Vastgoedbeleggers: private partijen winnen terrein.

Vastgoedbeleggers: private partijen winnen terrein.

De Nederlandse vastgoedbeleggers zien hun markt weer groeien, maar de verhoudingen tussen de spelers verschuiven. Dat blijkt uit de jaarlijkse ranglijst van grootste vastgoedbeleggers die PropertyNL op 24 oktober 2026 publiceerde op basis van jaarverslagen en opgaven van de partijen zelf. Private beleggers en family offices versterken hun positie, terwijl buitenlands institutioneel kapitaal grotendeels aan de zijlijn blijft en pensioenfondsen hun miljarden steeds vaker via fondsen en externe managers laten beleggen.

Voor de markt betekent dat een andere dynamiek dan in de jaren voor de renteschok. Waardegroei moet volgens de ranglijst nu vooral komen uit huurinkomsten, huurgroei en verbetering van bestaande gebouwen, en minder uit dalende aanvangsrendementen.

Beleggingsmarkt klimt uit het dal

De cijfers van Stichting Vastgoeddata (StiVAD) bevestigen het herstel. In het Marktrapport 2025 groeide het transactievolume gemeten naar leverdatum met 9 procent tot 16,8 miljard euro, tegen 15,3 miljard euro in 2024. StiVAD registreerde in 2025 in totaal 1.100 beleggingstransacties. Gemeten naar het moment waarop koper en verkoper overeenstemming bereikten, kwam het volume uit op 15,9 miljard euro, 11 procent meer dan de 14,3 miljard euro van een jaar eerder. Dat verschil wijst volgens StiVAD op een toenemend optimisme in de markt.

Ook dit jaar zet de lijn door. Volgens CBRE bereikte het beleggingsvolume in commercieel vastgoed in de eerste helft van 2026 circa 7 miljard euro, 36 procent meer dan in dezelfde periode van 2025 en bijna 5 procent boven het tienjaarsgemiddelde van 6,6 miljard euro. Kantoren lieten de sterkste groei zien, woningen bleven met 2,7 miljard euro het grootste segment. CBRE verhoogde zijn verwachting voor heel 2026 naar 15 miljard euro.

Buitenlands kapitaal blijft grotendeels weg

Het herstel wordt gedragen door andere kopers dan voorheen. In 2021 kende de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt volgens StiVAD nog een netto-instroom van buitenlands kapitaal van bijna 7 miljard euro. In 2024 was per saldo sprake van een uitstroom van 30 miljoen euro en in 2025 bleef de netto-instroom beperkt tot 600 miljoen euro. Duitse partijen waren daarbij met 549 miljoen euro de grootste verkopers, Amerikaanse met 548 miljoen euro de grootste kopers. De grootste instroom zat in logistiek en bedrijfsruimte, goed voor 1,31 miljard euro.

Private beleggers, family offices en particuliere fondsen namen in 2025 volgens CBRE-cijfers die PropertyNL aanhaalt meer dan de helft van het aankoopvolume voor hun rekening. In het StiVAD-rapport wijst Roger Stroom van Grouwels Vastgoed op een groeiende rol van familiekapitaal: ondernemers die na de verkoop van hun bedrijf honderden miljoenen in woningen willen beleggen.

Private vastgoedbeleggers rukken op

In de ranglijst van private vastgoedbeleggers staat Redevco, het beleggingsvehikel van de familie Brenninkmeijer, met een portefeuille van volgens eigen opgave meer dan 10 miljard euro veruit bovenaan. CTP-oprichter Rémon Vos dankt zijn tweede plaats aan zijn belang van 73,11 procent in het beursgenoteerde logistieke fonds. Verder in de lijst komt Van der Vorm uit op 710 miljoen euro vastgoed, had ontwikkelaar Breevast eind 2025 voor 644 miljoen euro aan vastgoed in ontwikkeling en zag Caransa zijn portefeuille met circa 16 procent krimpen naar 672 miljoen euro.

Pensioengeld loopt via fondsen en managers

Bij de pensioenfondsen staat ABP met ruim 49 miljard euro aan vastgoedbeleggingen met afstand bovenaan, gevolgd door Zorg en Welzijn met 29 miljard euro en BPF Bouw met ruim 14 miljard euro. ABP houdt al zijn vastgoed indirect aan; ook verzekeraars beleggen het grootste deel via fondsen. Die verschuiving naar externe regie kreeg deze week een concreet vervolg nu de regie over 17 miljard euro pensioenvastgoed naar BlackRock en Van Lanschot Kempen verschuift.

Onder de vermogensbeheerders staat CBRE Investment Management met wereldwijd ruim 130 miljard euro onder beheer op eenzame hoogte. Bouwinvest groeide in 2025 van 16,6 naar 17,8 miljard euro beheerd vermogen. Bij ASR Real Estate steeg het beheerde vermogen tot 13,5 miljard euro eind januari 2026, vooral doordat het beheer van een separate account met 7.500 woningen per 1 januari van Amvest overging naar a.s.r., zoals beide partijen in juli 2025 aankondigden. Pensioenfonds Zorg en Welzijn werd tegelijk volledig eigenaar van Amvest.

Beursfondsen groeien met twee snelheden

Bij de beursgenoteerde vastgoedbeleggers zijn de verschillen groot. CTP verhoogde de waarde van zijn vastgoedbeleggingen in 2025 met 14,9 procent tot 16,8 miljard euro, blijkt uit de jaarcijfers, en passeerde daarmee Logicor in de ranglijst. WDP en Wereldhave groeiden met respectievelijk ruim 9 en ruim 8 procent. De portefeuilles van onder meer Prologis, Klépierre, Logicor en NSI werden in euro’s kleiner, al kan dat ook het gevolg zijn van verkopen terwijl de resterende gebouwen in waarde stijgen.

Marktinzicht

Voor vastgoedbeleggers en ontwikkelaars onderstreept de ranglijst dat de kapitaalmarkt niet simpelweg terugkeert naar het patroon van voor 2022. Het binnenlandse en private geld vult het gat dat buitenlandse institutionele partijen achterlieten, terwijl de grote pensioenvermogens steeds vaker via fondsen en mandaten de markt op gaan. Het spiegelbeeld daarvan is dat Nederlandse vastgoedbeleggers steeds vaker over de grens kijken. De eigenaar van het vastgoed is daardoor steeds minder vaak de partij die bepaalt wat ermee gebeurt, wat de positie van investment managers in onderhandelingen over aankopen, verhuur en verduurzaming versterkt.

Foto: Luke Price via Wikimedia Commons (CC BY 2.0). Bron: PropertyNL, 24 oktober 2026; StiVAD, Marktrapport 2025; CBRE, Real Estate Market Outlook Midyear Review 2026; CTP, jaarcijfers 2025; a.s.r. en PFZW (persbericht 8 juli 2025)