Particuliere verhuurders stellen voorwaarden aan terugkeer.

Particuliere verhuurders stellen voorwaarden aan terugkeer.

Particuliere verhuurders die hun huurwoningen verkopen, keren pas terug op de markt als de fiscale behandeling van vastgoed in box 3 verandert. Dat blijkt uit een enquête van brancheorganisatie Vastgoed Belang onder 776 verhuurders die uitponden of dat overwegen. De resultaten werden op 7 september 2026 gepubliceerd, een dag voordat de Tweede Kamer over twee moties over box 3 stemt.

Van de ondervraagde verhuurders noemt 76 procent aanpassing van de tegenbewijsregeling een minimale voorwaarde om opnieuw woningen te gaan verhuren. Die regeling maakt het mogelijk aan te tonen dat het werkelijke rendement lager uitvalt dan het forfaitaire rendement waarover de belasting wordt geheven.

Papieren waardestijging blijft belast

Het bezwaar richt zich vooral op de manier waarop het werkelijke rendement wordt berekend. Van de verhuurders die de tegenbewijsregeling gebruiken, zegt 86 procent bezwaar te hebben tegen het feit dat zij worden belast over waardestijgingen die alleen op papier bestaan en pas bij verkoop worden gerealiseerd.

Daarnaast noemt 73 procent het ontbreken van kostenaftrek onwerkbaar. Onderhoud, verzekeringen, beheer en financieringslasten kunnen in box 3 niet in mindering worden gebracht, terwijl die posten bij gereguleerde huren een groot deel van de huurinkomsten opslokken. De combinatie van beide punten verklaart waarom een deel van de verhuurders bij het huidige stelsel structureel op een negatief nettorendement uitkomt.

Het onderzoek bevestigt daarmee wat de organisatie eerder deze maand al signaleerde toen het uitstel van de Wet werkelijk rendement de doodsteek voor de particuliere huurmarkt werd genoemd.

Voorkeur voor werkelijk nettorendement

Gevraagd naar alternatieven blijkt er ruimte voor een tussenoplossing, maar geen enthousiasme. Bijna de helft van de respondenten, 48 procent, zou genoegen nemen met een verlaging van de forfaits. Een meerderheid van 59 procent geeft er echter de voorkeur aan box 3 voor vastgoed volledig te verlaten voor een stelsel dat het werkelijke nettorendement belast.

Dat verschil is relevant voor de politieke afweging. Een verlaging van de forfaits is technisch snel in te voeren en beperkt de acute pijn, maar laat de kern van het bezwaar — heffen over niet-gerealiseerde waardestijging zonder kostenaftrek — onaangetast. Een stelsel op basis van werkelijk rendement raakt die kern wel, maar vergt uitvoeringscapaciteit bij de Belastingdienst en dus tijd.

Particuliere verhuurders kijken naar box 2

Het vertrouwen in de houdbaarheid van box 3 is beperkt. Zou er een mogelijkheid komen om vastgoed belastingvrij over te dragen naar een besloten vennootschap, dan zegt 43 procent van de particuliere verhuurders daarvan gebruik te zullen maken. Een even grote groep weet het nog niet en slechts 14 procent geeft aan liever in box 3 te blijven.

Een verschuiving naar box 2 verandert het karakter van de particuliere huursector. Waar box 3 vooral kleinere beleggers met enkele panden herbergt, veronderstelt een bv-structuur administratie, jaarrekeningen en doorgaans een grotere portefeuille. Voor het aanbod betekent dat een verschuiving van veelal kleine, verspreide eigenaren naar professionelere partijen, met gevolgen voor de spreiding van het aanbod over wijken en woningtypen.

De uittocht zelf is inmiddels goed gedocumenteerd. Uit eerdere cijfers bleek al dat het uitponden van huurwoningen alle vooraf berekende scenario’s overtreft, waarbij verkochte huurwoningen grotendeels naar eigenaar-bewoners gaan en dus uit de huurvoorraad verdwijnen.

Moties bepalen de korte termijn

Op 8 september 2026 stemt de Tweede Kamer over twee moties van de Kamerleden Mona Keijzer en Michiel Hoogeveen, die aandringen op een spoedige oplossing voor box 3. Daarbij wordt volgens PropertyNL ook een vermogenswinstbelasting genoemd als tussenoplossing, mocht de invoering van de Wet werkelijk rendement verder vertragen.

De timing is niet toevallig: de stemming valt in de aanloop naar Prinsjesdag, waarin het kabinet zijn fiscale plannen presenteert. Voor verhuurders die nu voor de keuze staan om te verkopen of aan te houden, is de uitkomst van beide trajecten bepalend voor de vraag of aanhouden nog rendeert.

Vooruitblik

Voor de huurmarkt is de belangrijkste uitkomst van het onderzoek dat de uitstroom niet vanzelf stopt zodra de politiek een besluit neemt. Verhuurders koppelen terugkeer expliciet aan de vormgeving van de regeling, niet aan het tempo ervan.

Voor beleggers en gemeenten betekent dat een langere periode van krimpend particulier huuraanbod, precies in het segment waar de druk het grootst is. Zolang de fiscale route onduidelijk blijft, verschuift het aanbod verder richting koop en richting institutionele partijen, en blijft de particuliere huurwoning het sluitstuk van het woonbeleid.

Foto: Jan van der Wolf from Pexels