Commercieel vastgoed: hogere rente remt herstel.

Commercieel vastgoed: hogere rente remt herstel.

Het herstel van commercieel vastgoed krijgt een tik door de oplopende rente. Beleggers investeerden in het derde kwartaal van 2026 weliswaar 3,23 miljard euro, 26 procent meer dan de 2,64 miljard euro van een jaar eerder, maar hogere financieringskosten zorgen voor stijgende rendementseisen en extra druk op de prijzen. Dat blijkt uit het kwartaalrapport ‘Ontwikkelingen commercieel vastgoed Q3 2026’ van NVM Business, een analyse op basis van koop- en huurtransacties en een enquête onder de eigen leden.

Ook gebruikers stellen zich terughoudender op: omdat lenen en verhuizen duurder worden, schuiven bedrijven beslissingen over nieuwe huisvesting vaker voor zich uit. De verschillen tussen de segmenten zijn groot. De kantoor- en de winkelmarkt zakten naar het laagste opnameniveau sinds begin 2023, terwijl de bedrijfsruimtemarkt het sterkste kwartaal van het jaar beleefde.

Rente drukt op commercieel vastgoed

Volgens het rapport verhoogde de ECB vanwege hoge energieprijzen en aanhoudende inflatie de depositorente in juni en september in twee stappen van 2 naar 2,5 procent. De kapitaalmarktrente steeg in het derde kwartaal met 69 basispunten naar ongeveer 3,7 procent, het hoogste niveau sinds 2011, en de Nederlandse inflatie kwam in september uit op 3,4 procent. Vastgoedfinanciering wordt daardoor duurder en beleggers stellen hogere eisen aan het rendement. NVM-makelaars signaleren een kopersmarkt en verwachten dat de aanvangsrendementen de komende maanden oplopen.

Het volle effect van de rentestijging was in het afgelopen kwartaal nog niet zichtbaar, schrijft NVM Business, omdat veel deals al eerder waren gesloten en sommige beleggers dit jaar nog hun investeringsdoelstellingen moeten halen. Wel worden de onderhandelingen lastiger en besluiten partijen vaker opnieuw te onderhandelen over afgesproken aankoopprijzen. De opwaartse druk op de aanvangsrendementen geldt vooral voor core-vastgoed, dat tot voor kort scherp geprijsd was. Vermogende particuliere beleggers en family offices die met eigen vermogen kopen, zijn volgens de NVM beter gepositioneerd dan partijen die afhankelijk zijn van externe financiering. Ook CBRE constateerde deze week al dat de hogere rente de waardeontwikkeling van vastgoed afremt.

Het grootste deel van het beleggingsvolume ging naar huurwoningportefeuilles. In kantoren werd 531 miljoen euro belegd, iets meer dan in de voorgaande kwartalen van 2026. In bedrijfsruimte en logistiek ging ongeveer evenveel om, maar daar is de trend dalend, mede omdat prime logistiek vastgoed hoog geprijsd is en vraag- en biedprijzen nog onvoldoende op elkaar aansluiten.

Kantorenmarkt in zomerdip

Op de kantorenmarkt is in het derde kwartaal 158.100 vierkante meter opgenomen, 19 procent minder dan een jaar eerder en het laagste volume sinds het eerste kwartaal van 2023. Het aantal transacties daalde met 10 procent naar 214, waarvan 130 kleine kantoorruimtes. Het aanbod liep op naar 4,37 miljoen vierkante meter, verdeeld over 4.400 panden: 9 procent van de voorraad. In de vijf grote steden werd dit kwartaal ruim 73.000 vierkante meter opgenomen en hun aandeel in de totale opname steeg naar 46 procent; over de eerste negen maanden lag de opname in de G5 15 procent hoger dan een jaar eerder.

Rotterdam kende de hoogste opname, vooral door de gemeente zelf, die twee panden van 15.900 en 11.200 vierkante meter betrekt. Per saldo levert de gemeente echter ruimte in: zij laat 40.000 vierkante meter achter in het gebouw De Rotterdam. Andere grote opnames waren die van Volkswagen in Amersfoort (7.500 m²) en Baker McKenzie in Amsterdam (6.000 m²). Volgens de NVM sluit de rekensom voor nieuwe kantoren buiten Amsterdam nauwelijks meer: grond- en bouwkosten stijgen of blijven stabiel, terwijl de waarde voor een belegger daalt.

Logistiek trekt de bedrijfsruimtemarkt

De bedrijfsruimtemarkt laat het omgekeerde beeld zien. Met ruim 1,31 miljoen vierkante meter lag de opname 35 procent hoger dan in het derde kwartaal van 2025 en 27 procent hoger dan in het tweede kwartaal. Na drie kwartalen staat de teller op bijna 3,5 miljoen vierkante meter, 17 procent meer dan vorig jaar. De groei komt vooral van panden vanaf 25.000 vierkante meter, waar de opname meer dan verdubbelde. De grootste opnames waren twee transacties van Google in Lelystad van samen ruim 159.000 vierkante meter, gevolgd door een internationale EV-fabrikant in Veghel (58.000 m²) en BSH Huishoudapparaten in Tiel (46.700 m²).

Het aanbod bleef met 10,74 miljoen vierkante meter stabiel, maar ligt nog 9 procent hoger dan een jaar eerder. Bedrijven kiezen zichtbaar voor moderne panden die op het stroomnet zijn aangesloten, waardoor elders ruimte vrijkomt. Netcongestie blijft een knelpunt: volgens de NVM wachten inmiddels 15.500 bedrijven op stroomafname, 500 meer dan een kwartaal eerder, en ongeveer 8.600 bedrijven op de mogelijkheid om energie terug te leveren.

Supermarkten houden winkels overeind

De winkelmarkt beleefde een matig kwartaal met 126.600 vierkante meter opname, het laagste niveau in drie jaar en 10 procent minder dan een jaar eerder. Vooral het middensegment van 200 tot 2.000 vierkante meter bleef achter. Grotere winkelruimtes vanaf 2.000 vierkante meter, in het bijzonder supermarkten, groeiden juist: in de eerste drie kwartalen ruim verdubbeld, met een plus van 150 procent.

Marktinzicht

NVM Business pleit voor een stabiel investeringsklimaat. “De hogere rente beïnvloedt de financierbaarheid van commercieel vastgoed op korte termijn, terwijl onzekerheid over regelgeving en oplopende kosten investeringsbeslissingen op langere termijn bemoeilijken”, zegt bestuurslid Sven Bertens. Hij noemt een snellere vergunningverlening en een verlaging van de overdrachtsbelasting op commercieel vastgoed cruciaal om het sentiment onder beleggers te verbeteren. Zolang de inflatie hoog blijft, ligt een rentedaling volgens het rapport niet in het verschiet. Voor commercieel vastgoed wordt het slotkwartaal daarmee vooral een test van de prijsvorming tussen kopers en verkopers.

Foto: Cara Denison via Pexels. Bron: NVM Business, Ontwikkelingen commercieel vastgoed Q3 2026 / PropertyNL, 15 oktober 2026