Hypotheekrente drukt prijsgroei op de woningmarkt.

Hypotheekrente drukt prijsgroei op de woningmarkt.

De hypotheekrente is opgelopen tot het hoogste niveau sinds december 2023 en begint zichtbaar door te werken in de prijsontwikkeling op de Nederlandse koopwoningmarkt. Volgens Het Financieele Dagblad ligt de gemiddelde tienjaarsrente met Nationale Hypotheek Garantie inmiddels op 4,11 procent, tegen 3,84 procent aan het begin van 2026. De cijfers werden op 31 augustus 2026 gepubliceerd.

De stijging valt samen met een reeks cijfers van het CBS en het Kadaster waaruit blijkt dat de prijsstijging van bestaande koopwoningen al bijna twee jaar geleidelijk afvlakt. Voor beleggers, ontwikkelaars en financiers verschuift daarmee de vraag van de omvang van de prijsgroei naar de vraag hoelang de transactieaantallen op peil blijven.

Hypotheekrente hoogste sinds december 2023

De gemiddelde hypotheekrentes zijn de afgelopen week opnieuw licht gestegen, meldt Van Bruggen. De grootbanken hielden hun tarieven aanvankelijk stabiel, maar Rabobank en ABN Amro verhoogden hun rentes in de loop van de week alsnog.

Volgens hypotheekexpert Oscar Noorlag van Van Bruggen is de opgetelde stijging van circa 0,25 procentpunt vooralsnog te overzien. Op een gemiddelde financiering vertaalt een kwart procentpunt zich in enkele tientallen euro’s aan hogere maandlasten, maar in combinatie met de eerdere prijsstijgingen drukt het wel op de leencapaciteit van kopers. Eerder deze maand stond de hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG nog op 4,10 procent.

Kapitaalmarkt stuwt de financieringskosten

De beweging komt niet uit de hypotheekmarkt zelf, maar van de kapitaalmarkt. De rente op tienjarige Nederlandse staatsobligaties liep binnen een maand op van bijna 2,97 procent naar circa 3,30 procent, het hoogste niveau sinds crisisjaar 2011.

Als oorzaken gelden de oplopende spanningen in het Midden-Oosten en de daaruit voortvloeiende zorgen over energieprijzen en inflatie. Volgens Het Financieele Dagblad speelt de blokkade van de Straat van Hormuz daarbij een hoofdrol. Omdat geldverstrekkers hun hypotheekrentes grotendeels op deze kapitaalmarkttarieven baseren, werkt een dergelijke verschuiving met enige vertraging door in de tarieflijsten.

Prijsgroei koopwoningen vlakt verder af

Bestaande koopwoningen waren in juli 2026 gemiddeld 3,9 procent duurder dan een jaar eerder, blijkt uit cijfers van het CBS en het Kadaster. In juni lag dat percentage nog op 4,1 procent; sinds eind 2024 loopt de jaar-op-jaarstijging vrijwel onafgebroken terug. Ten opzichte van juni ging de prijsindex in juli met 0,5 procent omhoog.

De gemiddelde transactieprijs kwam in juli uit op 500.988 euro. Daarmee lagen de prijzen 17,9 procent boven de vorige piek van juli 2022. Het Kadaster registreerde in juli 22.241 woningtransacties, 5 procent meer dan een jaar eerder; over de eerste zeven maanden van 2026 gaat het om 137.142 verkochte woningen, een toename van 5,4 procent.

Volgens econoom Stefan Groot van Rabobank koelt de markt vooral af doordat beleggers op grote schaal huurwoningen uitponden en doordat de betaalbaarheid na jaren van prijsstijgingen is teruggelopen. Het extra aanbod uit uitponding vergroot het aantal transacties, maar dempt tegelijk de prijsdruk.

Starters verliezen terrein op de koopmarkt

Het effect van de duurdere financiering is het scherpst zichtbaar bij starters. Hun aandeel in het aantal afgesloten hypotheken daalde in juli van 52 naar 49 procent, blijkt uit cijfers van Hypotheken Data Netwerk.

Dat is een relevant signaal, omdat starters doorgaans met de kleinste marge tussen inkomen en maximale leencapaciteit opereren. Waar doorstromers overwaarde kunnen inzetten om een hogere rente op te vangen, raakt elke tiende procentpunt bij starters direct aan het maximale biedbedrag. De aanhoudende onzekerheid over de hypotheekrente werkt daardoor ongelijk uit over de verschillende koperssegmenten.

Vooruitblik

Voor ontwikkelaars en beleggers betekent de renteontwikkeling dat de afzetrisico’s in het koopsegment toenemen zonder dat een prijsdaling in beeld komt. Zolang het woningtekort groot blijft en het aanbod beperkt, blijft er een bodem onder de prijzen liggen; de rem zit in het tempo van de groei, niet in de richting.

Voor de bouwstroom is vooral het starterssegment het aandachtspunt. Wanneer een kleiner deel van de kopers tot een eerste koopwoning komt, verschuift de vraag naar het huursegment en naar kleinere, betaalbaardere plattegronden. Dat maakt de programmering van nieuwbouwprojecten gevoeliger voor de rentestand dan in de jaren waarin de financieringslasten historisch laag waren.

Foto: Line Riedel via Pexels