Drie vastgoed- & financieringsfondsen voor ‘new kid’ Benkey

Benkey uit Laren gaat een nieuwe fase in: de fintech-organisatie voor alternatieve vastgoedfinancieringen start in de zomer van 2024 drie vastgoed-investeringsfondsen voor de grotere belegger. ‘Meer service voor onze investeerders en een beduidend hoger rendement, dat is de belofte’, zo vertellen Niels Rientjes (directeur) en Jan-Jaap Surie (Fondsmanager).

Wie aan Benkey denkt, die denkt aan fintech, artificial intelligence en een platform van crowdfunding voor alternatieve vastgoedfinanciering. Ooit gestart uit een overschot aan kapitaal van bevriende investeerders timmerde Benkey de afgelopen jaren als new kid hard aan de weg.

‘Vraag en aanbod brachten we bij elkaar met ons fintech-platform, omdat vastgoedprofessionals steeds meer drempels ervoeren bij de traditionele financiële dienstverleners’, vertelt Niels Rientjes.

In de voorbije jaren resulteerde dat voor Benkey in 100 miljoen euro aan klinkende business in vastgoedprojecten, met voornamelijk de zogenoemde ‘tickets vanaf 2 miljoen euro’. ‘Dat is de markt waar banken opzien tegen alle onzekerheden aan de start van een vastgoedprojectontwikkeling. Met vergunningen en allerlei andere vertragingen en drempels zie je dat de conventionele financiële aanbieders toch een terugtrekkende beweging maken. Zij kiezen liever voor de grote portefeuilles. Dat was voor Benkey dus precies het gat waar we insprongen met elkaar.’

De 100 miljoen euro aan business is een resultaat waar je ‘u’ tegen zegt. En toch is er een kanttekening te maken bij de voortvarende start van nieuwkomer Benkey. ‘Naarmate Benkey aan naamsbekendheid won in de markt zagen we dat er steeds meer gelukszoekers op ons pad kwamen. We werden daardoor een soort offertefabriek. Om je een indruk te geven van de volumes: we kregen meer dan 1.200 financieringsaanvragen voor onze kiezen met een totale ordergrootte van twee miljard euro. Dan is onze 100 miljoen euro aan daadwerkelijke financieringen dus relatief gezien laag.’

Het zette Benkey aan het denken. ‘Is ons businessmodel duurzaam op deze manier? Kunnen wij onze ambitie, om dichtbij onze partners het verschil te maken in de vastgoedsector, op deze wijze volbrengen? Nee was het antwoord eind vorig jaar, en dus gaan we het vanaf deze zomer anders doen.’

‘WE KREGEN 1.200 FINANCIERINGSAANVRAGEN VOOR ONZE KIEZEN MET EEN TOTALE ORDERGROOTTE VAN TWEE MILJARD EURO’

Een vastgoed- en twee financieringsfondsen

‘Veel geleerd, veel deals mogen doen en een netwerk aan investeerders opgebouwd’, voegt Niels Rientjes toe. Met die bagage in de binnenzak richt Benkey zich vanaf 2024 nog altijd op dezelfde markt, maar kantelt zij het model naar één vastgoedfonds en twee financieringsfondsen als een soort realistische evolutie op het huidige model.

Jan-Jaap Surie trof sinds januari het gros van de voorbereidingen van twee paraplufondsen, met drie vastgoed- & financieringsfondsen erachter. De nieuwe fondsmanager van Benkey teert op een stevige carrière in de wereld van beleggingen en fondsen. ‘Wat willen onze toekomstige klanten? Dat was mijn eerste vraag. Daarop hebben we een rondgang gedaan langs onze top-investeerders. Dat is een van onze assets van onze fondsstructuur: transparantie en interactie. Zo ontwikkel je niet een fonds waarvan je denkt dat de markt erop zit te wachten, zo weten we het zeker. Onze beoogde investeerders gaan overigens voor een passief inkomen-strategie, waarbij de een heel veel kennis van vastgoed heeft, bijvoorbeeld omdat het een oud-vastgoedondernemer is die zijn bedrijf heeft verkocht, en de ander heeft weinig tot geen kennis van vastgoedbeleggingen en vaart op ons trackrecord en expertise.’

Met de drie fondsen bestrijkt Benkey straks elk aspect van het vastgoed. Jan-Jaap Surie legt uit om welke fondsen het specifiek gaat: ‘Fonds 1 is gericht op de aankoop van vastgoedobjecten. Fonds 2 is een leningenfonds, voor de veilige leningen met een 1ste hypotheekrecht, met een LTV van maximaal 75 procent. Heel erg save, met natuurlijk een iets lagere rente. Fonds 3 is ons tweede leningenfonds. Dit is bestemd voor achtergestelde leningen, projectfinancieringen, brugfinanciering met een LTV of LTC tot 100 procent. Risicovoller, maar zeer zeker ook met hogere rentes.’

