‘We zouden terug moeten naar een puntentelling voor alle huurwoningen’

Hoe kijkt u op dit moment naar de woningmarkt?
‘Ik zie eigenlijk twee werkelijkheden naast elkaar bestaan. Aan de ene kant is de woningnood nog steeds enorm en voelbaar in bijna elk huishouden dat huurt of zoekt. Die druk zal voorlopig ook niet zomaar verdwijnen. Aan de andere kant zie ik wel degelijk bewegingen die hoopgevend zijn. Dat klinkt misschien tegenstrijdig, maar zo ervaar ik het in de praktijk. Wij werken vanuit Amsterdam, een van de meest gespannen woningmarkten van Nederland. Alles wat hier misgaat, gaat extra hard mis. Tegelijkertijd zie ik dat er op landelijk niveau weer serieus wordt nagedacht over wonen als publieke verantwoordelijkheid. Dat is echt een breuk met hoe het jarenlang is gegaan.’

Waar komt dat voorzichtig optimisme vandaan?
‘Dat optimisme zit vooral in het feit dat het Rijk de regie op wonen weer heeft opgepakt. Jarenlang was die regie feitelijk verdwenen. Het ministerie van Wonen was afgeschaft en de gedachte was dat de markt het wel zou oplossen. Wat we daarvan hebben gezien, is dat prijzen explodeerden en betaalbaarheid onder druk kwam te staan. Onder minister Hugo de Jonge is die landelijke regierol teruggekomen. Er is weer gestuurd op aantallen woningen, op betaalbaarheid en op bescherming van huurders. Dat is essentieel. Ik hoop vurig dat opvolgende ministers die lijn vasthouden en niet weer loslaten, want zonder landelijke sturing red je het simpelweg niet.’

Waarom is die regie volgens u zo noodzakelijk?
‘Omdat de woningmarkt geen normale markt is. De vraag is structureel groter dan het aanbod, zeker in stedelijke gebieden. Als je zo’n markt volledig vrijlaat, krijg je automatisch steeds hogere prijzen. Dat is geen ideologische analyse, dat is gewoon economische logica. Regulering is daarom geen aanval op de markt, maar een correctie. Het gaat er niet om dat je geld verdienen aan wonen onmogelijk maakt, maar dat je grenzen stelt. Wonen is een basisbehoefte. Dan moet je ervoor zorgen dat mensen fatsoenlijk kunnen wonen tegen een redelijke prijs.’

Hoe beoordeelt u de recente wetgeving, zoals de Wet betaalbare huur?
‘Ik vind de Wet betaalbare huur een belangrijke en noodzakelijke stap. We hebben jarenlang gezien dat de relatie tussen kwaliteit en huurprijs volledig los raakte, vooral in het middensegment. Met deze wet wordt die relatie in ieder geval deels hersteld. Tegelijkertijd moeten we eerlijk zijn over de beperkingen, zeker in Amsterdam. Door de puntentelling en de grote rol van de WOZ-waarde vallen hier relatief weinig woningen onder de regeling. Met een klein beetje extra isolatie of een iets beter energielabel kom je al snel boven het gereguleerde segment uit. Dat betekent niet dat de wet geen waarde heeft, maar wel dat het effect hier beperkter is dan in andere delen van het land. Daarom zie ik deze wet vooral als een eerste stap, niet als eindpunt.’

Wat zou volgens u een logische vervolgstap zijn?
‘Wat mij betreft zouden we terug moeten naar een systeem waarin de puntentelling geldt voor alle huurwoningen, inclusief de vrije sector. Dat was vroeger ook zo. Dat betekende niet dat een verhuurder geen hogere huur mocht vragen, maar wel dat er een objectieve maatstaf was om te beoordelen of die prijs redelijk was. Nu is de vrije sector in feite een ongereguleerd gebied. Dat leidt tot situaties die juridisch misschien toegestaan zijn, maar maatschappelijk moeilijk te verdedigen zijn.’

Kunt u dat concreet maken?
‘Ik sprak onlangs een schoonmaker in Amsterdam die samen met zijn partner €2.500 huur betaalt voor een woning in Nieuw-West. Geen grote woning, geen luxe appartement. Ze werken allebei hard, hebben meerdere banen, en toch is dit wat ze maandelijks kwijt zijn aan wonen. Dat is niet onrechtmatig. Maar het is wel tekenend voor hoe het systeem is ontspoord. Als mensen met essentiële beroepen nauwelijks nog in de stad kunnen wonen, dan heb je een structureel probleem. Dit soort verhalen hoor ik steeds vaker. Het doet mij elke keer weer pijn. Wonen is een basisbehoefte. Natuurlijk mag er geld worden verdiend, maar als het verdienmodel volledig los raakt van wat mensen kunnen betalen, dan loopt het vast.’

Veel kleine vastgoedeigenaren verkopen hun woning omdat ze er niets mee verdienen. Hoe kijkt u daarnaar?
‘Dat verhaal wordt vaak te eenzijdig verteld. Ja, er zijn veel kleine beleggers die hun woningen verkopen. Maar dat komt maar in heel beperkte mate door de Wet betaalbare huur. De fiscale omstandigheden zijn veranderd, de rente is gestegen en de rekensommen zien er heel anders uit dan vijf of tien jaar geleden. Tussen 2013 en 2023 zijn in Amsterdam heel veel koopwoningen opgekocht door kleine beleggers en door mensen die hun oude woning aanhielden om te verhuren. Dat was jarenlang aantrekkelijk. Die woningen verdwenen uit het betaalbare koopsegment. Wat we nu zien, is eigenlijk een correctie op die periode. Veel van die woningen komen weer beschikbaar voor mensen die er zelf in willen wonen. Dat zorgt ervoor dat de koopmarkt, vooral aan de onderkant, iets ontspant.’

En voor huurders?
‘Op korte termijn is dat niet altijd gunstig, maar op langere termijn wel. Bovendien verwacht ik dat deze verkoopgolf tijdelijk is. Op 1 juli loopt het laatste tijdelijke huurcontract af en  daarna kunnen verhuurders woningen niet meer zomaar leeg opleveren om te verkopen. En grote institutionele beleggers stappen niet uit. Die hebben ook aangegeven dat ze prima met deze regelgeving kunnen werken. Zij rekenen anders en investeren doorgaans ook in kwaliteit.’

Welke misstanden komt WOON! het vaakst tegen?
‘Wij zien vooral de excessen, want de goede verhuurders hebben ons niet nodig. Een bekend probleem is het niet terugbetalen van de borg, vooral bij expats. Sommige verhuurders hebben daar echt een verdienmodel van gemaakt. Ze denken: die huurder vertrekt naar het buitenland en begint toch geen procedure meer. Dan houden ze zomaar €2.000 of €2.500 achter. Dat is voor veel mensen enorm veel geld. De Wet goed verhuurderschap helpt, omdat gemeenten meer mogelijkheden hebben om op te treden tegen slecht verhuurgedrag. Maar er zitten nog gaten in. Voor het niet terugbetalen van borg kan de gemeente bijvoorbeeld nog geen boete opleggen. Dan moet je als huurder naar de rechter, en daar helpen wij bij.’

Hoe ziet u de toekomst?
‘Ik ben voorzichtig optimistisch. We zijn er nog lang niet, zeker niet in Amsterdam. Maar er zijn stappen gezet die tien jaar geleden ondenkbaar waren. Zonder regulering zie je uitsluiting, onzekerheid en schrijnende situaties. Met regulering is het nog steeds niet perfect, maar het brengt wel weer balans. En dat was hard nodig.’