VORM en Havensteder over sociale impact, agile-denken en lange termijn-visie ‘Prachtige projecten hebben veel schade aangericht’

In gesprek met Siobhan Burger (Directeur Sociale Impact & Duurzaamheid van VORM) en Hedy van den Berk (Bestuursvoorzitter van woningcorporatie Havensteder) vinden twee vastgoedvrouwen elkaar op een werkterrein dat veel verder gaat dan stenen stapelen. De sociale impact en de verantwoordelijkheid van de sector worden op de weegschaal gelegd. Ook wordt er kritisch in de spiegel gekeken. ‘De corporatie is bezig aan een revival. We hebben het als branche te lang niet goed gedaan’, trapt Hedy van den Berk eerlijk af. ‘Onze handen waren gebonden, als gevolg van de parlementaire enquête en de uitkomst ervan in 2013-2014. Er werd toen geroepen ‘de woningmarkt is af’ en ‘pas maar op de winkel’. Dat leidde tot stilstand en stagnatie. Ten onrechte. Buurten zijn in Nederland nooit af. Er ligt een enorme klus waar we gelukkig weer dagelijks mee aan het werk zijn. We investeren weer volop in gebiedsontwikkelingen en dat is hard nodig.’

Ze filosofeert nog even verder, met het recente verleden in het achterhoofd. ‘Vanuit het adagium “terug naar de kerntaak” hebben we veel projecten stilgelegd. Integrale gebiedsontwikkeling was zo lang niet mogelijk, omdat de corporaties niet langer in alle segmenten konden opereren. Voor marktpartijen was het niet interessant om in te stappen vanwege lage rendementen. Ik durf te zeggen dat dat heeft geleid tot veel schade. Onzichtbare schade. De leefbaarheid in buurten en buurtgenootschappen is letterlijk onder druk komen te staan. Er is lange tijd geen helikopterview geweest op het maken van leefbare wijken en buurten. Wat resteerde waren solitaire projecten, zonder samenhang.’

Iedere steen die gebouwd mocht worden, werd als een overwinning gezien.

Siobhan Burger luistert aandachtig. Ze herkent de uitgebleven ontwikkelingen op diverse plekken in Nederland en anderzijds de wildgroei aan ‘one offis’. Stilstand leidde tot achterstand. En iets wat soms nog enigszins op een integrale kijk leek, werd ingeruild voor ‘ieder voor zich’. ‘Dat is misschien wel logisch ook. De schoorsteen van marktpartijen moet roken. Iedere steen die gebouwd mocht worden, werd als een overwinning gezien. Dat is trouwens nog vaak het geval. En als je dan moet kiezen tussen een wijk-brede aanpak, wetende dat er onnoemelijk veel barrières liggen te wachten, of een solitair project succesvol afronden, dan is de keuze snel gemaakt. Maar is dat het juiste? Nee natuurlijk niet. Ik heb sierlijke vastgoedprojecten gezien die in alle schoonheid geweldig mislukten, omdat er geen oog was voor de sociale context en de omgeving. Uniek in het concept, winnaar van een tender, maar in feite nul-komma-nul impact. Daar denken we bij VORM toch anders over: ja, er moet geld verdiend worden, maar dat doen we wél met rendement voor de wijk en niet alleen voor onze eigen prijzenkast en portemonnee. Ondanks die ambitie lukt dat nog niet overal even goed. Juist daarom is mijn rol in het leven geroepen.’

Hobbels en gezamenlijke visie

Ze kennen elkaar eigenlijk nog niet zo lang, de directeur Sociale Impact & Duurzaamheid van VORM en de bestuursvoorzitter van Havensteder, maar vinden elkaar in een brede, sociale kijk op vastgoedontwikkeling. ‘Het moet anders. Je hebt een coalitie nodig van corporaties, marktpartijen, bewoners, gemeenten en anderen die met elkaar de wijkontwikkelingen willen beetpakken en die elkaar langjarig durven vasthouden. Dat is wezenlijk anders dan telkens opnieuw op projectniveau bij elkaar gaat zitten. Laten we het samen eens goed gaan regelen!’, zegt Hedy van den Berk gedecideerd.

‘Zo eenvoudig is dat niet’, antwoordt Siobhan Burger. ‘Er zijn geen spelregels op dat gebied. De sleutelfiguren worden nu overvraagd en zullen daar best weleens tabak van hebben. Maar tegelijkertijd hebben ze ook vaak een eigen belang. Of behoeften op een heel andere tijdsspanne dan een ontwikkeling. Dat maakt het diffiuus.’