‘Met het vastgoedfonds geven we ook direct een invulling aan investeerders die voor een deel eigenaar willen worden van commercieel vastgoed maar niet de zorgen van het beheer met zich mee willen dragen. Tegelijkertijd profiteren ze wel van het indirecte rendement vanuit waardestijgingen in de loop van de jaren. Met deze nieuwe propositie kunnen we met een breder productgamma, een groter publiek aanspreken’, voegt directeur Niels Rientjes toe. ‘Groei van het aantal investeerders is overigens geen doel op zich. We richten ons namelijk niet op de belegger van 25 duizend euro, maar op de investeerder vanaf een half miljoen euro. Het private banking-publiek, de family offices, et cetera.’

Zusterbedrijf Breadstone

Benkey focust zich inhoudelijk op commercieel vastgoed: logistiek, industrie en de kantoormarkt. ‘Geen focus op woningen of supermarktvastgoed. We volgen uiteraard de kansrijke kant van de vastgoedmarkt. Dat doen we met de kennis van onze zusterorganisatie Breadstone, de vastgoedorganisatie met kennis in de aankoop, de renovatie (add value) en het beheer van vastgoedprojecten.’

In Fonds 1 zal de expertise van Breadstone de doorslag geven in de aankopen en het beheer van het vastgoed. Zo snijdt het mes aan twee kanten voor de organisatie. Jan-Jaap Surie: ‘Ons fondsteam maakt zelf de beslissing: doen we het wel of doen we het niet voor onze investeerders. Maar natuurlijk varen wij op een eigen, voor ons betrouwbare partij, die alle kennis en het netwerk van de markt heeft. Zij zullen ons wijzen op de krenten in de pap als het gaat om commercieel vastgoed. Zo van: ‘Dit is een goede regio voor logistiek vastgoed, kijk maar, hier heb je de data van de afgelopen kwartalen. En hier is de kantoormarkt lastig, maar als je nu eens kijkt naar dit gebied, dan zie je de verschillen.’ Zo weten we zeker dat we geen kat in de zak kopen voor onze investeerders.’

‘WE RICHTEN ONS NIET OP DE BELEGGER VAN 25 DUIZEND EURO, MAAR OP DE INVESTEERDER VANAF EEN HALF MILJOEN’

Boutique hotel

De grote vraag voor investeerders is: wat kunnen zij verwachten van Benkey? Niels Rientjes glimlacht tevreden. ‘Heb je wel eens in een boutique hotel gelogeerd? Dat gevoel van persoonlijke aandacht, kwaliteit en extra service? Dat is de beste vergelijking voor onze nieuw op te zetten fondsen: we zijn kleinschalig, benaderbaar en komen met een hoog serviceniveau ook nog eens tot hogere rendementen dan de benchmark voorschrijft. Dat is de belofte die we doen aan onze klanten.’

Daar raakt de directeur de kern van de onderneming: vanuit een trouwe schare, bevriende investeerders groeien naar rendement. Jan-Jaap Surie knikt: ‘Dat is belangrijk. Voor niets gaat de zon op: natuurlijk hebben wij een stevige basis, maar we moeten het wel gaan waarmaken. We mikken op een rendement dat beduidend hoger ligt dan de markt van 5 tot 8 procent. Wij denken een rendement van 7 tot 12 procent voor onze beleggers te realiseren.’

Het gaat daarbij om vertrouwen. En vertrouwen groeit naarmate er regelmatig contact is en vooral transparantie rond de investeringen, weten ze bij Benkey. ‘Bij ons in Laren draaien op de schermen alle investeringen. Ook in het digitale investeerdersportaal, waartoe onze klanten straks via een app op de smartphone toegang hebben, is realtime inzichtelijk wat we doen en hoe het met de beleggingen staat. Dat is voor ons de basis van ons werk.’

Benkey is er klaar voor. Het papierwerk is in orde, de registratie is voltooid bij de AFM en de website is op een haar na gereed. ‘Ik heb er zin’, zegt Niels Rientjes. ‘We gaan een rondgang maken langs onze vaste groep investeerders en hopen dat zij net zo enthousiast zijn als dat wij zijn! Daar hebben we alle vertrouwen in. De fondsenstructuur zit goed in elkaar, met Breadstone hebben wij toegang tot belangrijke marktinformatie en met een reeks events zorgen we er ook nog eens voor dat onze investeerders met gelijkgestemden in aanraking komen. Kortom, financieel top en nog leuk ook!’

‘WE MIKKEN OP EEN RENDEMENT DAT BEDUIDEND HOGER LIGT DAN DE MARKT: WIJ DENKEN AAN 7 TOT 12 PROCENT’

Persoonlijke vragen Jan-Jaap Surie, Fondsmanager Benkey

Persoonlijke vragen Niels Rientjes, directeur Benkey