De verwachting dat marktwerking hier vanzelf tot een rechtvaardig en efficiënt resultaat leidt, is ideologie

Als architectuurhistoricus en stedenbouwkundig denker bewoog Wouter Vanstiphout zich zijn hele carrière tussen praktijk, beleid en kritiek. Van het experimentele WiMBY!-project in Hoogvliet tot zijn hoogleraarschappen in Delft, Berlijn en Wenen, en van advieswerk voor de overheid tot zijn recente boek over Carel Weeber: telkens keert dezelfde overtuiging terug. Wonen is geen technisch vraagstuk en geen marktproduct, maar een fundamentele publieke zaak. In een tijd waarin de wooncrisis wordt gereduceerd tot aantallen, procedures en spreadsheets, probeert Vanstiphout het gesprek weer op die laag te brengen waar het werkelijk over gaat.

Hoe kijk jij op dit moment naar de wooncrisis in Nederland? Zie je tekenen dat het de goede kant op gaat?
‘Niet echt, nee. Althans, niet op het niveau waar het werkelijk toe doet. Wat ik zie is veel beweging aan de oppervlakte. Er wordt gesproken over versnellen, procedures inkorten en tijdelijke oplossingen. Dat oogt daadkrachtig, maar het verandert niets aan de onderliggende structuur. De strategische posities zijn niet verschoven. We vertrouwen nog steeds op hetzelfde uitgangspunt: dat de markt het uiteindelijk wel zal oplossen. En ik denk dat we inmiddels wel kunnen vaststellen dat dat uitgangspunt niet klopt. De wooncrisis is te lang behandeld als een logistiek probleem. Alsof het alleen maar gaat om aantallen woningen en snelheid van bouwen en daardoor is alles vertaald naar een bouwopgave. Maar bouwen is zwaar, in alle opzichten: financieel, ecologisch en ruimtelijk. Terwijl het fundamentele probleem niet alleen zit in een tekort aan huizen, maar vooral in de manier waarop we de bestaande woningvoorraad gebruiken en waarderen.’

Je bent kritisch op dat dominante bouwdenken. Waar zie jij dan wel ruimte voor echte verandering?
‘Die zie ik verrassend genoeg vooral vanuit het ontwerp- en onderzoeksveld zelf, niet vanuit de beleidswereld. Een van de meest veelbelovende ideeën vind ik woningsplitsing. Dat klinkt misschien technisch of zelfs banaal, maar het is in feite een radicaal andere manier van kijken. Niet beginnen bij wat we nieuw moeten bouwen, maar bij wat er al is. We hebben enorme hoeveelheden naoorlogse woningen, vooral rijtjeshuizen uit de jaren zestig en zeventig. Die worden vaak bewoond door mensen die daar ooit met een gezin zijn ingetrokken en er nu alleen of met z’n tweeën wonen. Die huizen zijn te groot, energetisch onhandig en niet levensloopbestendig. Tegelijkertijd hebben we een gigantisch tekort aan kleinere, betaalbare woningen voor starters en alleenstaanden. Dat is geen natuurwet, dat is een mismatch die we zelf hebben gecreëerd.’

Wat maakt woningsplitsing volgens jou zo krachtig als oplossing?
‘Omdat het meerdere problemen tegelijk adresseert. Door woningen te splitsen, maak je het mogelijk dat mensen in hun eigen huis en buurt kunnen blijven wonen. Je voegt woningen toe zonder nieuw te bouwen, je verbetert de energieprestatie en je vergroot het draagvlak voor voorzieningen in wijken waar hele generaties tegelijk ouder worden. Het is sociaal logisch, ecologisch verstandig en economisch efficiënt. Wat ik er bovendien interessant aan vind, is dat het niet alleen iets is voor grote vastgoedbezitters of woningcorporaties. Ook particuliere eigenaren kunnen hier een rol in spelen. Het is een praktijk die schaalbaar is, juist omdat ze aansluit op bestaande structuren. Het idee van ‘woningen vinden in plaats van bouwen’ is in die zin behoorlijk revolutionair, omdat het vraagt om een gedragsverandering en een mentale omslag.’

