Klimaatrisico tilt vastgoedpremie naar 45 basispunten.

Klimaatrisico tilt vastgoedpremie naar 45 basispunten.

Beleggers in Europees prime vastgoed moeten jaarlijks 45 basispunten extra rendement verlangen om klimaatrisico te compenseren. Dat blijkt uit nieuw onderzoek van AEW, de vastgoedvermogensbeheerder die deel uitmaakt van Natixis Investment Managers. Fysieke risico’s zoals overstromingen, bosbranden en stormschade wegen daarbij bijna even zwaar als de kosten van de energietransitie. Het onderzoek werd dinsdag gepresenteerd en onder meer door PropertyNL, Vastgoedjournaal en Financial Investigator gebracht.

Klimaatrisico voor het eerst gecombineerd

AEW brengt voor het eerst de verwachte kosten van verduurzaming en decarbonisatie van gebouwen samen met de potentiële verliezen door fysieke klimaatrisico’s. In eerdere studies keek de beheerder uitsluitend naar de kosten van de energietransitie. Volgens AEW maakt een betere beschikbaarheid van klimaatdata het nu mogelijk om ook fysieke schade in te schatten.

Wie alleen de energietransitie meerekent, komt voor Europees vastgoed in de periode 2026-2030 uit op een benodigde risicopremie van gemiddeld 26 basispunten per jaar. Met de fysieke klimaatrisico’s erbij loopt die op tot 45 basispunten. Voor de analyse onderzocht AEW een portefeuille van 964 vastgoedobjecten, representatief voor vier belangrijke vastgoedsectoren in 196 marktsegmenten in twintig Europese landen.

Noorwegen en Oost-Europa het duurst

De verschillen binnen Europa zijn groot. Noorwegen heeft volgens AEW met 41 basispunten de hoogste premie voor uitsluitend fysieke klimaatrisico’s. Worden ook de kosten van de energietransitie meegeteld, dan komen Centraal- en Oost-Europa en Frankrijk het ongunstigst uit de analyse. Volgens AEW speelt daarbij onder meer het grote aandeel logistiek vastgoed op meer afgelegen locaties een rol.

Dat logistiek zwaar weegt, is niet nieuw. In zijn rapport van september 2023 berekende AEW voor prime logistiek al de hoogste transitiepremie van alle sectoren: 42 basispunten per jaar, tegen 6 basispunten voor prime winkelstraten en 9 basispunten voor prime kantoren. De relatief lage kapitaalwaarde van logistiek vastgoed drijft het effect in basispunten op.

Microlocatie weegt zwaarder dan land

Volgens de onderzoekers valt klimaatrisico steeds minder op land- of stadsniveau te beoordelen. De exacte locatie en de eigenschappen van een gebouw zijn bepalend: overstromingsgevoeligheid, bouwkundige kwaliteit en energieprestaties kunnen de risicopremie sterk beïnvloeden. Due diligence bij aankopen en doorlopende monitoring tijdens de exploitatie worden daardoor volgens AEW steeds belangrijker.

‘De extreme weersomstandigheden die zich deze zomer in Europa hebben voorgedaan en hun toenemende frequentie herinneren vastgoedbeleggers aan het belang van fysieke klimaatrisico’s’, zegt Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bij AEW. Volgens hem krijgen beleggers door de geschatte verliezen mee te nemen een beter beeld van de mogelijke gevolgen voor vastgoedrendementen, ook op marktniveau.

AEW waarschuwt wel dat de schattingen van verschillende aanbieders van klimaatdata nog sterk uiteenlopen. Tegelijk is er volgens de beheerder brede consensus dat de gevolgen van klimaatverandering sneller zichtbaar worden dan verwacht. AEW verwijst naar gegevens van Earth System Science Data, waaruit blijkt dat de mondiale oppervlaktetemperatuur gemiddeld 1,39 graden Celsius hoger ligt dan in het pre-industriële tijdperk.

Eerdere ramingen van AEW lager

In 2023 kwam AEW voor prime vastgoed nog uit op een gecombineerde klimaatpremie van 19,4 basispunten per jaar: 15 basispunten voor transitierisico, 3,9 voor rivieroverstromingen en 0,4 voor zeespiegelstijging. Lille en Lyon hadden toen met 47 en 41 basispunten de hoogste premie van de grote markten, Londen met 8 basispunten de laagste. Voor niet-prime vastgoed schatte AEW de benodigde investeringen toen op gemiddeld 46 basispunten. De methode is sindsdien verbreed met onder meer bosbranden en stormschade, zodat de cijfers niet een-op-een vergelijkbaar zijn.

Marktinzicht

Voor Nederlandse beleggers is de boodschap tweeledig. Verduurzaming blijft de grootste kostenpost, maar fysieke risico’s tellen nu vrijwel even zwaar mee in de gevraagde premie. Dat maakt de ligging van een object op straatniveau, zoals de overstromingsgevoeligheid, een factor die direct in de waardering doorwerkt. VG Visie schreef eerder dat verduurzaming rendabel wordt als klimaatrisico wordt ingeprijsd.

Tegelijk laten de uiteenlopende schattingen van dataleveranciers zien dat de markt klimaatrisico nog niet eenduidig kan beprijzen. Stabiel beleid blijft daarbij een voorwaarde om te blijven investeren, zoals eerder betoogd in een analyse over regels en subsidies voor verduurzaming.

Foto: Valentin Ivantsov via Pexels. Bron: AEW via PropertyNL / Vastgoedjournaal / Financial Investigator (29 september 2026) / AEW, Real Estate Climate Risk Premium (september 2023)