Energielabels: tot 570 miljoen lucht in woningwaarde.

Energielabels: tot 570 miljoen lucht in woningwaarde.

Onterecht te gunstige energielabels hebben de waarde van Nederlandse woningen sinds 2021 met in totaal 245 miljoen tot 570 miljoen euro opgedreven. Dat schatten woningmarktonderzoeker Brainbay en Het Financieele Dagblad in een vervolgonderzoek dat op 9 oktober 2026 verscheen. De aanscherping van de toegestane meetmarges in mei 2026 heeft het patroon vooralsnog niet doorbroken.

Het gaat om zogeheten grenslabels: woningen waarvan de berekende energieprestatie net binnen een betere labelklasse valt. Voor kopers, verhuurders, financiers en taxateurs is dat relevant, omdat verkoopprijzen, huurpunten, leennormen en rentekortingen aan de letter van het label zijn gekoppeld.

Grenslabels pieken bij koop en particuliere huur

Achter de letter gaat de zogenoemde EP2-waarde schuil, die aangeeft hoeveel fossiele energie een woning theoretisch verbruikt. Een woning met een waarde tussen 250 en 190 krijgt label C, tussen 190 en 160 wordt het label B. Een adviseur registreert bij een doorsneewoning zo’n tweehonderd kenmerken, waarvan een deel ruimte laat voor interpretatie, zoals het woonoppervlak of de dikte van de isolatie.

Het FD analyseerde eerder 1,8 miljoen labels die tussen 2021 en 2024 waren afgegeven. In 2021 waren rond de labelgrenzen nauwelijks pieken zichtbaar, drie jaar later werden direct aan de gunstige kant van een grens opvallend veel woningen geregistreerd en vlak daarboven juist weinig.

Volgens Brainbay ontbreekt dat patroon vrijwel bij corporatiewoningen, terwijl het bij koopwoningen en particuliere huurwoningen duidelijk aanwezig is. Juist daar heeft de eigenaar een direct financieel belang bij een beter label.

Tussen 23.000 en 55.000 onterechte energielabels

Het precieze aantal onterechte grenslabels is niet uit de registraties af te lezen, omdat een deel van de woningen terecht net aan de goede kant van een grens uitkomt. Brainbay werkt daarom met een bandbreedte. De behoudende ondergrens komt voor de koopsector en de particuliere huursector sinds 2021 uit op circa 23.000 woningen, ofwel 1,5 procent van alle energielabels die in deze sectoren zijn afgegeven.

De ruimere bovengrens, gebaseerd op een gladde verdelingscurve zoals die bij corporatiewoningen zichtbaar is, komt uit op circa 55.000 woningen of 3,6 procent. Voor de periode van januari 2025 tot en met 17 september 2026 gaat het volgens de onderzoekers om circa 27.000 woningen, goed voor 4,2 procent van het totaal.

De onderzoekers tekenen daarbij aan dat de bovengrens veronderstelt dat verduurzamingsmaatregelen losstaan van het te behalen label. In werkelijkheid kan het vooruitzicht op een betere klasse juist een reden zijn om een maatregel uit te voeren, met name in de particuliere huursector.

Labelstap scheelt ruim tienduizend euro

Eén stap in het energielabel hangt volgens eerdere analyses van Brainbay samen met enkele procenten extra woningwaarde. De stap van label F naar E levert gemiddeld 1,8 procent op, die van D naar C 2,7 procent.

Bij een koopwoning met label A die eigenlijk label B zou moeten hebben, gaat het gemiddeld om circa 11.800 euro. Bij een voormalige huurwoning met een onterecht C-label bedraagt het verschil ongeveer 10.600 euro. Opgeteld over alle geschatte gevallen resulteert dat in de bandbreedte van 245 miljoen tot 570 miljoen euro.

Aangescherpte marges tonen nog geen effect

Naar aanleiding van het eerste FD-onderzoek zijn de foutmarges in mei 2026 verkleind. Het geregistreerde woonoppervlak mag nog maximaal 3 procent of 2 vierkante meter afwijken, waar dat eerder 5 procent was. Bij het verliesoppervlak van gevels, vloeren en daken ging de marge van 10 naar 5 procent of 3,5 vierkante meter.

Bij controle mag de EP2-waarde echter nog altijd maximaal 8 procent afwijken. Het aandeel grenslabels ligt sinds de aanscherping volgens Brainbay net onder de 4 procent, vrijwel gelijk aan de maanden ervoor. De onderzoekers benadrukken dat de periode sinds mei te kort is om het effect op langere termijn te beoordelen. In absolute aantallen komen er wel meer grenslabels bij, doordat er meer labels worden afgegeven.

Marktinzicht

Energielabels worden doorgaans aangevraagd rond een verkoop- of verhuurmoment, wanneer de eigenaar het grootste belang heeft bij een gunstige uitkomst. In de particuliere huursector werkt het label bovendien door in het puntenstelsel, dat recent nog in beweging was toen bekend werd dat de Wet betaalbare huur op drie punten wordt versoepeld. Voor beleggers en financiers betekent dit dat een label dicht bij een klassegrens een aandachtspunt is bij waardering, aankoop en financiering.

Volgens Brainbay ondermijnen onterechte labels het vertrouwen in het stelsel en verstoren zij de financiële prikkel die echte verduurzaming moet belonen. Dat raakt aan het bredere pleidooi voor stabiel en betrouwbaar beleid rond verduurzaming, waarin eigenaren alleen investeren als de spelregels geloofwaardig zijn.

Foto: Vincent Yap from Unsplash