Van ontwikkelaar wordt Delta investment-manager die waarde kan toevoegen in elke levenscyclus van het onroerend goed

In de vakwereld staat Delta Development erom bekend een vooruitstrevende en vernieuwende speler te zijn. Eigenaar en CEO Coert Zachariasse leidt het bedrijf vanuit intrinsieke motivatie en heldere overtuigingen over thema’s als verduurzaming en circulariteit. Inmiddels is een nieuwe koers ingeslagen waarbij de duurzaamheidskennis ook wordt ingezet bij de renovatie van bestaande gebouwen. Zachariasse: ‘Voor ons is dit echt een stevige verlenging van ons verdienmodel.’

We kijken naar bestaande gebouwen waar we onze uitgebreide duurzaamheidskennis op loslaten

Door de enorme druk op de ruimte en alle problemen met onder meer stikstof en stroom ziet Coert Zachariasse investeerders afhaken. De weerstand tegen grootschalige logistieke nieuwbouw helpt ook niet mee. ‘De cultuur en het investeringsklimaat zijn momenteel zodanig veranderd dat onze investeerders Nederland inmiddels als minder aantrekkelijk land voor investeringen zien. Daarnaast is het aanbod van gronden voor nieuwbouw beperkt en zijn de prijzen (te) hoog. Hoogwaardige, vernieuwende nieuwbouwprojecten realiseren zoals wij dat gewend zijn is daarmee in Nederland lastiger aan het worden. Vandaar dat we onze blik richten op bestaande gebouwen waar we onze uitgebreide kennis van duurzaamheidsmaatregelen op los laten. We vergeten vaak dat 99,9 procent van de bebouwde omgeving er gewoon al staat. Dan is het veel verstandiger om te gaan kijken naar projecten die 20, 30 jaar geleden zijn gebouwd en die een tweede leven geven.’

Hoogwaardige, vernieuwende projecten bouwen zoals wij dat gewend zijn in Nederland, is lastiger geworden

Enorme slag

Door het jarenlang meten van de CO2-footprints van de eigen projecten is er veel kennis in het bedrijf over het omlaag brengen van zowel onze materiaalgebonden als operationele uitstoot. Kennis die vervolgens wordt toegepast op bestaande gebouwen. Zachariasse: ‘We werken in drie stappen. Eerst kijken we naar wat er moet worden aangepakt aan het gebouw om het weer functioneel te krijgen, zoals het dak of de gevels. Ook kijken we naar de installaties. Zodat het gebouw er weer netjes uitziet en functioneert. Vervolgens kijken we naar hoe we bij alle maatregelen die we nemen zo min mogelijk CO2 uitstoten tijdens de verbouwing. We willen het gehele gebouw tenminste naar een A++ brengen, oftewel ook energetisch een grote verduurzamingsslag maken met het gebouw. Als we toch met de gevels bezig zijn, misschien moet er meer isolatie in. En in plaats van een nieuwe gasinstallatie, warmtepompen. Ten slotte gaan we het gebouw zelf energie- producerend maken met behulp van zonne-energie en opslag. Met al deze stappen samen maak je een enorme slag in de herpositionering van zo’n bestaand gebouw.’

De renovatie van het gebouw is met onze kennis vrij gemakkelijk Paris proof te maken

Snelheid

Het grote voordeel is bovendien dat de hele transformatie van het gebouw vrij snel gaat. Coert Zachariasse somt op: ‘Er is vaak al stroom. We hebben misschien maar een beperkte vergunning nodig. Ook stikstofuitstoot is minder een probleem omdat het gebouw er al staat. En wat ook nog eens heel mooi is, de renovatie van het gebouw is met onze kennis vrij gemakkelijk Paris Proof te maken. Terwijl je voor nieuwbouw echt wel het nodige moet doen om binnen de Paris Proof-normen te blijven.’ De crux zit hierbij in de vaak grote oppervlakte van de te renoveren gebouwen. ‘Als je kijkt naar de richtlijnen voor renovatie en je slaat de getallen per vierkante meter om, ervan uitgaande dat het veel vierkante meters zijn en je de vloeren en draagconstructie laat staan, dan kun je vrij gemakkelijk het gebouw Paris Proof maken met wat je uiteindelijk te verspijkeren hebt.’ Het streven voor dit jaar is de aankoop van zeven gebouwen voor ruim € 100 miljoen in zowel Nederland als Duitsland, waar Delta ook een vestiging heeft. Daarbij gaat het om verouderde warehouses op goede locaties. Ook op commercieel gebied wordt het gebouw zo geoptimaliseerd. ‘Omdat we een grote verbetering realiseren van een gebouw op een goede locatie, maken we ook nog eens een aardige huursprong.’

