‘Te vaak kozen we voor snelle sloop en nieuwbouw waardoor buurten hun verhaal verloren’

De woningbouwopgave is groot, de druk op ruimte neemt toe en tegelijkertijd staan door heel Nederland gebouwen leeg die ooit het hart van een buurt vormden. Scholen, kerken, buurthuizen en fabrieken verliezen hun oorspronkelijke functie, terwijl de behoefte aan woningen en maatschappelijke voorzieningen alleen maar groeit. In Gelderland probeert Mirjam Koopman precies daar beweging in te krijgen. Vanuit het provinciale programma SteenGoed Benutten en haar rol binnen het Versnellingsteam Woningbouw zet zij zich al jaren in voor een andere manier van kijken.

Hoe ben je in dit werk terechtgekomen?

‘Ik heb een sociaal wetenschappelijke achtergrond en ben ooit opgeleid rond organisatie- en beleidsvraagstukken. Samenwerking speelde daarin altijd een grote rol. Vanuit die interesse ben ik al vrij vroeg in mijn loopbaan in aanraking gekomen met stedelijke ontwikkeling en duurzame steden. Ruim twintig jaar geleden ben ik bij de provincie Gelderland gaan werken en via programma’s rond stedelijke vernieuwing, mobiliteit en later leegstand kwam ik steeds vaker uit bij de vraag: wat doen we met bestaande gebouwen die hun functie verliezen?’

Wanneer kwam vastgoedtransformatie echt op je pad?

‘Dat was in de tijd van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. Dat liep via de provincies en zo raakte ik inhoudelijk betrokken bij herstructurering en hergebruik. Gelderland had en heeft van oudsher relatief veel middelen en we zijn, ook toen landelijke regelingen stopten, zelf doorgegaan met stedelijke vernieuwing. Je ziet dat leegstand niet alleen een Randstedelijk fenomeen is. Juist aan de randen van steden en in kleinere kernen speelt het sterk en dat maakt dat je als provincie breed moet kijken.’

Wat is de kern van het programma SteenGoed Benutten?

‘De kern is eigenlijk heel simpel: leegstand aanpakken en gebouwen weer betekenis geven. Het uitgangspunt is nadrukkelijk ‘niet slopen, tenzij’. Dat betekent niet dat we sloop uitsluiten, maar wel dat we eerst serieus kijken naar hergebruik. Het programma is ooit opgezet vanuit leegstandsproblematiek, maar is inmiddels veel breder geworden. Zeker sinds de laatste jaren, waarin circulariteit en duurzaamheid veel zwaarder zijn gaan wegen, is hergebruik logischer dan ooit. Het gaat erom dat gemeenten en ontwikkelaars anders gaan denken.’

Wat bedoel je daarmee?

‘Wat we heel lang zagen, is dat haalbaarheidsstudies en stedenbouwkundige plannen werden gemaakt alsof er geen bestaand gebouw was. Er werd gerekend en getekend met standaard woningtypologieën, vaste beukmaten en maximale programma’s. Hergebruik werd dan wel onderzocht, maar vaak op een manier die het eigenlijk al bij voorbaat kansloos maakte. Sinds een paar jaar proberen we dat te doorbreken door het perspectief om te draaien: begin bij het gebouw. Wat zit er al in? Welke ruimtelijke kwaliteiten zijn er? Wat vertelt dit gebouw over de plek?’

Hoe breng je dat in de praktijk?

‘We werken veel meer met ontwerpkracht. We zetten bijvoorbeeld architecten in die twee dagen lang puur naar een gebouw kijken. Niet om meteen een eindplan te maken, maar om mogelijkheden te verkennen. Ze komen dan met inspiratiebeelden, referenties en onverwachte ideeën. Dat werkt ontzettend aanstekelijk; je ziet bij gemeenten echt een knop omgaan. Opeens ontstaat het besef dat hergebruik niet automatisch minderwaardig is, maar juist kan leiden tot bijzondere oplossingen.’

Waarom is maatschappelijk vastgoed zo’n belangrijk thema?

‘Maatschappelijk vastgoed heeft bijna altijd een emotionele en sociale waarde. Scholen, kerken, consultatiebureaus en buurthuizen zijn plekken waar mensen zijn opgegroeid, elkaar hebben ontmoet en herinneringen hebben opgebouwd. Als je die gebouwen sloopt, haal je vaak ook een stuk identiteit uit een buurt. Wat we merken, is dat herontwikkeling vanuit bestaande structuren vaak sneller gaat, juist omdat er al draagvlak is. Omwonenden herkennen de plek en staan eerder open voor verandering.’

