Gebiedsontwikkeling Rijnhaven start met toren van 185 meter.

Gebiedsontwikkeling Rijnhaven start met toren van 185 meter.

Ontwikkelaar Provast heeft het ontwerp gepresenteerd van Flow Town, het eerste bouwblok van de gebiedsontwikkeling Rijnhaven in Rotterdam-Feijenoord. Het plan omvat circa 1.000 woningen, twee woontorens van ongeveer 185 en 130 meter en een gemengde plint met voorzieningen. Het ontwerp werd op 5 september 2026 onthuld tijdens de Wereldhavendagen en kreeg op 7 september navolging in de vakpers.

Flow Town is de eerste van drie bouwblokken die rond het nieuwe Rijnhavenpark verrijzen. Samen moeten die blokken ongeveer 3.000 woningen opleveren. De locatie ligt direct naast metrostation Rijnhaven en vormt de schakel tussen de deels gedempte havenkom en de bestaande wijken op Zuid, waaronder de Afrikaanderwijk.

Duizend woningen in drie prijssegmenten

Van de circa 1.000 woningen zijn er 200 bestemd voor de sociale huur en 300 voor het middensegment. De resterende woningen komen in de vrije sector en de koopmarkt terecht. Daarmee ligt het aandeel gereguleerd en betaalbaar aanbod op ongeveer de helft van het programma, een verhouding die aansluit bij het Rotterdamse beleid voor nieuwe binnenstedelijke locaties.

Naast de twee torens bestaat het blok uit bebouwing van circa 40 meter hoog. Binnen die randbebouwing komen woonbuurten van zes lagen met eigen gemeenschappelijke ruimtes en ruim opgezette straten. De entreehal is nadrukkelijk vormgegeven als ontmoetingsplek voor bewoners.

Vier bureaus tekenen voor de identiteit

Aan het ontwerp werkten vier architectenbureaus samen: MVSA Architects, Loer Architecten, ZUS en HWKN Architects. Elk gebouwdeel krijgt daardoor een eigen karakter. Het onderdeel Het Veem verwijst naar de historische pakhuizen van de Rotterdamse haven, terwijl de Flow Tower is gemodelleerd naar de beweging van wind, water en de Maas.

Om de samenhang te bewaken is een Raad van Rotterdammers ingesteld, die meekijkt op de identiteit van het ontwerp. Die werkwijze past bij de ambitie van de gemeente om de omslag van havengebied naar woongebied niet alleen als bouwopgave te behandelen, maar ook als opgave voor de bestaande stad.

Plint moet de wijk bedienen

In de plint en de lagere bebouwing is ruimte gereserveerd voor een supermarkt, winkels, horeca, kantoren, een gezondheidscentrum en kinderopvang. Ook komt er woonruimte voor ouderen met zorg in de nabijheid. Het programma is daarmee nadrukkelijk gericht op dagelijkse voorzieningen voor zowel de nieuwe bewoners als de omliggende buurten.

Die mix is voor een locatie op Zuid geen vanzelfsprekendheid. Waar hoogbouwprogramma’s vaak leunen op een smalle commerciele plint, kiest Provast hier voor een breder pakket met maatschappelijke functies. Voor de exploitatie betekent dat een gemengde huurdersmix met verschillende looptijden en kasstromen.

Gebiedsontwikkeling Rijnhaven dempt de havenkom

De gebiedsontwikkeling Rijnhaven behelst meer dan de bouwblokken alleen. De havenkom wordt deels gedempt om ruimte te maken voor een landpark, aangevuld met drijvende parkdelen waarvan een deel al is gerealiseerd. Het park moet de verbinding leggen tussen de nieuwe bebouwing en de omliggende wijken.

Volgens wethouder Chantal Zeegers markeert de presentatie een belangrijke stap voor de stad, waarbij Rotterdam stadsontwikkeling en havenontwikkeling steeds nadrukkelijker met elkaar verweeft. De start van de bouw staat gepland voor 2028; het ontwerp wordt in de tussentijd samen met de gemeente verder uitgewerkt.

Marktinzicht

Voor projectontwikkelaars en institutionele beleggers is Flow Town een graadmeter voor de vraag of grootschalige binnenstedelijke hoogbouw in het huidige kostenklimaat rond te rekenen valt. Met een startdatum in 2028 ligt er nog een lange periode tussen ontwerp en realisatie, waarin bouwkosten, rente en netcapaciteit het programma kunnen bijstellen.

De aanpak sluit aan bij eerdere transformaties waarin verouderde haven- en bedrijventerreinen worden omgevormd tot gemengde stadswijken, zoals in Den Haag waar Laakhavens en MegaStores veranderen in een groene metropolitane stadswijk. Dat institutioneel kapitaal bereid blijft in te stappen op Rotterdamse locaties bleek eerder ook uit de belangstelling voor middenhuur in Rotterdam.

Voor de stad betekent de gebiedsontwikkeling Rijnhaven dat een van de laatste grote binnenstedelijke havenlocaties wordt aangesneden. Slaagt het eerste bouwblok, dan verschuift het zwaartepunt van de Rotterdamse woningbouwopgave definitief naar Zuid.

Foto: Ymblanter via Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0). Bron: Gemeente Rotterdam / Rijnmond / Vastgoedjournaal, 5 en 7 september 2026