Toch gebeurt woningsplitsing nog maar mondjesmaat. Waar zit dat volgens jou in?
‘Voor een groot deel in regelgeving en wantrouwen. Administratief is het bijna onmogelijk gemaakt. Vergunningen, eisen, uitzonderingen en angst voor verkamering. Veel van die barrières zijn papieren tijgers. Met relatief simpele wetswijzigingen kun je hier enorme stappen zetten. Wat mij stoort, is dat we onszelf hebben aangeleerd om vanuit wantrouwen te denken. Natuurlijk moet je misstanden voorkomen, maar dat kan ook zonder alles dicht te timmeren. Nu is het voor een individuele burger of een kleine corporatie bijna niet te doen om hier serieus mee aan de slag te gaan. Dat is een politieke keuze, geen onvermijdelijkheid.’

‘Je pleit vaker voor een andere rol van de overheid. Wat gaat daar nu mis?’
‘De overheid stuurt ontzettend veel, maar vaak op de verkeerde schaal. Er is regie op de vierkante millimeter, maar nauwelijks strategische visie. Neem gemeenten met veel grondbezit. Die zijn financieel afhankelijk geworden van grondexploitatie om voorzieningen te financieren. Daardoor worden woningbouwprojecten teruggerekend vanuit opbrengst, niet vanuit woonkwaliteit. Het gevolg zie je overal terug. Gebouwen met maximale volumes, opgedeeld in zo veel mogelijk kleine woningen, vaak slecht georiënteerd en met minimale plattegronden. Dat is geen toeval, dat is het directe resultaat van een systeem waarin alles wordt herleid tot een businesscase. En dat mechanisme gaat veel verder dan woningbouw alleen. Het financiert zwembaden, infrastructuur en sociale voorzieningen. Zo raakt het hele systeem gevangen in marktlogica.’

Niet echt logisch wat jouw betreft?
‘Nee, als de markt structureel iets anders levert dan wat er nodig is, dan is dat per definitie marktfalen. Wonen is geen consumptiegoed zoals schoenen. Het is onroerend, sociaal en existentieel. De verwachting dat marktwerking hier vanzelf tot een rechtvaardig en efficiënt resultaat leidt, is ideologie. Een sprookje dat we elkaar zijn gaan vertellen. Daarom kijk ik ook vaak naar steden als Wenen. Niet omdat je dat model één-op-één kunt kopiëren, maar omdat het laat zien dat een sterke publieke rol in woningbouw leidt tot betaalbaarheid én leefbaarheid. En misschien nog belangrijker: sociale woningbouw is daar niet gestigmatiseerd. Mensen met verschillende inkomens wonen door elkaar. Dat verlaagt spanningen en versterkt de samenleving.’

Wat betekent dat voor hoe we woningbouw zouden moeten waarderen?
‘Goede woningbouw is geen kostenpost, maar een diepe investering. Slechte woningen kosten ons later ongelooflijk veel geld: in zorg, sociale problemen en herstructurering. Goede woningen leveren op allerlei terreinen rendement op, zelfs als je er puur economisch naar kijkt. Ik gebruik daarom graag het beeld van ‘goede voorouders’. Kijk naar de woningwetwoningen, naar Amsterdam-Zuid, naar de tuinsteden. Dat waren investeringen waar we nu, honderd jaar later, nog dagelijks van profiteren. Die mensen bouwden niet voor zichzelf, maar voor de toekomst. Wij zouden dat nu ook moeten willen.’

Wat is voor jou de kern van het woondebat?
‘Dat we wonen weer moeten zien als een publieke zaak. Een huis is een verdienmodel, maar niet op individueel niveau. Het is een collectieve investering in hoe we willen leven. Zolang we wonen blijven behandelen als handelswaar, blijven we achter de feiten aanlopen. De systemen die we hebben, zijn door mensen gemaakt, dat betekent dus ook dat we ze kunnen veranderen. Maar dan moeten we wel bereid zijn om opnieuw te denken en om verantwoordelijkheid te nemen voor de lange termijn.’