Bestaande woningvoorraad levert steeds minder woningen op.

Bestaande woningvoorraad levert steeds minder woningen op.

De bestaande woningvoorraad gaat geen grote bijdrage meer leveren aan het oplossen van de woningnood. Dat stelt het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in de studie ‘Belang van de bestaande voorraad voor het oplossen van de woningnood’, die op 24 augustus 2026 werd gepubliceerd. Transformatie, woningsplitsing en optoppen leveren jaar op jaar minder extra woningen op, terwijl het kabinet juist nadrukkelijk op deze routes inzet.

Volgens het EIB leverde de bestaande voorraad in 2020 en 2021 nog netto 14.000 tot 16.000 woningen per jaar op. In 2024 waren dat er minder dan 12.000 en voor 2025 komt het instituut uit op ruim 10.000. De daling komt vrijwel volledig voor rekening van de teruglopende transformatie van bestaande gebouwen.

Transformatie zakt terug naar 6.500 woningen

De omzetting van kantoren, winkels en ander vastgoed naar woningen is volgens het EIB teruggevallen tot circa 6.500 woningen per jaar. In de jaren waarin de kantorenleegstand hoog was, konden ontwikkelaars kiezen uit een ruim aanbod van panden op goede woonlocaties. Dat aanbod is inmiddels grotendeels benut.

Wat resteert, ligt vaker op bedrijventerreinen of langs infrastructuur, waar de woonkwaliteit lager is en de verbouwkosten hoger uitvallen. Het instituut wijst erop dat juist de eenvoudig te transformeren gebouwen als eerste zijn aangepakt, waardoor het rendement van de resterende voorraad structureel lager ligt.

Bestaande woningvoorraad raakt grotendeels benut

Ook de andere routes blijven ver achter bij de verwachtingen. Woningsplitsing levert volgens het EIB ongeveer 2.000 woningen per jaar op. Optoppen, het toevoegen van een of meer bouwlagen op bestaande gebouwen, komt niet verder dan 500 tot 600 woningen per jaar.

Dat staat in scherp contrast met eerdere ramingen waarin sprake was van 100.000 woningen via optoppen en nog eens 70.000 woningen boven winkels. Het kabinet rekent in zijn beleid op circa 15.000 extra woningen per jaar uit verbouw van de bestaande woningvoorraad.

Het EIB onderscheidt twee verklaringen voor die hooggespannen verwachtingen. In de eerste plaats werden alternatieven voor nieuwbouw aangedragen door partijen die zich juist tegen stedelijke uitbreiding verzetten. Daarnaast zijn uit administratieve bestanden conclusies getrokken die bij nadere beschouwing niet standhouden.

Leegstandscijfers geven een vertekend beeld

Een voorbeeld daarvan is de leegstand. In de registers staan circa 190.000 woningen als leeg geregistreerd, maar na correctie voor administratieve oorzaken blijven er volgens het EIB ongeveer 30.000 over die daadwerkelijk als leegstand kunnen gelden.

Een deel daarvan betreft woningen die tijdelijk tussen twee bewoners in staan of die wachten op sloop of renovatie. De voorraad die op korte termijn daadwerkelijk beschikbaar kan komen, is daarmee een fractie van het getal dat in het publieke debat circuleert.

Nieuwbouw bepaalt de woningbouwopgave

Om jaarlijks 100.000 woningen toe te voegen, zijn volgens het EIB circa 90.000 nieuwbouwwoningen nodig. Op dit moment worden er ongeveer 70.000 per jaar gerealiseerd. Het gat tussen ambitie en realisatie moet dus vrijwel volledig via nieuwbouw worden gedicht.

Dat legt het accent terug op locaties, vergunningverlening en bouwcapaciteit. Eerder dit jaar bleek al dat de woningbouw in Nederland daalt door stijgende bouwkosten en stroperige vergunningverlening, terwijl de nieuwbouw van koopwoningen blijft steken op circa 7.500 per kwartaal.

Voor ontwikkelaars en beleggers betekent dit dat ingrepen in de bestaande woningvoorraad vooral waarde houden als portefeuillestrategie en niet als volumeoplossing. Optoppen en splitsen blijven aantrekkelijk waar de businesscase sluit, maar zijn te klein van schaal om het nationale tekort merkbaar te beinvloeden.

Vooruitblik

Het EIB benadrukt dat ingrepen in de bestaande voorraad waardevol blijven, maar de nationale woningbouwopgave niet structureel kunnen oplossen. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting zet in haar beleid juist nadrukkelijk in op betere benutting van bestaand vastgoed.

Voor gemeenten en corporaties betekent dit dat de plancapaciteit voor nieuwbouw leidend blijft. Naarmate de eenvoudig te benutten panden opraken, verschuift het zwaartepunt van de bestaande woningvoorraad naar binnenstedelijke en uitleglocaties waar wel volume te maken valt.

Foto: Jan van der Wolf via Pexels. Bron: EIB / PropertyNL / Cobouw / Vastgoedjournaal, 24 augustus 2026