Woningbouwbeleid remt nieuwbouw meer dan de markt.

Woningbouwbeleid remt nieuwbouw meer dan de markt.

Het Nederlandse woningbouwbeleid vormt een grotere rem op nieuwbouw dan het functioneren van de markt zelf. Dat stelt hoogleraar Coen Teulings in een bijdrage aan Real Estate Research Quarterly, het vakblad van onderzoeksvereniging VOGON, die op 12 augustus 2026 verscheen. Volgens Teulings zijn woningprijzen en bouwkosten op veel locaties redelijk met elkaar in evenwicht.

Daarmee zet hij vraagtekens bij de gangbare diagnose dat een tekort van ruwweg 400.000 woningen het kernprobleem is. De analyse verschoof deze week naar de vakpers en raakt aan de kern van de investeringsbeslissingen van ontwikkelaars en beleggers.

Bouwkosten en prijzen liggen dicht bijeen

In de goedkopere gemeenten bewegen de prijzen van nieuwbouwwoningen zich volgens Teulings tussen circa 2.100 en 2.600 euro per vierkante meter, terwijl de bouwkosten daar op 2.000 tot 2.500 euro per vierkante meter uitkomen, exclusief grond. Het verschil is daarmee te klein om projecten structureel rendabel te maken.

Ook in Amsterdam is de marge tussen verkoopprijzen en werkelijke ontwikkelkosten volgens hem kleiner dan doorgaans wordt aangenomen. De conclusie is dat de zogenoemde overwinsten in de nieuwbouw grotendeels ontbreken en dat het beeld van een markt die bewust productie achterhoudt, niet strookt met de cijfers.

Die constatering heeft directe gevolgen voor de plancapaciteit. Waar de marge tussen kosten en opbrengsten zo smal is, bepaalt elke extra eis aan een project of het wel of niet doorgaat, en verschuift het knelpunt van de vraagzijde naar de haalbaarheid van de businesscase.

Betaalbaarheidseis werkt als impliciete belasting

Gemeentelijke eisen om een deel van een programma betaalbaar op te leveren, werken volgens Teulings als een impliciete belasting op nieuwbouw. Het verlies op de verplicht betaalbare woningen moet worden goedgemaakt op de overige woningen in hetzelfde plan, waardoor de prijzen daar oplopen en het totale project moeilijker van de grond komt.

Het effect is daarmee tegengesteld aan de bedoeling: een maatregel die betaalbaarheid moet borgen, vertraagt in de praktijk de toevoeging van woningen. Teulings pleit er dan ook niet voor de prijzen kunstmatig te drukken, maar om de belemmeringen weg te nemen die ontwikkeling onrendabel maken.

Fiscale kloof tussen huur en koop

Een tweede knelpunt is fiscaal van aard. Beleggen in een huurwoning wordt volgens de analyse jaarlijks ongeveer 3 procentpunt ongunstiger behandeld dan investeren in een koopwoning met hypotheek. Dat nadeel treft vooral huishoudens zonder eigen vermogen of financiele steun van ouders, omdat zij op het huursegment zijn aangewezen.

Omdat regulering verhuurders bovendien beperkt in het doorberekenen van lastenverzwaringen, worden huurwoningen steeds vaker uitgepond. Die beweging is zichtbaar in het beeld dat de private huurmarkt uit kleinere steden verdwijnt. Teulings wijst er daarbij op dat de Wet betaalbare huur uit 2024 het vertrouwen van beleggers heeft geschaad en dat strengere huurregulering per saldo tot minder aanbod leidt.

Woningbouwbeleid vraagt 400 miljard aan kapitaal

De omvang van de opgave maakt het vraagstuk urgent. Om jaarlijks 100.000 woningen toe te voegen is over een periode van tien jaar circa 400 miljard euro aan kapitaal nodig. Privaat kapitaal is daarvoor onmisbaar, wat stabiele en voorspelbare condities tot een voorwaarde maakt.

Het voorstel van Teulings is om huur en koop fiscaal gelijk te behandelen en de regeldruk terug te brengen. Dat debat loopt al langer: eerder klonk in de sector juist de roep om een puntentelling voor alle huurwoningen, een route die vanuit de tegenovergestelde gedachte vertrekt.

Vooruitblik

Voor projectontwikkelaars en institutionele beleggers betekent de analyse dat de discussie zich verplaatst van het aantal ontbrekende woningen naar de voorwaarden waaronder woningen rendabel kunnen worden gebouwd. Dat raakt direct aan de grondprijzen, de programmatische eisen in anterieure overeenkomsten en de fiscale behandeling van huurbezit.

Naar verwachting wint dat perspectief aan gewicht naarmate de bouwproductie achterblijft bij de ambities. Of het leidt tot aanpassing van het woningbouwbeleid hangt af van de politieke bereidheid om hogere nieuwbouwprijzen te aanvaarden in ruil voor meer volume. Voor gemeenten betekent dat een afweging tussen het vasthouden aan betaalbaarheidspercentages en het risico dat plannen op de plank blijven liggen.

Foto: Freek Wolsink from Pexels