Duurzame gebouwen presteren onder hun potentieel.

Duurzame gebouwen presteren onder hun potentieel.

De Amsterdamse proptech-scale-up Next Sense stelt op basis van eigen analyses dat ook zwaar gecertificeerde kantoren en bedrijfsgebouwen in de dagelijkse praktijk achterblijven bij wat het ontwerp belooft. Het bedrijf onderzocht ruim 200 commerciële gebouwen wereldwijd en vond naar eigen zeggen in alle onderzochte objecten nog kansen om energieverbruik, comfort en operationele prestaties te verbeteren. De bevindingen werden op 9 september 2026 gepubliceerd.

Dat geldt volgens Next Sense nadrukkelijk ook voor gebouwen met de hoogste keurmerken, zoals BREEAM Outstanding en WELL Platinum. Een certificaat beoordeelt vooral ontwerp, materiaalkeuze en installatieconcept; hoe een gebouw jaren later daadwerkelijk draait, valt daar grotendeels buiten. Voor eigenaren en beleggers die hun portefeuille langs duurzaamheidscriteria sturen, raakt dat aan de kern van hun rapportage.

Certificaat zegt weinig over dagelijks gebruik

De kloof tussen papier en praktijk ontstaat volgens Next Sense-topman Ferdinand Grapperhaus doordat gebouwen extreem complexe systemen zijn geworden. De benodigde data ligt verspreid over verschillende installaties, waardoor moeilijk zichtbaar wordt hoe klimaatinstallaties, verlichting, zonwering en gebruikspatronen op elkaar inwerken.

Het gevolg is onnodig energieverbruik, hogere exploitatielasten en minder comfort voor gebruikers. Een klassiek voorbeeld dat het bedrijf noemt, is een gebouw waarin installaties tegelijk verwarmen en koelen zonder dat iemand dat opmerkt.

Die constatering staat niet los van het bredere debat over de waarde van certificering. Uit eerder onderzoek van vastgoedadviseur CBRE uit 2021 bleek juist dat gecertificeerde kantoren in vijftien Europese steden over een periode van vijf jaar circa 21 procent hogere huurinkomsten genereerden dan niet-gecertificeerde panden. Certificering en werkelijke prestatie meten dus verschillende dingen: de eerste stuurt de markt, de tweede de exploitatie.

Data ligt verspreid over installaties

Next Sense bundelt die versnipperde data in een platform dat het Building Intelligence Center noemt. Volgens het bedrijf verwerkt het systeem dagelijks ruim 2,1 miljoen datapunten uit meer dan 33.000 aangesloten apparaten en signaleren gespecialiseerde AI-agents daarin energieverspilling, comfortklachten en afwijkende gebruikspatronen.

Analyses die voorheen circa twee weken vergden, zouden daarmee binnen een dag rond zijn. Om fouten te voorkomen combineert het bedrijf technische controles en datavalidatie met een menselijke expertbeoordeling voordat een advies naar de gebouwbeheerder gaat.

Het bedrijf werkt inmiddels met ruim 200 gebouwen, samen goed voor meer dan 1 miljoen vierkante meter commercieel vastgoed in meer dan twintig landen. Die schaal maakt vergelijking tussen gebouwen mogelijk, wat volgens Next Sense de belangrijkste bron van verbeterkansen is.

Duurzame gebouwen leveren tot 40 procent besparing

Binnen de portefeuilles van klanten daalde het totale energieverbruik na het aanpakken van gevonden inefficiënties gemiddeld met 18 procent, aldus Next Sense. Voor afzonderlijke installaties of energiebronnen liep die besparing op tot 40 procent.

Die percentages zijn afkomstig van de leverancier zelf en zijn niet onafhankelijk geverifieerd. Ze geven niettemin een indicatie van de marge die in bestaande, technisch hoogwaardige gebouwen blijft liggen zonder dat er een euro aan de schil of de installaties hoeft te worden toegevoegd.

Voor eigenaren is dat relevant omdat de goedkoopste verduurzamingsstap doorgaans de niet-uitgevoerde investering is. Waar netbeheerders steeds vaker nee verkopen en netcongestie logistiek vastgoed tot eigen stroomopwekking dwingt, wint elke bespaarde kilowattuur bovendien aan waarde.

Exploitatie wordt onderdeel van de waardering

De bevindingen sluiten aan bij een verschuiving in de sector waarbij niet langer alleen het label, maar ook de gemeten prestatie meetelt in taxaties, financieringsvoorwaarden en huurdersonderhandelingen. Gebruikers vragen steeds vaker om verbruiksdata over hun eigen verdiepingen, terwijl financiers de werkelijke energie-intensiteit van onderpanden willen kennen.

Voor beheerders betekent dat een verschuiving van periodiek onderhoud naar continue monitoring. Dat vraagt om andere contracten met installateurs en om personeel dat data kan lezen, twee zaken die in de huidige arbeidsmarkt niet vanzelfsprekend zijn.

Tegelijk blijft de beleidsomgeving een onzekere factor. Eerder constateerde de sector al dat wisselende regels en subsidies de investeringsbereidheid remmen, waardoor eigenaren verduurzaming liever uitstellen dan versnellen.

Marktinzicht

Voor institutionele beleggers en eigenaren van commercieel vastgoed betekent dit dat een keurmerk vooral een startpunt is en geen eindresultaat. De prestatiekloof die Next Sense beschrijft, verschuift de aandacht van certificering bij oplevering naar aantoonbare exploitatie over de hele levensduur.

Naar verwachting groeit daarmee de vraag naar meetbare, verifieerbare gebouwdata, niet alleen vanuit duurzaamheidsambities maar ook vanuit kostenbeheersing en verhuurbaarheid. Dat de eerste harde cijfers van marktpartijen zelf komen, onderstreept vooral dat onafhankelijke benchmarking in dit segment nog grotendeels ontbreekt.

Foto: Zulfugar Karimov from Pexels