Kun je een concreet voorbeeld geven?

‘Een mooi voorbeeld is de gemeente Lingewaard. Zij kwamen met een portefeuille van zo’n vijftien gebouwen – waaronder scholen, buurthuizen en een bibliotheek – die zij wilden inzetten voor woningbouw. Aanvankelijk werd er, nog voordat er gerekend werd, gedacht aan sloop bij de meeste gebouwen en wij hebben toen gezegd: dat kan ook anders. Uiteindelijk werd hergebruik het meest kansrijke scenario voor de meeste gebouwen. In een oude middelbare school kunnen nu bijvoorbeeld zo’n 150 seniorenappartementen komen en in een gymzaal ontstaan betaalbare jongerenwoningen.’

Levert hergebruik dan niet altijd minder woningen op?

‘Dat is een veelgehoorde aanname, maar die klopt niet altijd. Natuurlijk, als je alles sloopt en maximaal volbouwt, kun je soms meer woningen realiseren. Maar dan loop je vaak vast op parkeerdruk, groenverlies of weerstand uit de omgeving. Bij hergebruik krijg je soms iets minder programma, maar je wint tijd, draagvlak en kwaliteit. En in sommige gevallen is het verschil in aantallen helemaal niet zo groot.’

Wat doet dat met de buurt?

‘Heel veel. In Lingewaard was er een buurthuis waarvan bewoners met tranen in de ogen vertelden hoe blij ze waren dat het gebouw bleef staan. Dat zegt alles. Door woningen te combineren met ontmoetingsruimtes behoud je de sociale functie. Je maakt geen anonieme nieuwbouw, maar bouwt voort op wat er al is.’

En dat is belangrijk?

‘Ik haal vaak het beeld aan van ‘repareren met goud’ wat rijksbouwmeester Floris Alkemade wel eens gebruikt. Dat komt uit de Japanse kunst van kintsugi, waarbij gebroken aardewerk met goud wordt hersteld. De breuklijnen blijven zichtbaar en maken het object juist mooier. Zo kijk ik ook naar transformatie. Door zorgvuldig in te grijpen kun je gebouwen niet alleen behouden, maar versterken. Te vaak hebben we in het verleden gekozen voor snelle sloop en nieuwbouw, waardoor buurten hun verhaal verloren. Dat moeten we nu herstellen.’

Waar loop je in de praktijk tegenaan?

‘De economische druk is groot. Gemeenten hebben het financieel lastig en willen vaak maximale opbrengst bij verkoop van vastgoed. Zeker met het ‘ravijnjaar’ in zicht speelt dat mee. Wij proberen die discussie te verbreden door goede hergebruikscenario’s neer te leggen en ook de CO₂-impact inzichtelijk te maken. Bij een recente casus scheelde hergebruik van een gymzaal zo’n 75 procent CO₂ ten opzichte van sloop en nieuwbouw. Dat zijn enorme verschillen.’

Is hergebruik altijd duurder?

‘Nee, dat is een hardnekkig misverstand. Het kent meer onzekerheden, dat klopt, maar als je echt uitgaat van de bestaande structuur kun je veel besparen. Geen sloop, minder beton, minder transport. Zeker nu bouwkosten en stikstofproblematiek zo’n grote rol spelen, is hergebruik vaak juist aantrekkelijk.’

Hoe zie je de toekomst van SteenGoed Benutten en het Versnellingsteam Woningbouw?

‘Ik denk dat maatschappelijk vastgoed alleen maar belangrijker wordt. Door vergrijzing, schaalvergroting in onderwijs en veranderend winkelgedrag komen er steeds meer gebouwen vrij. Tegelijkertijd groeit het besef dat bouwen niet alleen gaat over aantallen, maar over leefbaarheid, identiteit en kwaliteit. Als we die puzzel integraal blijven leggen, met oog voor mens én steen, dan kunnen we echt versnelling maken op een manier die houdbaar is.’

Wat hoop je dat mensen meenemen uit jouw verhaal?

‘Dat ze een stap terug durven doen voordat ze vooruitgaan. Kijk eerst goed naar wat er al is. Naar de geschiedenis, de betekenis en de mogelijkheden. Vaak ligt de oplossing dichterbij dan je denkt, gewoon in de stenen die er al staan.’