‘De nieuwe polder draait om samen doen en leren’

De spanning tussen overheid en markt is al jaren voelbaar in het vastgoed. Procedures duren lang, regelgeving stapelt zich op en het onderlinge vertrouwen staat onder druk. Tegelijkertijd zijn overheid en bedrijven onlosmakelijk met elkaar verbonden bij het oplossen van de woningbouwopgave. Precies dat spanningsveld staat centraal in het werk van Suzanne Potjer. Als bestuurskundige en actie-onderzoeker zoekt zij naar werkende alternatieven voor vastgelopen systemen. Die zoektocht resulteerde in Experimenteel bestuur (2019) en het recent verschenen De polder is dood. Leve de polder! (2025). Sinds 2022 is zij Chief Exploration Officer bij Agenda Stad (ministerie van BZK), waar zij door het hele land vernieuwende praktijken opspoort. Wij spraken haar over de samenwerking tussen overheid en bedrijven en wat de vastgoedwereld daarvan kan leren.

Wat doe je precies?

‘Ik ben bestuurskundige en actie-onderzoeker en richt me op de vraag hoe overheid en samenleving beter kunnen samenwerken in een tijd waarin opgaven steeds complexer worden. Denk aan wonen, mobiliteit, energie en landbouw: vraagstukken die voortdurend in beweging zijn en waar geen eenduidige oplossingen voor bestaan. Sinds een aantal jaar werk ik voor Agenda Stad, een programma binnen de Rijksoverheid dat experimenteert met nieuwe vormen van samenwerken tussen Rijk, steden, maatschappelijke organisaties en private partijen. Mijn rol is die van Chief Exploration Officer. Dat betekent dat ik het land in ga, op zoek naar vernieuwende praktijken, methodes en samenwerkingen die laten zien hoe het anders kan. Niet om één waarheid te verkondigen, maar om te leren van wat werkt in de praktijk en die lessen breder te delen.’

Je stelt in je boek dat ‘de polder dood is’. Wat bedoel je daarmee?

‘Met de oude polder bedoel ik de klassieke overlegcultuur waarin de overheid het initiatief neemt, relevante partijen uitnodigt, er lang wordt gepraat en uiteindelijk een compromis wordt gesloten. Dat werkte lang goed, maar sluit steeds minder aan bij de vraagstukken van nu. We zitten midden in transities die ingrijpende veranderingen vragen terwijl niemand precies weet hoe de eindoplossing eruitziet. In zo’n context leidt eindeloos overleg vaak tot stilstand. Iedereen houdt vast aan het eigen belang, omdat de uitkomst onzeker is en de kosten zichtbaar zijn. Dat zie je op steeds meer dossiers gebeuren.’

Wat werkt er niet meer aan die klassieke manier van samenwerken?

‘Het uitgangspunt van maakbaarheid. Alsof je vooraf een plan kunt bedenken dat vervolgens alleen nog maar uitgevoerd hoeft te worden. Bij complexe opgaven werkt dat niet. Je moet alternatieven ontdekken terwijl je bezig bent. Daarnaast werkt het verkokerd denken niet meer: iedere partij doet na het akkoord weer zijn eigen ding. Juist bij transities zijn partijen afhankelijk van elkaar en als die onderlinge afhankelijkheid niet wordt erkend, kom je niet verder.’

Hoe ziet de ‘nieuwe polder’ er dan uit?

‘De nieuwe polder draait om samen doen en samen leren. Niet eerst alles vastleggen, maar juist ruimte maken om te experimenteren. Dat gebeurt vaak in lokale praktijken, waar mensen tegen concrete problemen aanlopen en bereid zijn om samen oplossingen te zoeken. Het gaat om vertrouwen, om het aangaan van het proces zonder dat de uitkomst vastligt. Dat vraagt iets anders van iedereen: minder controle, meer nieuwsgierigheid en meer bereidheid om onderweg bij te sturen.’

Waarom speelt de lokale praktijk daarin zo’n grote rol?

‘Omdat daar de complexiteit tastbaar wordt. In Den Haag zie je beleid en belangen, maar lokaal zie je mensen, plekken en concrete gevolgen. Daar ontstaan combinaties die je op nationaal niveau niet snel bedenkt. Bijvoorbeeld in de landbouw, waar lokale initiatieven natuurbeheer combineren met een nieuw verdienmodel voor boeren. Door klein te beginnen en succes te ervaren, ontstaat beweging. Mensen stappen eerder in als ze zien dat het werkt.’

Wat betekenen die inzichten voor de samenwerking tussen overheid en vastgoedpartijen?

