Winkelvastgoed Amsterdam blijft fors duurder dan de rest.

Winkelvastgoed Amsterdam blijft fors duurder dan de rest.

Beleggers betalen voor winkelvastgoed op A1-locaties in Amsterdam circa 22 keer de jaarhuur, tegenover 12 keer in Apeldoorn. Dat blijkt uit een marktupdate van vastgoedadviseur Brikks over de twintig belangrijkste winkelsteden van Nederland, die op 21 september 2026 naar buiten kwam.

Uitgedrukt in bruto aanvangsrendement loopt het verschil op van 4,5 procent in Amsterdam tot 8,3 procent in Apeldoorn. De spreiding tussen kop en staart van de ranglijst bedraagt daarmee 3,8 procentpunt binnen dezelfde vastgoedcategorie.

Amsterdam op 22 keer de jaarhuur

Amsterdam voert de lijst aan met een indicatieve beleggingsfactor van 22,0 en een BAR van 4,5 procent. Eindhoven volgt met 21 keer de jaarhuur en 4,8 procent, Utrecht met 19 keer en 5,3 procent.

Den Haag staat genoteerd op 16,5 keer de jaarhuur bij een BAR van 6,1 procent. Rotterdam, Maastricht en Groningen delen de daaropvolgende positie met 16 keer de jaarhuur en een aanvangsrendement van 6,3 procent.

De positie van Eindhoven boven Utrecht en Rotterdam laat zien dat de rangorde niet samenvalt met het inwonertal van de steden, maar met de kracht van het kernwinkelgebied.

Ruim 3,8 procentpunt tussen kop en staart

Onderaan de ranglijst staan Amersfoort en Alkmaar met 12,5 keer de jaarhuur en een BAR van 8 procent, gevolgd door Apeldoorn met 12 keer en 8,3 procent. Den Bosch en Enschede noteren 15,5 keer de jaarhuur bij een aanvangsrendement van 6,5 procent.

Het verschil tussen Amsterdam en Apeldoorn komt daarmee neer op tien keer de jaarhuur. Voor een winkelpand met een jaarhuur van 250.000 euro zou dat bij gelijke huurstroom een verschil in waardering van circa 2,5 miljoen euro betekenen.

De ranglijst bevestigt dat de winkelbeleggingsmarkt zich in lagen heeft opgesplitst, waarbij de afstand tussen de top en de middelgrote steden groter is dan binnen de top zelf. Tussen Den Haag, Rotterdam, Maastricht, Groningen, Den Bosch en Enschede zit met 6,1 tot 6,5 procent minder dan een half procentpunt aan aanvangsrendement.

Die clustering betekent dat beleggers het middensegment van de winkelsteden onderling nauwelijks verschillend waarderen. Het onderscheid ontstaat vooral aan de uiteinden van de lijst, waar Amsterdam, Eindhoven en Utrecht enerzijds en Amersfoort, Alkmaar en Apeldoorn anderzijds elk hun eigen prijsniveau kennen.

Waarop Brikks de ranglijst baseert

Brikks baseert de indicatieve ranglijst op beleggingstransacties, op biedingen tijdens verkoopprocessen en op marktcontact met nationale en internationale institutionele en particuliere beleggers en fondsen.

De cijfers gelden uitsluitend voor standaard, marktconforme winkelpanden op A1-locaties in kernwinkelgebieden. Brikks tekent daarbij aan dat het werkelijk haalbare rendement afhangt van de kwaliteit van het object, de exacte locatie, de kredietwaardigheid van de huurder, de huurvoorwaarden en de resterende looptijd van het huurcontract.

Het adviesbureau is gevestigd aan de Apollolaan in Amsterdam en richt zich op aan- en verkoopbegeleiding en portefeuilleoptimalisatie in commercieel vastgoed, met winkelvastgoed als zwaartepunt.

Winkelvastgoed buiten de Randstad

De hogere aanvangsrendementen in steden als Apeldoorn, Alkmaar en Amersfoort weerspiegelen een hoger ingeschat risico op leegstand en huurdaling buiten de dominante kernwinkelgebieden. Tegelijk bieden die rendementen ruimte aan partijen die kasstroom boven waardegroei stellen.

In de grote steden concentreert de vraag zich juist op de beste adressen. Dat patroon kwam eerder deze maand terug bij de verhuur van 7.000 m² in de Kalverpassage in Amsterdam, waar een grootschalige invulling op een A1-locatie tot stand kwam.

Voor eigenaren blijft de uitvoering doorslaggevend, van huurdersmix tot onderhoud en verduurzaming. Dat het beheer en de exploitatie van winkelvastgoed steeds specialistischer worden, is in de sector een terugkerend thema.

Marktinzicht

Voor beleggers in winkelvastgoed maakt de ranglijst inzichtelijk hoe scherp de markt inmiddels differentieert tussen steden. Een verschil van 3,8 procentpunt in aanvangsrendement binnen dezelfde categorie laat weinig ruimte voor een uniforme landelijke aanpak.

Voor taxateurs en financiers betekent dit dat de stadskeuze zwaarder weegt bij het onderbouwen van waarderingen. Brikks benadrukt dat de cijfers indicatief zijn en dat objectkenmerken uiteindelijk bepalen welk rendement haalbaar is.

Foto: John Tekeridis via Pexels. Bron: PropertyNL en Vastgoedjournaal, 21 september 2026