Leegstand woningen dwingt Dordrecht tot ingrijpen.

Leegstand woningen dwingt Dordrecht tot ingrijpen.

De gemeente Dordrecht heeft per 1 september 2026 twee verordeningen in werking laten treden die de particuliere huurmarkt strakker reguleren. Verhuurders hebben in zes wijken een verhuurvergunning nodig en eigenaren moeten leegstand van woningen en kamers melden zodra die langer dan zes maanden duurt. Beide verordeningen werden op 3 februari 2026 door de gemeenteraad vastgesteld.

Met het pakket pakt Dordrecht twee problemen tegelijk aan: de kwaliteit van huurwoningen in kwetsbare wijken en het onbenut blijven van schaarse woonruimte. De maatregelen zijn illustratief voor de manier waarop middelgrote steden de ruimte gebruiken die de Wet goed verhuurderschap en de Leegstandwet hun geven.

Verhuurvergunning geldt in zes wijken

De vergunningplicht voor gewone woonruimte geldt in Oud-Krispijn, Nieuw-Krispijn, Wielwijk, Crabbehof, De Staart en een deel van Reeland rond het Vogelplein en de Aalscholverstraat. Het gaat om wijken waar het aandeel particuliere verhuur relatief hoog ligt.

Voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten geldt de vergunningplicht in de hele gemeente. Die categorie is ruim gedefinieerd en omvat volgens de gemeente kamers, verblijven, pensions, hotels en caravans, waardoor ook constructies buiten de reguliere woningvoorraad onder het regime vallen.

Aan de vergunning kan het college voorwaarden verbinden, uitsluitend binnen de kaders die artikel 8 van de Wet goed verhuurderschap stelt. De vergunning is niet overdraagbaar: bij verkoop of overdracht van het beheer moet de nieuwe verhuurder zelf een aanvraag doen. Bestaande verhuurders hebben een half jaar om hun vergunning te regelen; de uiterste datum is 1 maart 2027.

Meldplicht na zes maanden leegstand

De leegstandverordening geldt in de hele gemeente en heeft betrekking op alle woningen en gebouwen die als woning zijn aangemerkt. Toegelaten instellingen, de woningcorporaties, zijn ervan uitgezonderd, waardoor de meldplicht in de praktijk vooral particuliere en bedrijfsmatige eigenaren raakt.

Eigenaren moeten leegstand van meer dan zes maanden binnen twee weken bij de gemeente melden. Komt een woning binnen een jaar na een voordracht van een gebruiker opnieuw leeg te staan, dan verkort die termijn tot vier weken. Voor panden die op 1 september 2026 al langer leegstonden geldt een aparte aanmeldperiode tussen 1 en 14 maart 2027.

Na een melding volgt binnen drie maanden een leegstandoverleg tussen gemeente en eigenaar over het toekomstige gebruik van het pand. Dat gesprek is het instrument waarmee de gemeente een beeld van de voorraad opbouwt; bij vrijwel alle gemeenten ontbreekt tot nu toe een sluitend overzicht van hoeveel woonruimte structureel niet wordt gebruikt.

Boetes lopen op tot 80.000 euro

De handhaving is met forse bedragen onderbouwd. Voor het niet melden van leegstand woningen geldt volgens de verordening een boete van 3.500 euro per woning voor particuliere eigenaren en 10.300 euro per woning voor bedrijfsmatige verhuurders met meerdere panden; die bedragen worden jaarlijks geïndexeerd.

In de verhuurverordening lopen de boetes op van 1.000 tot 80.000 euro, afhankelijk van de overtreding en van herhaling. Verhuren zonder vergunning kost volgens de verordening 10.000 euro, en het dubbele wanneer de verhuur bedrijfsmatig gebeurt. Daarmee zijn de sancties zwaar genoeg om ook voor grotere portefeuillehouders financieel te voelen.

Gemeente kan een huurder voordragen

Het meest ingrijpende instrument staat in artikel 8 van de leegstandverordening. Duurt de leegstand langer dan twaalf maanden en is het pand naar het oordeel van de gemeente geschikt voor gebruik, dan kan het college een gebruiker voordragen. De eigenaar moet die kandidaat binnen drie maanden een huurovereenkomst aanbieden.

Dat gaat verder dan het registreren van leegstand woningen: het raakt de vrijheid van de eigenaar om te bepalen wie in zijn pand woont. De Leegstandwet biedt gemeenten die bevoegdheid al langer, maar het instrument wordt zelden daadwerkelijk gebruikt. De Dordtse verordening legt de procedure met termijnen vast, wat de stap van bevoegdheid naar toepassing kleiner maakt.

Voor particuliere beleggers komt de regulering bovenop een reeks eerdere ingrepen. De versoepeling van de Wet betaalbare huur op drie punten nam een deel van de druk weg, maar het beeld van oplopende administratieve lasten blijft. Tegelijk verlaten beleggers de markt: bij uitponden overtreft de uitstroom van huurwoningen alle vooraf berekende scenario’s, waardoor gemeenten juist meer belang hebben bij een compleet beeld van hun huurvoorraad.

Vooruitblik

Het ijkpunt ligt in maart 2027, wanneer de overgangstermijnen aflopen en zowel de vergunningplicht als de meldplicht volledig van kracht zijn. Dan wordt zichtbaar hoeveel vergunningen zijn aangevraagd en hoeveel leegstand daadwerkelijk is gemeld, en of Dordrecht de capaciteit heeft om meldingen op te volgen met leegstandoverleg en waar nodig voordrachten.

Voor verhuurders in de Drechtsteden betekent dit dat het beheer van kleinere portefeuilles administratief zwaarder wordt en dat het langdurig aanhouden van een leeg pand een meetbaar risico krijgt. Voor gemeenten die vergelijkbare verordeningen voorbereiden is Dordrecht daarmee een praktijktoets van de vraag of leegstandbeleid met sancties werkelijk woonruimte vrijmaakt.

Foto: FransA from Pexels