Industrieel vastgoed profiteert van bouw van datacenters.

Industrieel vastgoed profiteert van bouw van datacenters.

De snelle uitbouw van AI-infrastructuur jaagt de vraag naar industrieel vastgoed in de directe omgeving van datacenters aan. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield, dat op 12 augustus 2026 werd gepubliceerd en op 14 augustus 2026 in de Nederlandse vakpers werd opgepakt. De adviseur analyseerde de verhuur van bedrijfsruimte in zes grote Amerikaanse datacentermarkten en concludeert dat het ruimtebeslag van een datacenter veel verder reikt dan het gebouw zelf.

De bevinding raakt aan een discussie die ook in Nederland speelt. Datacenterontwikkeling wordt hier vooral besproken in termen van grondbeslag, stroomvraag en netcongestie, terwijl de vastgoedvraag die eromheen ontstaat nauwelijks wordt gekwantificeerd. Het onderzoek geeft voor het eerst een orde van grootte aan die tweede vraagstroom.

Datacenterketen huurt record aan bedrijfsruimte

Cushman & Wakefield analyseerde in het rapport ruim 388 miljoen vierkante voet aan industriële verhuurtransacties, omgerekend circa 36 miljoen vierkante meter, in de periode 2022 tot en met 2025. Onderzochte markten zijn Atlanta, Austin en San Antonio, Chicago, Dallas, Phoenix en Virginia.

Bedrijven die tot het datacenter-ecosysteem behoren, namen over die hele periode 10,4 procent van alle nieuwe industriële verhuur voor hun rekening. In 2025 liep dat aandeel op tot een record van 14,4 procent. De verhuur die direct aan datacenters is te koppelen groeide dat jaar met 44 procent tot 13,5 miljoen vierkante voet, ruim 1,2 miljoen vierkante meter.

Het gaat volgens de adviseur nadrukkelijk niet om de datacenters zelf, maar om de partijen die ze bouwen, uitrusten, bevoorraden en onderhouden. Genoemd worden fabrikanten van elektrisch materieel, koelsystemen en energie-infrastructuur, ingenieursbureaus, telecombedrijven, logistieke dienstverleners en gespecialiseerde aannemers.

Dallas laat hoogste concentratie zien

Van de zes onderzochte markten springt Dallas eruit. Daar kwam in 2025 volgens Cushman & Wakefield 22 procent van alle nieuwe industriële verhuur in de onderzochte grootteklasse op het conto van bedrijven uit de datacenterketen.

Die concentratie laat zien dat de vraag zich clustert rond locaties waar stroom, grond en vergunningen gelijktijdig beschikbaar zijn. Waar een datacentercluster ontstaat, volgt de toeleverende bedrijvigheid binnen enkele jaren.

Industrieel vastgoed volgt de megawatts

Om de relatie hanteerbaar te maken rekende de adviseur het effect terug naar vermogen. Per 100 megawatt aan nieuwe datacentercapaciteit voorziet Cushman & Wakefield circa 365.000 vierkante voet aan industriële verhuur, omgerekend ruim 34.000 vierkante meter.

Voor eigenaren en ontwikkelaars van industrieel vastgoed is dat een bruikbare vuistregel. Zij kunnen daarmee de vastgoedvraag rond een aangekondigd datacenterproject inschatten voordat de eerste paal de grond in gaat. Dat is precies het moment waarop grondposities en bestaande bedrijfspanden nog tegen aanvaardbare prijzen te verwerven zijn.

De koppeling tussen vermogen en vierkante meters sluit aan bij een bredere ontwikkeling waarbij netcongestie de waarde van bedrijfspanden bepaalt. Beschikbare aansluitcapaciteit is in Nederland inmiddels een zelfstandige waardefactor geworden, los van locatie en bouwkundige staat. Marktpartijen wezen er eerder al op dat proactieve regie op energie een voorwaarde is voor groei.

Werkgelegenheid reikt buiten de bouwplaats

De adviseur combineerde de verhuurdata met regionale economische modellen. Over de zes markten samen ondersteunde de datacentergerelateerde industriële verhuur tussen 2022 en 2025 naar schatting 33.000 tot 50.000 directe industriële banen.

Elke directe baan genereert volgens de berekening nog eens 2,5 banen via toeleveranciers en bestedingen van huishoudens. In totaal komt Cushman & Wakefield daarmee op 81.000 tot 124.000 banen en op circa 11,6 miljard dollar aan bruto economische output per jaar in de zes onderzochte markten.

Per 100 megawatt aan nieuwe capaciteit rekent de adviseur met 1.285 directe en afgeleide banen, circa 110 miljoen dollar aan jaarlonen en ongeveer 344 miljoen dollar aan bruto output.

Marktinzicht

Het onderzoek is uitgevoerd op Amerikaanse data en laat zich niet zonder meer op Nederland projecteren. De schaal van de Nederlandse datacentermarkt is kleiner, de ruimtelijke ordening strakker en de netcapaciteit knellender. De richting van het effect is echter goed te herkennen, zeker nu de Europese Unie via de aanbesteding voor AI-datacenters fors inzet op eigen rekencapaciteit.

Voor beleggers en ontwikkelaars in industrieel en logistiek vastgoed betekent dit dat een datacenterlocatie niet alleen als concurrent om grond en stroom moet worden gelezen, maar ook als aanjager van huurvraag in de omliggende bedrijventerreinen. Wie die tweede vraagstroom vroeg herkent, kan posities innemen voordat de markt de relatie tussen megawatts en vierkante meters inprijst.

Foto: Uwe Scharrer from Pexels