoud gebruikt. Iedereen roept het, maar wat bedoelen we daar eigenlijk mee? Wil je echt regie voeren, dan moet je keuzes maken. Niet alles tegelijk willen. Niet elk beleidsdocument een wensenlijst laten zijn. En dat is politiek ongemakkelijk. Toch zou het helpen als we eerst helder zouden definiëren wat we onder regie verstaan voordat we ermee gaan strooien.’

Tot slot, waar zou je nu als eerste op inzetten?

‘Stop met nieuwe barrières opwerpen en help de partijen die willen bouwen. Dat betekent niet dat ruimtelijke ordening er alleen is voor de bouwsector – integendeel – maar de overheid moet wel duidelijk maken welke richting ze op wil. Zonder realistische doelen, zonder spelverandering tijdens het spel, en mét waardering voor kennis en uitvoering. Pas dan kunnen we langzaam uit deze wooncrisis komen.’

Persoonlijke vragen Edwin Buitelaar

WAT IS HET BESTE ADVIES OOIT?
‘Poeh….wees wat aardiger voor jezelf!’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Ik vind ‘trots’ een heel moeilijk begrip omdat het een soort toe-eigening van kwaliteiten veronderstelt waarvan maar zeer de vraag is in welke mate dat terecht is. Je hebt vaak ook gewoon geluk. ‘Tevreden’ ben ik met de eigenschap om me tot meerdere typen mensen en gremia te verhouden, zowel professioneel als privé.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN? 
‘The Plot Against America van Philip Roth.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘Unsere Mütter, unsere Vater’
WELKE SPORT DOE JE?
‘Fitness, wielrennen.’
HOE LAAT STA JE OP?
‘Liefst niet te vroeg, ik ben geen ochtendmens.’
WAT IS JOUW FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING?
‘Ik houd van stedentrips: naar Berlijn, Barcelona, Milaan, Parijs.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT?
‘Ooit een keer, lang geleden, in de Librije gegeten. Dat was wel heel bijzonder, vond ik. Iets dichter bij huis en in een ander prijssegment: momenteel eet ik graag bij de Wine Table op de Biltstraat in Utrecht.’