‘Dat we moeten afstappen van het beeld dat overheid en markt tegenover elkaar staan. In werkelijkheid hebben we elkaar keihard nodig. Zonder marktpartijen geen woningen, zonder overheid geen borging van publieke waarden zoals betaalbaarheid en leefkwaliteit. Die wederzijdse afhankelijkheid vraagt om een andere houding. Niet alleen formeel samenwerken via regels en contracten, maar ook relationeel: elkaar kennen, elkaars dilemma’s begrijpen en samen zoeken naar oplossingen.’

De City Deals zijn een voorbeeld van zo’n nieuwe manier van samenwerken. Wat leren die ons?

‘In City Deals werken steden, Rijk, andere overheden, bedrijven en maatschappelijke organisaties samen aan concrete stedelijke opgaven. City Deals laten zien dat je met een gezamenlijke experimenteerruimte veel sneller stappen kunt zetten. Neem een City Deal rond elektrisch deelvervoer en woningbouw. Door mobiliteit vanaf het begin te integreren in nieuwbouwprojecten, konden gemeenten en ontwikkelaars samen afstappen van vaste parkeernormen. Dat was jarenlang onbespreekbaar, maar door het experiment werd zichtbaar dat het anders kon. Vervolgens zie je dat zulke inzichten doorwerken in beleid, zowel lokaal als landelijk.’

Veel bestuurders praten graag over opschalen. Hoe kijk jij daar tegenaan?

‘Opschalen is geen doel op zich. Lokale context doet ertoe en niet elke oplossing werkt overal hetzelfde. Wat je wél kunt opschalen, zijn lessen en voorwaarden. Bijvoorbeeld door financiering of regelgeving beter aan te laten sluiten op wat lokaal werkt. Soms is standaardisatie nuttig, bijvoorbeeld bij conceptueel bouwen, maar even vaak is variatie juist de kracht. De kunst is om daar bewuster mee om te gaan.’

In het vastgoed hoor je veel frustratie over regelgeving en vergunningen. Herken je dat?

‘Ik herken de frustratie, maar zou het breder trekken. We zitten in een publiek systeem dat de afgelopen decennia steeds regelgestuurder is geworden. Dat zie je in alle sectoren, niet alleen in vastgoed. Bij de overheid bestaat de reflex om complexiteit te beantwoorden met nog meer regels en controle. Die reflex is begrijpelijk, maar werkt vaak averechts. Het vertraagt processen en vergroot de afstand tussen partijen.’

Is minder regelgeving dan de oplossing?

‘Nee, dat is te simpel. Minder regels zonder alternatief is gevaarlijk, omdat het kwetsbare belangen onder druk zet. Wat je nodig hebt is een andere balans. Als je regels versoepelt, moet je investeren in een sterke relationele aanpak. Dat betekent: veel contact met de omgeving, serieus luisteren en samen ontwerpen. Voorbeelden zoals Ruimte voor de Rivier (een project om te voorkomen dat rivieren overstromen) laten zien dat dit kan, zelfs bij ingrijpende projecten.’

Ben je ondanks alles hoopvol over de toekomst?

‘Ja, zeker. Ik maak me zorgen over onze bestuurlijke reflexen, maar ik zie ook ongelooflijk veel energie in het land. Overal ontstaan initiatieven waarin overheid, bedrijven en bewoners elkaar vinden. Die beweging is er al. Wat nu nodig is, is een cultuuromslag waarin we accepteren dat we niet alles kunnen beheersen en waarin samenwerken in de praktijk centraal staat.’

Tot slot: wat zou je vastgoedpartijen willen meegeven?

‘Durf het gezamenlijke experiment aan te gaan. Wees open over je belangen maar wees ook bereid om samen te werken aan iets groters. De overheid, bewoners en maatschappelijke partners hebben puzzelstukjes in handen waar jij naar zoekt, en open samenwerking kan juist helpen je eigen doelen te behalen. Zie de overheid niet alleen als regelgever, maar ook als partner in het mogelijk maken. De nieuwe polder begint niet met een akkoord op papier, maar met samen aan de slag gaan.’

Grootste risico in 2026
‘Dat we ons frustreren over politiek of overheid, maar onze eigen rol in verandering niet onderkennen. Lekker ouderwets, maar de maatschappij, dat ben jij!’

Kans die niemand mag missen
‘Korstmos worden met onwaarschijnlijke partners. De natuur barst van de symbiotische samenwerkingen en wij kunnen dat ook.’

Samenwerking die het verschil maakt
‘Die met mijn kinderen. Alles wat ik nalaat, krijg ik meteen terug geserveerd.’

Eén project waar je trots op bent
‘Een motorreis met mijn partner door Zuid-Amerika.’