Modulaire woningbouw wil eigen beleggingscategorie.

Modulaire woningbouw wil eigen beleggingscategorie.

Ontwikkelaar Blauwhoed bepleit erkenning van modulaire woningbouw als een zelfstandige beleggingscategorie, onder de noemer wooninfrastructuur. Volgens de ontwikkelaars Phillip Smits en Stephan Steijn is het woningtekort niet alleen een bouwopgave maar vooral een systeemprobleem, waarbij elke locatie nu opnieuw als uniek project wordt aangevlogen. Zij deden hun pleidooi in PropertyNL Magazine, dat op 7 september 2026 verscheen.

De aanleiding is het woonconcept WIJK, dat Blauwhoed samen met fabrikant VDL De Meeuw in de markt zet en dat eerder dit jaar de Middenhuur Award 2026 kreeg uitgereikt door minister Elanor Boekholt-O’Sullivan. Het concept draait om complete woonbuurten die in de fabriek worden gemaakt, op locatie worden geplaatst en later weer verplaatsbaar zijn.

Herhaalbaar proces in plaats van maatwerk

De kern van het betoog is dat woningbouw pas opschaalt als het ontwikkelproces zelf reproduceerbaar wordt. Volgens Steijn moet de sector een antwoord geven op de vraag hoe je een systeem inricht dat telkens opnieuw woningcapaciteit toevoegt, in plaats van iedere locatie als eenmalige opgave te behandelen.

In het model van Blauwhoed is naar eigen zeggen circa 80 procent van het ontwikkelproces herhaalbaar: vaste partners, vaste modules, een vast exploitatiemodel en een gestandaardiseerde aanpak van beheer en verhuur. De resterende ruimte is bedoeld voor inpassing in de omgeving en het lokale programma. Blauwhoed telt volgens PropertyNL circa 45 medewerkers en spreekt naar eigen zeggen met 22 gemeenten in een vergevorderd stadium.

Per locatie gaat het volgens de ontwikkelaar om honderd tot driehonderd woningen; op de eigen site spreekt Blauwhoed van minimaal honderd middenhuurwoningen per WIJK. In een eerder interview met Vastgoedmarkt, uit juli 2025, werd nog uitgegaan van circa 150 woningen per gemeente en een ambitie van 51.000 woningen tot 2030.

Kaatsheuvel als eerste opgeleverde locatie

De eerste WIJK verrijst aan de Dodenauweg in Kaatsheuvel, in de gemeente Loon op Zand. Het gaat om 80 huurappartementen die volgens de projectinformatie in het vierde kwartaal van 2026 worden opgeleverd; de verhuur startte in mei 2026.

Het programma loopt van studio’s van 31 vierkante meter voor 850 euro per maand tot vierkamerwoningen van 75 vierkante meter voor 1.350 euro per maand. Achttien van de tachtig woningen worden in het sociale segment toegewezen: tien via de gemeente en acht via het regionale woonruimteverdeelsysteem. Daarmee valt het overgrote deel van het programma in de middenhuur.

Na Kaatsheuvel volgen Sneek, in de gemeente Súdwest-Fryslân, en Goes. Blauwhoed noemt daarnaast Moerdijk, Altena en Hardenberg als locaties in voorbereiding.

Fabrieksbouw verkort de doorlooptijd

De productiecijfers verklaren waarom gemeenten in de rij staan. Volgens Vastgoedmarkt worden dagelijks ruim twintig modules geplaatst, wat neerkomt op ongeveer twaalf woningen, en staat een buurt van vijftig tot honderd woningen in één tot twee weken. Bewoning volgt drie tot vier weken na plaatsing.

Ook de milieuprestatie wijkt af van reguliere nieuwbouw. De woningen zijn biobased en circulair opgebouwd, energieneutraal en natuurinclusief ingericht; de MPG-score komt volgens Vastgoedmarkt uit op 0,4 tegenover 0,8 bij standaardbouw. De arbeidsinzet bedraagt naar opgave van de partners circa twee arbeidsuren per vierkante meter.

Die aanpak sluit aan bij een bredere beweging in de sector, waarin industrieel bouwen terrein wint in de woningbouw naarmate bouwkosten, arbeidskrapte en vergunningprocedures de traditionele bouwstroom afremmen.

Modulaire woningbouw vraagt om institutioneel kapitaal

Het knelpunt zit volgens de ontwikkelaars niet in de fabriek maar in de financiering. Zolang institutionele beleggers modulaire woningbouw beoordelen als projectontwikkeling, wordt elke locatie afzonderlijk getoetst en blijft opschaling uit. Als het als infrastructuur wordt beoordeeld, met langjarige exploitatie en voorspelbare kasstromen, verandert het risicoprofiel.

Het concept leunt daarbij nadrukkelijk op wonen als dienst: gedeelde voorzieningen, deelauto’s, gemeenschappelijke tuinen, digitaal beheer en een bewonersapp. Die exploitatiecomponent is voor beleggers zowel een extra inkomstenbron als een extra beheerlast, en vraagt om een andere waarderingssystematiek dan klassieke huurwoningportefeuilles.

Vergelijkbare vragen spelen bij eerdere modulaire projecten, zoals de tijdelijke modulaire woningen in Meierijstad, waar de exploitatietermijn en de verplaatsbaarheid bepalend zijn voor de businesscase.

Marktinzicht

Voor institutionele beleggers is de vraag niet of modulaire woningbouw werkt, maar of het volume en de looptijd voldoende zijn om een aparte allocatie te rechtvaardigen. Met tientallen gemeenten in gesprek en een eerste oplevering dit kwartaal is die schaal in aanbouw, maar nog niet bewezen.

Voor gemeenten betekent het aanbod dat middenhuur binnen een jaar realiseerbaar wordt, ook op locaties waar reguliere gebiedsontwikkeling jaren kost. De keerzijde is dat de verplaatsbaarheid van de woningen vragen oproept over de permanentie van het aanbod. Zolang die vragen niet zijn beantwoord, blijft wooninfrastructuur eerder een aantrekkelijk concept dan een gevestigde beleggingscategorie.

Foto: Jan van der Wolf from Pexels