VG Visie Daily #164: ‘Met een straatje erbij kun je 25.000 extra woningen per jaar bouwen’

Sinds 2006 leidt macro-econoom Taco van Hoek het EIB, het onderzoeksinstituut dat de bouwsector en overheid van data en inzichten voorziet. Hij kent de woningbouw door en door,  zowel de kosten als de knelpunten. In dit gesprek pleit hij voor een realistische en snellere aanvliegroute: niet vooral megaprojecten of eindeloze binnenstedelijke transformaties, maar gewoon ‘een straatje erbij’. Klein, slim en snel. ‘Als je tempo wil maken, moet je anders durven denken.’

De woningbouwopgave is enorm. Heb je er nog vertrouwen in dat we het gaan oplossen?

‘Ja, ik zie zeker kansen. Maar dan moeten we wel realistischer worden over de aanpak. Wat we nu zien is dat de focus sterk ligt op binnenstedelijke herstructurering. Dat kans soms wenselijk zijn, maar in de praktijk zijn dat ook heel ingewikkelde projecten. De kosten zijn hoog, de doorlooptijden zijn erg lang en vaak moet je eerst bedrijven verplaatsen of grond saneren dus dat vertraagt enorm. Als we echt woningen willen bijbouwen vóór 2030, dan moeten we ook kijken naar locaties waar het sneller kan.’

Waar liggen volgens jou die snellere kansen?

‘Wij hebben veel onderzoek gedaan naar kleinschalige woningbouw aan de randen van steden en dorpen, wat we “een straatje erbij” zijn gaan noemen. Denk aan 30 of 40 woningen, direct grenzend aan bestaande bebouwing. Dat sluit aan op bestaande infrastructuur en voorzieningen. Je hoeft niet door het landschap heen met nieuwe wegen of tramlijnen en je kunt echt tempo maken.’

Sommige provincies wilden daar juist heel streng in zijn, toch?

‘Klopt. Noord-Holland is daar een goed voorbeeld van. Tot voor kort mocht je daar in sommige regio’s zelfs geen enkele woning buiten bestaand stedelijk gebied bouwen. Maar dat verandert nu. Je ziet in Noord-Holland, Gelderland en Limburg dat het ‘straatje erbij’ serieus in beeld is. Wij hebben in ons onderzoek ook laten zien dat je met een beperkt beslag op landbouwgrond – 1 tot 2 procent – al een kwart van de woningbouwopgave zou kunnen realiseren. En zonder dat je het landschap aantast, mits je het zorgvuldig doet.’

Wat is de grootste misvatting over zo’n aanpak?

‘Dat het “versnipperd” zou zijn of “landschapvervuiling” oplevert. Terwijl als je het kleinschalig doet, met kwaliteit en in landelijke stijl, mensen het vaak juist waarderen. Ik herinner me een mevrouw in Amsterdam-Noord die zei in een tv-reportage: “Dit vind ik mooi, maar ze moeten het niet helemaal volbouwen.” Precies dat is de kern: voeg op een goede manier iets toe, geen uitbreiding van steden met tienduizenden woningen, maar wel een oplossing voor dorpen die hun school of supermarkt dreigen te verliezen.’

En wat vinden ontwikkelaars ervan?

‘We zijn ook bij ontwikkelaars en bouwbedrijven langs geweest. De exploitatie van dit soort kleine projecten is vaak prima rond te krijgen, zolang je goed kunt aansluiten op bestaande voorzieningen. Je hebt minder schaalvoordelen, maar ook veel minder risico’s en weerstand. De sleutel is dus: wees selectief en zorgvuldig. Het hoeft niet overal, maar waar het logisch is, moet het kunnen.’

Hoeveel woningen extra kun je daarmee bouwen? Hoe reëel is dat?

‘Zo’n 20.000 tot 25.000 woningen per jaar extra is zeer reëel. We hebben het allemaal doorgerekend. In Noord-Holland alleen al zouden er met “een straatje erbij” 200.000 woningen gebouwd kunnen worden, als je puur ruimtelijk kijkt. Natuurlijk doe je dat niet allemaal. Maar stel dat je er 25.000 per jaar doet landelijk, naast de reguliere pijplijn van zo’n 70.000 woningen, dan kom je bij de 100.000 woningen per jaar die we nodig hebben.’

En wat levert die aanpak nog meer op?

‘Het helpt ook bij het versterken van dorpen. In bijvoorbeeld Gelderland, Overijssel en Brabant zie je dat vergrijzing de leefbaarheid onder druk zet. Als je dan jonge gezinnen of ouderen in het dorp kunt houden, blijven voorzieningen als de school, sportclub en supermarkt overeind. Dat is ook een publiek belang.’

Maar hoe zit het met stikstof? Dat is toch ook een grote rem?

‘Juist bij dit soort kleine projecten valt de stikstofuitstoot heel laag uit, zelfs onder de extreme ondergrens van afgerond nul. En het kabinet overweegt om een ondergrens in te voeren van1 mol per hectare per jaar. Daarmee zou 96 procent van de bouwprojecten zonder natuurvergunning door kunnen gaan. Het is echt een misverstand dat we daar niets aan kunnen doen. Europa schrijft geen ondergrens voor, we hebben alleen die ruimte nooit benut.’

Waarom gebeurt dat dan niet?

‘Wij zijn het enige land in Europa dat heeft opgevat dat er geen gram stikstof mag neerdalen in kritische natuur. De Raad van State wordt hier ook als risico gezien en deze stelt zich inderdaad zeer rigide op. Vervolgens zie je een soort zelfcensuur bij overheden: men wil geen enkel risico lopen. Terwijl het Europese recht gewoon ruimte biedt om sociale en economische belangen mee te wegen. Bovendien is de stikstofuitstoot van de bouwsector minder dan 1 procent van het totaal en door elektrificatie daalt die uitstoot ook nog eens snel. Alleen al tussen 2018 en 2023 is de NOx-uitstoot met 30 procent gedaald.’

Wat moet er volgens jou gebeuren om de woningbouw écht vlot te trekken?

‘Er zijn drie knoppen waar je aan kunt draaien. Eén: versnel de planvorming op locaties waar je snel kunt bouwen. Twee: wees niet te dogmatisch in het betaalbaarheidsbeleid. 40-30-30 klinkt mooi op papier, maar is soms financieel onhaalbaar en dan ligt het hele project stil.. En drie: maak ruimte in het stikstofbeleid. Voor de woningbouw is de ondergrens de sleutel en hier zit het kabinet op het juiste spoor…’

Hoe kijk je naar de rol van corporaties in dit verhaal?

‘Corporaties hebben een belangrijke rol, maar ook zij moeten kritisch naar hun uitgaven kijken. Als de huurinkomsten tegenvallen door een eventuele bevriezing, dan hebben de meeste corporaties nog steeds ruim voldoende middelen om te investeren. Bovendien kun je als de middelen wat minder ruim zijn niet alleen maar zeggen: dan investeren we maar minder. Kijk dan ook naar efficiëntie. En ten slotte kunnen corporaties altijd nog nieuwe sociale woningen bouwen door wat uit de voorraad te verkopen. Prima, want dat betekent dat je de sociale voorraad op peil houdt én tegelijk wel nog een betaalbare koopwoning toevoegt.’