Transformatie kantoren blijft onderbenut volgens TU Delft.

Transformatie kantoren blijft onderbenut volgens TU Delft.

De conclusie van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) dat de woningnood vooral met nieuwbouw moet worden opgelost, gaat voorbij aan de oorzaken van de teruglopende transformatie van kantoren naar woningen. Dat stelt Hilde Remøy — hoogleraar Real Estate Management aan de TU Delft — in een reactie die op 3 september 2026 bekend werd. Volgens haar onderschat het instituut de resterende potentie van de bestaande voorraad.

Het EIB bracht in augustus het rapport Het belang van de bestaande voorraad voor het oplossen van de woningnood uit. Daarin concludeert het instituut dat de bijdrage van transformatie, splitsen en optoppen aan de woningbouwopgave structureel afneemt en dat het kabinet daar te veel van verwacht. De discussie raakt daarmee direct aan de vraag hoeveel woningen er nog zonder nieuwe bouwlocaties kunnen worden toegevoegd.

Transformatie kantoren halveert sinds 2019

Volgens het EIB, dat zich baseert op realisatiecijfers van het CBS, leverde de transformatie van kantoren en winkels in 2018 en 2019 nog ruim 12.000 woningen per jaar op. Voor 2025 komt het instituut uit op ruim 6.500 woningen, ongeveer een halvering.

De totale netto toevoeging uit de bestaande voorraad daalde volgens dezelfde cijfers van 14.000 tot 16.000 woningen in 2020 en 2021 naar minder dan 12.000 woningen in 2024 en naar ruim 10.000 woningen in 2025. Het splitsen van woningen levert circa 2.000 woningen per jaar op, optoppen 500 tot 600 woningen per jaar. De teruglopende transformatie is daarmee de belangrijkste verklaring voor de daling, een beeld dat aansluit bij de eerdere analyse van de afnemende opbrengst van de bestaande woningvoorraad.

Om jaarlijks 100.000 woningen toe te voegen zijn volgens het EIB circa 90.000 nieuwbouwwoningen nodig. De nieuwbouwproductie ligt nu op ongeveer 70.000 woningen per jaar.

Rendement daalt terwijl kosten stijgen

Remøy betwist de onderliggende cijfers niet, maar wel de conclusie die het EIB eraan verbindt. Zolang verouderde kantoren leegstaan of dreigen leeg te komen, kan transformatie volgens haar een betekenisvolle bijdrage aan de woningbouw leveren.

Zij wijst op de veranderde marktomstandigheden als verklaring voor de dalende productie. De investeringskosten lopen op, terwijl de rendementen voor woningbeleggers dalen, mede door de Wet betaalbare huur en fiscale maatregelen. Dat raakt transformatieprojecten volgens haar extra hard, omdat veel transformaties zich juist op betaalbare huurwoningen richten. Dezelfde combinatie van bouwkosten en regelgeving drukt ook de reguliere woningbouwproductie in Nederland.

Transformatie, splitsen en optoppen blijven volgens de hoogleraar onmisbare instrumenten om de woningbouwdoelen te halen. Transformatie is in haar woorden duurzaam bouwen en verhoogt de maatschappelijke waarde, omdat verouderd vastgoed een nieuwe functie krijgt en de woonomgeving verbetert.

Leegstand is vaker gedeeltelijk dan volledig

Het EIB rekent voor dat er circa 190.000 woningen als leegstaand geregistreerd staan, dat daarvan na correctie voor frictieleegstand circa 65.000 woningen overblijven en dat op basis van energiegebruik circa 30.000 woningen daadwerkelijk leegstaan. Dat beperkte volume onderbouwt volgens het instituut de conclusie dat de bestaande voorraad geen substantiële bijdrage meer levert.

Remøy plaatst daar de aard van de kantorenleegstand tegenover. Die is volgens haar vaak gedeeltelijk: in veel kantoorgebouwen staan slechts enkele verdiepingen leeg, waardoor transformatie op dat moment niet haalbaar is. Zodra zulke panden alsnog volledig leegkomen, komt herbestemmen weer in beeld. Leegstand trekt volgens haar bovendien nieuwe leegstand aan, waardoor de potentie zich in de tijd verplaatst in plaats van verdwijnt.

Vastgoed Belang ziet 23.000 woningen per jaar

Ook belangenvereniging Vastgoed Belang keerde zich eind augustus tegen de conclusie van het EIB. Volgens voorzitter Niek Verra en directeur Edward Touw leverde de particuliere sector eerder al circa 15.000 woningen per jaar op via optoppen, splitsen en transformeren, en zou dat aantal richting 2030 kunnen oplopen tot circa 23.000 woningen per jaar bij een beter investeringsklimaat.

De vereniging schrijft de stagnatie niet toe aan fysieke grenzen, maar aan de opgetelde fiscale en juridische maatregelen. Volgens Verra loopt de rekensom voor verhuurders daardoor niet meer rond. Tussen 2019 en 2025 kwam de nieuwbouwproductie volgens Vastgoed Belang uit op gemiddeld circa 70.000 woningen per jaar, een niveau dat de resterende opgave alleen niet dekt.

Operationeel vastgoed remt toekomstig aanbod

Tegelijk signaleert Remøy een ontwikkeling die het toekomstige transformatieaanbod juist kan beperken. In onderzoek naar het beter benutten van bestaand vastgoed, dat zij samen met collega Vitalija Danivska uitvoert, ziet zij toenemende aandacht voor operationele vastgoedconcepten waarbij kantoren langer in hun oorspronkelijke functie blijven.

Blijft de vraag naar kantoorruimte stabiel, dan komen er minder gebouwen vrij voor woningtransformatie. Voor beleggers en ontwikkelaars betekent dat een smaller venster waarin herbestemming van een specifiek pand financieel en functioneel haalbaar is, wat ook zichtbaar is in recente kantoortransformaties naar huurwoningen.

Vooruitblik

De uitruil tussen nieuwbouw en bestaande voorraad wordt daarmee minder een technische en meer een financiële vraag. De cijfers van het EIB en de kritiek van de TU Delft en Vastgoed Belang wijzen in dezelfde richting: de fysieke voorraad is er nog wel, maar het rendement om die om te bouwen is er in veel gevallen niet.

Voor ontwikkelaars en institutionele beleggers betekent dit dat transformatieprojecten de komende jaren nadrukkelijker zullen afhangen van het fiscale en regulatorische kader dan van de beschikbaarheid van leegstaande meters. Voor gemeenten met een grote binnenstedelijke opgave blijft herbestemmen onverminderd relevant, maar de aanname dat de bestaande stad de woningbouwopgave grotendeels kan opvangen, staat op basis van de huidige cijfers onder druk.

Foto: Dave Garcia from Pexels