Voor de transformatie kijken we naar verouderde warehouses op goede locaties

Scherp zijn

In plaats van het gebouw gelijk weer te verkopen, komt het samen met de belegger in beheer. Zachariasse: ‘Omdat we ook het management blijven doen, realiseren we tegelijkertijd een verlenging van ons verdienmodel. We doen dus niet meer alleen de ontwikkelfase, maar ook het asset management. Daarmee bouwen we een stabielere cash-stroom op, in plaats van de pieken en dalen van de projectontwikkeling. Ik vind het zelf een heel interessante tak die ik vrij snel zie groeien naast onze projectontwikkeling. Het geeft bovendien een verbreding van onze klantenbasis omdat we hiermee ook een ander soort klanten aantrekken en langer bij onze huurders blijven. Het is eigenlijk een dubbele bezetting van onze organisatie. Ja, al met al vind ik dit een hele leuke manier om bezig te blijven met de nieuwste trends en daar scherp in te zijn.’

Unieke propositie

En het allermooiste is natuurlijk dat er voor deze opgave veel enthousiasme van investeerders is. ‘De exploitatie rendementen die we op de herontwikkeling kunnen bieden zijn aantrekkelijker dan voor nieuwbouw. We zien ook dat er voor de value-add die plaatsvindt met de vernieuwing en verduurzaming, toch nog behoorlijk wat geld beschikbaar is, ook in Nederland. De risico’s van ontwikkeling zijn er minder. Er is bijvoorbeeld vaak een bestaande stroomaansluiting. Bovendien is de looptijd korter en het vergunningsrisico minder.’ Vooralsnog heeft Delta hiermee een unieke propositie. ‘Je hebt de ontwikkelaars en je hebt de bedrijven die het gebouw opknappen en weer verhuren. Maar die diepgaande vergroening en herpositionering zoals als wij dat doen is echt uniek.’

De afgelopen jaren is de moeilijkheidsgraad in de ontwikkeling van nieuwe gebouwen enorm toegenomen

Miljard

In de projectontwikkeling worden momenteel zo’n 4, 5 projecten per jaar gedaan. Coert Zachariasse: ‘Ik denk dat we zo’n 150 miljoen per jaar opleveren en dat is al heel netjes. De afgelopen jaren is de moeilijkheidsgraad in de ontwikkeling gewoon erg toegenomen en duurt het dus langer dat projecten van de grond komen. In de beginperiode is er veel concurrentie, en de grond is vaak duur. Niet alles is dan ook even interessant. Vandaar onze inzet op bestaande gebouwen. We hebben het streven om in 2030 voor een miljard aan bestaande gebouwen te hebben gedaan. We proberen ook zoveel mogelijk in beheer te houden, zodat we een portefeuille van bestaande panden opbouwen en ook geografisch uit te breiden buiten Nederland en Duitsland. Tegelijk bouwen we hiermee ook ons huurdersnetwerk uit. Van ontwikkelaar wordt Delta pan-Europees investment-manager die waarde kan toevoegen in elke levenscyclus van het onroerend goed.’

Deals

Dat vraagt uiteraard ook wel iets van de organisatie. Delta is bezig met een groei én een verjonging van het bedrijf. ‘Met ontwikkelingsprojecten zijn we drie of wel vier jaar bezig, renovaties daarentegen kunnen we jaar in jaar uit doen. Dus het volume en het aantal deals is hoger; het tempo waarmee je transacties kunt doen gaat omhoog. Daarmee zullen we in mensen iets moeten groeien, en we hebben mensen nodig die zowel de technische kant, als de investeerders- en de commerciële kant kunnen doen. De driehoek tussen investeerder, huurder en techniek moet je goed zien te managen. Ook omdat we ervoor kiezen om niet alles zelf te doen, maar met derde investeerders te gaan werken en de panden langer te behouden en beheren.’

Eagerness

Wat betreft investeerders zijn het met name de grotere institutionele partijen die het bedrijf aantrekt. ‘Partijen die echt core plus of value-add zoeken, dus de wat hogere rendementen. Idealiter zou ik voor de langere termijn naar meer particulier geld gaan, zoals private equity en family offices. Daar ligt de nadruk vaak op de lange termijn en heeft de maatschappelijke impact ook meer gewicht. Als we een bepaald volume hebben bereikt wil ik naar pensioenfondsen en dergelijke, een idee dat lonkt aan de horizon. Daar zouden we wel een andere organisatie voor op moeten zetten, een volledig andere beheerstructuur.’ Met dat wenkend perspectief in het achterhoofd is Zachariasse momenteel vooral bezig met de verjonging van het familiebedrijf. ‘Kijkend naar mijn partners en onze managementstructuur zitten er nu heel ervaren mensen, inmiddels vaak al 15 tot 20 jaar. Op een gegeven moment is het natuurlijk ook goed om de jongere generatie erin te zetten. Ervaring is heel fijn, maar de eagerness, nieuwe ideeën en het relatienetwerk van de jongere mensen is ook heel erg belangrijk. Dat geeft een leuke dynamiek en wisselwerking tussen generaties. Ik denk dat het heel gezond is voor elk bedrijf om gewoon een goede opbouw in leeftijd te hebben én te houden.’

COERT ZACHARIASSE

Chief Executive Officer