‘Dat snap ik wel’, zegt de bestuursvoorzitter van Havensteder, ‘maar ik denk dat het kan. In Rotterdam Lombardijen zie ik een positief voorbeeld, waar een gebiedsalliantie is ontstaan met de politiek, corporaties, marktpartijen, maar ook scholen en bewoners. We hebben daar met elkaar stevig gesproken over diverse invalshoeken en belangen, en uiteindelijk zijn we gekomen tot een gezamenlijk visiedocument voor de aankomende tien, twaalf jaar. Daarin hebben we rollen en verantwoordelijkheden benoemd. Dat is enerzijds een kwestie van gunnen en anderzijds geloven dat je samen verder komt. Dat betekent overigens ook dat je niet automatisch naar de ‘Big five-marktpartijen’ kijkt, maar ook niche partijen toevoegt, omdat zij een bepaalde expertise mee kunnen brengen die essentieel is voor de sociale dynamiek en cohesie in een wijk.’

Agile-denkwijze

Van opzij knikt Siobhan. De woorden die klinken zijn koren op de molen van de Sociale Impact & Duurzaamheiddirecteur van VORM. ‘Heel goed dat jullie daar zo kijken naar de opgave, Hedy. Je weet dat we bij VORM BuurtBoost hebben ontwikkeld, daar kijken we als het ware op eenzelfde manier naar de vraag achter de vraag, en die gaat mijlen verder dan sec een project. En dat is voor een ontwikkelaar soms best aftasten. Je weet waar je goed in bent als marktpartij en als je dan met een club andere organisaties samen tot een oplossing moet komen, in een omgeving die qua vierkante meters en sociale substantie vele malen groter is dan je project zelf, dan gaat dat heel erg over onderling vertrouwen.’

Ze vervolgt: ‘Een gebiedsaanpak is super fluïde. Je start met elkaar, zonder dat je exact weet wat het eindpunt is. Een agilewerkwijze, die heel anders is dan de houvast die we nu als vastgoedsector vaak zoeken. We denken het liefste in aantallen en maken daar een rekensom van. Dan is het behapbaar en fijn voor excelsheets, maar niet zozeer voor de bewoners en omwonenden. BuurtBoost en Kijk op de Wijk (twee concepten waar VORM data en patronen combineert met interactie en verantwoordelijkheid van bewoners en andere stakeholders.) zijn voor ons het sociale kompas om het juiste te ontwikkelen voor mensen. En als onderweg blijkt dat het niet zo is als verwacht, dan verplichten we onszelf om bij te stellen. Dat is voor ons het uitgangspunt om te bouwen aan leefbaarheid.’

Een agile-werkwijze, die heel anders is dan de houvast die als sector nu vaak gezocht wordt.

Collectieve geheugen van de wijk

Terwijl de bouw- en verbouwopgave in Nederland enorme contouren aannemen, lijkt de rol van de woningcorporatie opnieuw te zijn uitgevonden. Het juk van de beperkende maatregelen van het vorige decennium is definitief afgeschud; corporaties krijgen meer en meer een leidende rol in gebiedsontwikkelingen.

Hedy van den Berk is blij: ‘Gelukkig realiseren we ons dat corporaties kunnen fungeren als Haarlemmerolie in wijken en buurten. We zijn de spin in het web voor sociale initiatieven, bouwontwikkelingen en vooruitgang. Dat waren we in Nederland een beetje vergeten.’

De cijfers bevestigen de comeback van corporaties. In de eerste helft van 2025 leverde de sector meer dan 9.100 nieuwe huurwoningen op, ruim 10 procent meer dan in dezelfde periode in 2024. ‘Met de wind in de zeilen laten we dit momentum niet meer los. Al voelt het principe ‘je doet het samen met elkaar’ voor veel partijen nog altijd onwennig. Het makkelijkste voor een partij is om een afgebakende opdracht van ons in te vullen. Dat lijkt heel belangrijk, als dat gedaan wordt, maar de vraag van de wijk is vaak veel groter.’

VORM werkt al jaren vanuit een integrale gebiedsfilosofie gebaseerd op samenwerken. ‘Project-denken is wel passé! Dan ga je namelijk voor het hoogste economische rendement en niet scherp voor ‘what’s in it for’ de wijk. Integraal kijken is ook veel ingewikkelder. Het vraagt om expertise en nieuwe partners aan tafel vragen, ook als je zelfkennis hebt op een bepaald vlak, maar zeker weet dat er een nichepartij is die nog meer verstand van zaken heeft. Dat vraagt echt om een andere houding.’

Hedy van den Berk is het met haar eens: ‘De opgave moet centraal staan. Met de wijk daadwerkelijk in context. Dat kun je toch niet alleen? Dat doe je met iedereen. Professionals en bewoners. Dat is geen afvinklijstje. Dat vergt intrinsiek de wil om naar elkaar te luisteren. Het vraagt om smeden van allianties.’

