Aantal miljoenwoningen groeit verder buiten traditionele topsegmenten.

Aantal miljoenwoningen groeit verder buiten traditionele topsegmenten.

De Nederlandse woningmarkt laat opnieuw zien hoe breed de waardestijging van koopwoningen inmiddels is geworden. Het aantal woningen met een marktwaarde van meer dan €1 miljoen steeg in 2025 met 22 procent naar ongeveer 273.000 woningen. Daarmee verschuift het miljoenensegment steeds nadrukkelijker van exclusieve villalocaties naar reguliere stedelijke woningmarkten.

De ontwikkeling onderstreept niet alleen de aanhoudende prijsdruk binnen de koopwoningmarkt, maar laat ook zien hoe structureel de waardegroei zich inmiddels heeft verspreid over verschillende woningtypen en regio’s. Waar miljoenwoningen jarenlang vooral geconcentreerd waren in welgestelde gemeenten en het hoogste segment van de woningvoorraad, wordt de grens van €1 miljoen steeds vaker bereikt door reguliere woningen in stedelijke gebieden. Dat heeft gevolgen voor betaalbaarheid, doorstroming en de toegankelijkheid van de woningmarkt.

De stijging naar 273.000 miljoenwoningen betekent dat inmiddels 6,2 procent van de Nederlandse koopwoningvoorraad deze waardedrempel overschrijdt. In 2013 lag dat aantal nog rond 12.500 woningen. De huidige ontwikkeling weerspiegelt daarmee meer dan een tijdelijke prijspiek; zij laat zien hoe sterk de vermogensgroei binnen de bestaande woningvoorraad de afgelopen jaren is geweest.

De prijsontwikkeling sluit aan bij bredere marktgegevens die wijzen op een verdere stijging van de gemiddelde woningwaarde in Nederland. De gemiddelde woningprijs kwam vorig jaar uit op circa €480.000, terwijl prijsdalingen slechts in een beperkt aantal gemeenten werden geregistreerd.

Opvallend is dat de groei van het miljoenensegment niet langer uitsluitend wordt gedragen door de Randstad of traditionele vermogende gemeenten. Hoewel Amsterdam met meer dan 19.000 miljoenwoningen de grootste concentratie behoudt, neemt het aantal woningen boven de miljoenengrens ook toe in gemeenten als Zeist, Ede en Nijmegen. Daarmee verschuift een deel van de waardegroei naar bredere stedelijke markten waar schaarste en vraagdruk eveneens hoog blijven.

De samenstelling van het miljoenensegment verandert eveneens. Vrijstaande woningen vormen nog steeds de grootste categorie, maar zij vertegenwoordigen inmiddels slechts iets meer dan de helft van alle woningen boven €1 miljoen. Appartementen, tussenwoningen en twee-onder-een-kapwoningen nemen een steeds groter aandeel voor hun rekening. In eerdere marktanalyses werd al zichtbaar dat in steden als Amsterdam een groot deel van de miljoenwoningen bestaat uit appartementen, terwijl ook rijwoningen in verschillende stedelijke gemeenten steeds vaker deze waardering bereiken.

Voor huishoudens die al langer eigenaar zijn van een woning versterkt deze ontwikkeling de opgebouwde vermogenspositie. Voor starters en doorstromers werkt dezelfde prijsontwikkeling juist beperkend. Hogere woningwaarden vertalen zich in hogere financieringsbehoeften, terwijl de inkomensontwikkeling de prijsstijgingen slechts gedeeltelijk volgt. Daardoor neemt de afstand tussen bestaande woningbezitters en nieuwe toetreders verder toe.

Voor institutionele beleggers en vastgoedinvesteerders bevestigt de trend dat schaarste in de Nederlandse woningmarkt een belangrijke waardedrijver blijft. De waardegroei wordt niet langer uitsluitend gedragen door exclusieve woonlocaties, maar manifesteert zich in bredere stedelijke gebieden waar het woningaanbod structureel achterblijft bij de vraag. Dit ondersteunt de onderliggende aantrekkelijkheid van residentieel vastgoed als langetermijnbelegging, ondanks strengere regulering en veranderende financieringsvoorwaarden.

Tegelijkertijd legt de groei van het miljoenensegment de structurele beperkingen van het woningaanbod bloot. De uitbreiding van de woningvoorraad blijft achter bij de demografische vraag, terwijl nieuwbouwprojecten in veel regio’s worden geconfronteerd met hogere bouwkosten, vergunningstrajecten en capaciteitsbeperkingen binnen de bouwsector. Hierdoor blijft een aanzienlijk deel van de prijsdruk aanwezig binnen bestaande woningmarkten.

Voor gemeenten en woningcorporaties benadrukt de ontwikkeling bovendien de toenemende spanning tussen marktwaardes en betaalbaarheid. Naarmate meer reguliere woningen de grens van €1 miljoen overschrijden, wordt het voor middeninkomens moeilijker om toegang te krijgen tot koopwoningen in economisch sterke regio’s. De discussie over woningaanbod, verdichting en versnelling van nieuwbouw krijgt daardoor een steeds grotere economische relevantie.

De recente stijging van het aantal miljoenwoningen laat vooral zien dat de Nederlandse woningmarkt zich niet langer kenmerkt door prijsdruk in uitsluitend het hoogste segment. De waardegroei heeft zich verspreid naar bredere delen van de woningvoorraad en raakt daarmee steeds nadrukkelijker aan de structurele betaalbaarheidsvraagstukken binnen de markt. Zolang het woningaanbod beperkt blijft en de vraag hoog blijft, zal de grens van €1 miljoen naar verwachting voor een groeiend aantal woningen eerder een marktkenmerk worden dan een uitzondering.

Foto: I.Wierink-van Wetten