Private huurmarkt verdwijnt uit kleinere steden.

Private huurmarkt verdwijnt uit kleinere steden.

De private huurmarkt loopt in kleinere Nederlandse gemeenten in hoog tempo leeg, doordat beleggers verhuurde woningen aankopen om die bij vertrek van de zittende huurder als koopwoning door te verkopen. Dat blijkt uit cijfers van vastgoedadviseur CBRE die het Financieele Dagblad op 10 augustus 2026 publiceerde. In plaatsen als Venray, Krimpen aan den IJssel en Gouda dreigt tot ruim een vijfde van de particuliere huurvoorraad te verdwijnen.

Waar in de grote steden institutionele beleggers een deel van de uitgeponde woningen vervangen door nieuwbouw, ontbreekt dat compenserende aanbod buiten de Randstad vrijwel volledig. Juist daar vormt de private huurmarkt de enige tussenlaag tussen sociale huur en koop, waardoor het wegvallen ervan direct doorwerkt in de bewegingsruimte van middeninkomens.

Venray verliest bijna een vijfde

Particuliere beleggers bezitten in Venray 1.988 huurwoningen. Tussen 2022 en juni van dit jaar kochten beleggers er 386 verhuurde woningen aan met het oogmerk die na vertrek van de huurder te verkopen. Daarmee verdwijnt naar schatting 19 procent van de Venrayse particuliere huurvoorraad uit de markt.

Hoe dun het aanbod inmiddels is, illustreert een steekproef van regionale omroep L1: op verhuurplatform Pararius stond maandag een enkel appartement van circa 80 vierkante meter in het centrum van Venray, terwijl Funda in de gemeente in het geheel geen huurwoning toonde.

Volgens Lodewijk Buijs, Executive Director Capital Markets bij CBRE, is het effect in absolute aantallen het grootst in de vijf grootste steden, maar is de impact in kleinere steden als Venray en Krimpen aan den IJssel schrijnender. In vergelijkbare gemeenten loopt het aandeel dat uit de huurmarkt verdwijnt op tot ruim 20 procent.

Private huurmarkt krimpt buiten de Randstad

De gemeentecijfers laten een consistent patroon zien. In Krimpen aan den IJssel gaat het om een krimp van 21 procent van de private huurvoorraad, in Gouda en het Gelderse Westervoort om 16 procent, in Emmen om 8 procent en in Heerenveen om 7 procent.

Anders dan bij de eerdere uitpondgolf in de grote steden betreft het hier geen verschuiving binnen de voorraad, maar een structurele afname. Er komt in deze gemeenten nauwelijks huurnieuwbouw voor terug: in Venray, Heerenveen, Assen, Emmen en Doetinchem kochten institutionele beleggers de afgelopen jaren geen enkele nieuwe huurwoning aan, in Venlo bleef het bij vier.

De ontwikkeling versterkt het aanhoudende woningtekort dat de huurprijzen verder opdrijft, omdat het resterende aanbod schaarser en daarmee duurder wordt.

Institutioneel kapitaal kiest de grote steden

Op landelijk niveau oogt de woningbeleggingsmarkt juist krachtig. Institutionele partijen investeerden in de eerste helft van 2026 ruim 2,7 miljard euro in Nederlandse woningen, ruim 40 procent meer dan in dezelfde periode een jaar eerder. Volgens CBRE ging het daarbij om 4.391 nieuwbouwwoningen en 4.377 bestaande woningen.

Van die bestaande woningen is naar verwachting negen op de tien bestemd voor uitponding, waardoor de netto huurvoorraad nauwelijks toeneemt. Het kapitaal concentreert zich bovendien sterk: in Amsterdam, Utrecht, Haarlem, Leiden en Eindhoven kochten institutionele beleggers tussen 2022 en juli van dit jaar per saldo meer nieuwbouw aan dan zij verkochten. De schaalvergroting is ook zichtbaar bij de tien grootste woningbeleggers van Nederland, die hun gezamenlijke portefeuille verder zagen groeien.

CBRE meet uitsluitend de institutionele markt. Particuliere beleggers ponden eveneens uit, maar die transacties zitten niet in de cijfers, waardoor de feitelijke krimp van de private huurmarkt groter is dan de gemeten daling.

Middeninkomens raken tussen wal en schip

De woningen die op de koopmarkt belanden, zijn volgens CBRE doorgaans niet bereikbaar voor starters, middeninkomens en cruciale beroepen. Huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig voor een gemiddelde koopwoning houden in kleinere gemeenten steeds minder alternatieven over.

Voor gemeenten buiten de Randstad betekent dat een smaller instrumentarium. Zij beschikken doorgaans over een beperkte sociale voorraad en zijn voor het middensegment aangewezen op private partijen die zich juist terugtrekken. Het verlies aan huuraanbod raakt daarmee ook de arbeidsmarkt in regios waar zorg, onderwijs en industrie afhankelijk zijn van instromend personeel.

Vooruitblik

CBRE verwacht dat het uitponden de komende vijf jaar sterk merkbaar blijft. Zolang het investeringsklimaat voor kleinere verhuurders ongunstig is en institutioneel kapitaal zich op een handvol grote steden richt, blijft de private huurmarkt in middelgrote en kleine gemeenten krimpen.

Voor beleggers, corporaties en gemeenten betekent dit dat het middensegment buiten de Randstad de komende jaren nadrukkelijk om een eigen aanpak vraagt. Zonder nieuwbouwafspraken of andere vormen van gerichte sturing verdwijnt in deze gemeenten een woonsegment dat niet vanzelf terugkeert.

Foto: Freek Wolsink from Pexels