Zorgvastgoed piekt in 2026 door één grote deal.

Zorgvastgoed piekt in 2026 door één grote deal.

Het beleggingsvolume in Nederlands zorgvastgoed kwam in de eerste helft van 2026 uit op 847 miljoen euro, ruim boven het niveau van de eerste jaarhelft in voorgaande jaren. Dat blijkt uit de Netherlands Real Estate Market Outlook Midyear Review 2026 van vastgoedadviseur CBRE, waarover op 4 september 2026 werd bericht.

Achter dat recordcijfer gaat echter een vertekening schuil. Het grootste deel van de groei is terug te voeren op één transactie, waardoor het volume weinig zegt over de onderliggende koopbereidheid in de markt.

Eén overname bepaalt het zorgvastgoed-volume

De sprong wordt volgens CBRE grotendeels verklaard door de overname van 80 procent van de Nederlandse zorgportefeuille van Cofinimmo door branchegenoot Aedifica. Beide partijen zijn beursgenoteerde zorgvastgoedbeleggers met een Belgische achtergrond.

Dat past in een breder Europees patroon waarin overnames van beursgenoteerde beleggers het transactievolume opdrijven. Een vergelijkbare beweging deed zich voor bij de overname van Ardan door logistiek fondsbeheerder WDP.

Zulke transacties tillen het volume in één keer omhoog, maar vertegenwoordigen geen reeks losse aankoopbeslissingen van uiteenlopende partijen. Wie de markt op eigen kracht wil peilen, moet die portefeuilledeals er dus uitfilteren.

Het onderscheid is voor beleggers meer dan een boekhoudkundig detail. Een portefeuilleovername verandert vooral de eigendomsverhoudingen binnen een bestaande voorraad, terwijl losse aankopen laten zien tegen welke prijzen partijen daadwerkelijk bereid zijn nieuwe posities in te nemen. Alleen dat laatste geeft zicht op de actuele aanvangsrendementen in de sector.

Buitenlands kapitaal domineert de zorgsector

Opvallender dan het absolute volume is de herkomst van het kapitaal. Van het bedrag dat in de eerste helft van 2026 in zorgvastgoed werd gestoken, was 71 procent afkomstig van buitenlandse partijen.

Volgens CBRE worden internationale beleggers aangetrokken door langjarige, geïndexeerde huurcontracten en een aantrekkelijk rendementsprofiel. Zorgvastgoed combineert daarmee twee eigenschappen waar institutioneel kapitaal in een onzekere renteomgeving nadrukkelijk naar zoekt: voorspelbare kasstromen en inflatiebescherming.

Die aantrekkingskracht bouwt voort op een ontwikkeling die de sector al langer kent. VG Visie besteedde eerder aandacht aan seniorenhuisvesting als volwassen beleggingscategorie, waarin de vergrijzing de vraagzijde structureel onderbouwt.

Vergrijzing onderbouwt de vraagzijde

De belangstelling van buitenlandse partijen komt niet uit de lucht vallen. De Nederlandse bevolking vergrijst, waardoor de vraag naar geclusterde woonvormen met zorg op afroep structureel toeneemt en de bezettingsgraad van zorglocaties minder conjunctuurgevoelig is dan bij andere gebruikersmarkten.

Voor beleggers vertaalt zich dat in een gebruikersvraag die grotendeels los staat van de economische cyclus. Waar kantoren en winkels afhankelijk zijn van bedrijfsresultaten en consumentenbestedingen, wordt zorgvastgoed gedragen door demografie en beleid.

Tegelijk kent de categorie haar eigen risico’s. De exploitant is doorgaans afhankelijk van publieke financiering en van de beschikbaarheid van zorgpersoneel, waardoor de kwaliteit van de huurder minstens zo bepalend is voor het rendement als de locatie van het gebouw.

Gereguleerde huurwoningen zien kapitaal juist vertrekken

Het contrast met de woningmarkt is scherp. Bij bestaande huurwoningen bedroeg het aandeel buitenlands kapitaal in dezelfde periode slechts 16 procent.

Internationale beleggers trekken zich daar juist terug, waar zij zich in zorgvastgoed nadrukkelijk melden. Het verschil tussen 71 en 16 procent laat zien hoe sterk regulering en fiscaliteit de kapitaalstromen binnen één en dezelfde vastgoedmarkt uit elkaar drijven.

Voor Nederlandse beleggers betekent dit dat de concurrentie om zorglocaties toeneemt, terwijl die om gereguleerd woningbezit afneemt. Dezelfde beweging is zichtbaar bij partijen die via internationale platforms buiten de landsgrenzen beleggen.

Marktinzicht

Voor institutionele beleggers en zorgexploitanten is het cijfer van 847 miljoen euro vooral een signaal dat zorgvastgoed als beleggingscategorie internationaal serieus wordt genomen. De keerzijde is dat één transactie het beeld kan bepalen, wat het lastig maakt om uit het halfjaarcijfer een trend af te leiden.

De tweede jaarhelft moet uitwijzen of het volume ook zonder grote portefeuilledeals op peil blijft. Blijft die onderliggende stroom uit, dan zegt de piek van 2026 meer over consolidatie onder beursgenoteerde beleggers dan over een structureel bredere belangstelling voor Nederlands zorgvastgoed.

Foto: Rollz International via Pexels