Box 3-vastgoedregime wordt als achtervang klaargehouden.

Box 3-vastgoedregime wordt als achtervang klaargehouden.

De Tweede Kamer heeft een motie aangenomen die het kabinet vraagt het realisatiestelsel voor vastgoed uit de Wet werkelijk rendement box 3 gereed te houden. Als die wet in de Eerste Kamer sneuvelt, moet het vastgoeddeel op korte termijn als zelfstandig wetsvoorstel kunnen worden ingediend. De motie werd op 8 september 2026 aangenomen.

Daarmee ontstaat voor box 3 vastgoed een scenario waarin de fiscale behandeling van verhuurd onroerend goed losgekoppeld wordt van de politieke strijd over de belasting op overig vermogen. Voor particuliere verhuurders en kleinere beleggers is dat het onderdeel van de wet waar de meeste onzekerheid aan hangt.

Motie-Hoogeveen haalt een meerderheid

De motie is ingediend door Kamerlid Michiel Hoogeveen van JA21. Volgens de indiener is het vastgoedspoor inhoudelijk al uitgewerkt en beschikt de Belastingdienst grotendeels over de gegevens die voor uitvoering nodig zijn. Het kabinet ontraadde de motie, maar de Kamer nam haar toch aan.

Een tweede motie, van Kamerlid Keijzer, haalde geen meerderheid. Die vroeg om verlichting op korte termijn voor vermogen en aandelen in box 3 in combinatie met een afzonderlijke uitvoering van het vastgoeddeel. Ook die motie was door het kabinet ontraden.

Heffen bij verkoop in plaats van jaarlijks

In het realisatiestelsel wordt de waardestijging van onroerende zaken in beginsel pas belast op het moment dat die daadwerkelijk wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop. Dat verschilt van de vermogensaanwasbelasting die in de Wet werkelijk rendement box 3 voor het overige vermogen is voorzien, waarbij jaarlijks over de aangroei wordt geheven.

Het onderscheid is voor vastgoed van praktisch belang. Een verhuurder die jaarlijks moet afrekenen over een waardestijging die nog niet in geld is omgezet, moet die belasting uit de huuropbrengst of uit een verkoop financieren. Bij heffing op het moment van realisatie speelt dat liquiditeitsprobleem niet.

Box 3 vastgoed en de uitpondgolf

Volgens Vastgoed Belang zou loskoppeling van het vastgoeddeel sneller duidelijkheid geven over de fiscale toekomst van vastgoed in box 3. Directeur Edward Touw stelt dat verhuurders door het ontbreken van aftrekposten en door de heffing over een fictief rendement in de praktijk vaak meer dan honderd procent belasting betalen. Ook makelaarsorganisatie NVM steunde de motie.

Die zorgen sluiten aan bij het beeld dat box 3-uitstel verhuurders tot verkoop drijft. Zolang onduidelijk blijft hoe verhuurd vastgoed straks wordt belast, kiezen particuliere eigenaren er vaker voor om woningen bij mutatie uit te ponden dan om ze in de verhuur te houden.

Voor de huurmarkt heeft dat een direct gevolg: elke uitgeponde woning verdwijnt uit het huursegment en komt terug op de koopmarkt. Brancheorganisaties wijzen er al langer op dat je met alleen woningcorporaties en koopwoningen de bouwopgave niet haalt, en dat een voorspelbaar fiscaal regime voorwaarde is om particulier kapitaal in de verhuur te houden.

Eerste Kamer bepaalt het tempo

De Wet werkelijk rendement box 3 werd op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en ligt sindsdien bij de Eerste Kamer. De minister van Financien heeft aangekondigd het voorstel aan te passen, uit vrees dat het in de huidige vorm door de senaat wordt verworpen. De bezwaren richten zich vooral op de vermogensaanwasbelasting, niet op het vastgoeddeel.

Juist dat onderscheid vormt de kern van de aangenomen motie: als het omstreden deel de wet doet stranden, hoeft het onomstreden deel niet mee te vallen. Wanneer het kabinet uitvoering geeft aan de motie, kan het vastgoedspoor als apart wetsvoorstel worden ingediend zodra duidelijk is dat de Wwr het niet haalt.

Vooruitblik

Voor particuliere verhuurders en institutionele beleggers betekent dit dat er nu twee routes openliggen naar hetzelfde eindpunt: heffing bij realisatie in plaats van over ongerealiseerde waardestijging. Dat neemt de onzekerheid niet weg, maar verkleint wel de kans dat een verworpen wet het vastgoeddossier opnieuw jarenlang stil legt.

Beslissend is het tempo in de Eerste Kamer. Zolang daar geen duidelijkheid ontstaat, blijven verhuurders hun beslissingen over aanhouden of verkopen baseren op een fiscaal kader dat nog niet vaststaat, met de bekende gevolgen voor het aanbod in de vrije huursector.

Foto: Jan van der Wolf from Pexels