Project-denken is wel passé!

‘Je hebt gelijk’, Siobhan veert op van haar stoel. ‘Maar samen doen is nog geen society case’ Ze pauzeert even. ‘We moeten niet doen alsof we nu iets totaal disruptief vertellen. Vergeet niet: allianties bestaan eigenlijk al heel erg lang. We moeten enkel meer gebruik maken van het collectieve geheugen van de wijk en experts, dan komen die samenwerkingen uit het verleden weer boven water. Ik vind dat wij vanuit onze voortrekkende rol andere partijen bij de arm moeten nemen als we het grotere plaatje schetsen, Hedy. Daarin kunnen wij samen optrekken.’

Ze mijmert nog even verder over de gemiste kansen en de schreeuwende vraag om regie in de wijken. ‘Ik zie prachtige projecten, maar geen veerkrachtige samenleving. Als je dat ontleedt, dan is dat niet zo gek. Je hebt tussenlagen nodig in de samenleving om groepen mensen en hun dynamiek te geleiden. Dat kun je trouwens ook vertalen naar de bouwopgave. Daar is een bepaalde vorm van regie op gebiedsniveau onmisbaar. En die hebben we nu vaak niet.’

Expertisegebrek en sociale kloof

De dialoog gaat verder over de ‘reusachtige opdracht’ en uiteindelijk komt de hamvraag op tafel. Hoe zorg je ervoor dat de juiste partners meebouwen aan de uitbreiding en revitalisering van woonbuurten? Hoe stop je project-denken?

Hedy van den Berk: ‘Laten we voorop stellen dat het niet eenvoudig is. We denken in Nederland maar wat graag vanuit een democratische, meervoudige aanbesteding. Terwijl we als corporatie graag zelf op zoek gaan naar de juiste partners.

Welke ontwikkelaars hebben een breder perspectief? Wie kijkt naar veerkracht en weerbaarheid? Wie is er niet alleen met wonen bezig, maar met het leven van mensen op orde brengen, of duurzaam stutten voor de toekomst. Dat vraagt om langer commitment van marktpartijen en die zienswijze staat op gespannen voet met een meervoudige aanbesteding, die ieder project weer opnieuw ingediend moet worden.’

Ze vervolgt: ‘En aan de andere kant: we kunnen als corporatie heel dwingend vanuit onze verantwoordelijkheid op de ontwikkeling zitten, maar in mijn ogen is er binnen een gezamenlijke visie ook ruimte nodig. Durven loslaten, om een ander stemgeluid de kans te geven, binnen de gestelde kaders. Daarbij moeten we oppassen dat we straks niet alleen masterplannen gaan uitrollen, want de wijk is geen blanco vel. Daar is al een ecosysteem, dynamiek, leven. Dat verdient eerst een luisterend oor, alvorens we gaan denken over de invulling en de uitvoering. Dat hebben jullie bij VORM goed begrepen, Siobhan. Jullie kijken door een brede lens en worden onderdeel van gemeenschappen in de wijk, voordat jullie aan de slag gaan. Dat vind ik knap!’

 Hedy van den Berk & Siobhan Burger

Mensen aan tafel hebben soms geen voorstelling wat sociale huur is.

Siobhan knikt. ‘Weten wat je niet kunt en daar extra kennis bij vragen. Bijvoorbeeld als het gaat over het ontwikkelen van sociale woningbouw. Dat doen we veel. Maar qua weten regelgeving hebben we betrekkelijk weinig kennis wat de ruimte op dat specifieke vlak is. Dan kun je wel net doen of je het wél weet, en gokken wat de invulling moet zijn, maar dan ben je niet goed bezig.’

Hedy van den Berk: ‘Je noemt het goed. Mensen aan tafel hebben soms geen voorstelling wat sociale huur is. De kloof is heel groot. Je moet aan tafel wel een ervaringsdeskundige zijn om te weten waarover je praat. Dan heb je het niet over vierkante meters en de grootte van een slaapkamer. Dan heb je het over ervaren van tocht, vocht en schimmel. Het gebruik van een woning verandert. Grote gezinnen op weinig vierkante meters. Met kinderen die sporten en meer gebruik maken van de douche. Dat moet je snappen.’

Een grote glimlach verschijnt op het gezicht van Siobhan: ‘Bij VORM kruipen we heel graag in de huid van bewoners en andere doelgroepen. Ik zou graag mijn collega’s willen kunnen uitnodigen om een periode in zo’n woning te leven. Om het echt te voelen. Te beleven. Dan kunnen we vanuit begrip in plaats van aannames woningen toevoegen voor mensen die de komende vijftig jaar een fijn leven gaan opbouwen. Kan dat geregeld worden, Hedy?’