‘Wat je ook ziet, is dat Nederlandse vastgoedbeleggers steeds vaker over de grens kijken’

Voor Rebirth Development stond het afgelopen jaar in het teken van internationale oriëntatie. De organisatie, tot dan toe vooral actief in Nederland, zette haar eerste concrete stap over de grens met een ontwikkelproject op Curaçao. Managing Director Nanne Veenstra vertelt over de strategische overwegingen achter deze keuze, de verschillen met de Nederlandse markt en de impact op de verdere koers van het bedrijf.

Het afgelopen jaar voelt voor jullie als een kantelpunt. Wanneer merkte je dat het tijd was om verder te kijken dan Nederland?

‘Dat gevoel sluimerde eigenlijk al langer. We zijn in Nederland jarenlang actief als ontwikkelaar, hebben mooie projecten gedaan en een stevig netwerk opgebouwd. Maar je merkt gewoon dat het speelveld hier steeds complexer wordt. Regelgeving stapelt zich op, procedures duren eindeloos en ondertussen veranderen de omstandigheden continu. Op een gegeven moment ga je jezelf de vraag stellen: waar kunnen we als ontwikkelaar nog écht waarde toevoegen? Dat gesprek hebben we intern gevoerd en precies op dat moment kwam Curaçao op ons pad.’

Dat klinkt bijna als toeval. Was het ook echt zo?

‘Ja, in zekere zin wel. Iemand uit ons netwerk was een tijd geleden naar Curaçao verhuisd. Na een periode zonder contact raakten we weer in gesprek en daarbij kwam een project ter sprake dat onze interesse wekte. Dat zette iets in gang. Tegelijkertijd had ik zelf al een band met het eiland, omdat ik er ooit een periode heb gewoond en gewerkt dus dat maakte de stap minder abstract. We zijn gaan kijken, gesprekken aangegaan en hebben uiteindelijk besloten: hier geloven we in.’

Wat maakte Curaçao op dat moment zo interessant voor jullie?

‘Het contrast met Nederland was groot. Waar je hier vaak vastloopt in stroperigheid, word je daar met open armen ontvangen. De overheid heeft een duidelijke ambitie om toerisme verder te ontwikkelen en ziet vastgoedontwikkeling als een belangrijke pijler. Bestemmingsplannen laten op veel plekken nog ontwikkeling toe en de wil om samen te werken is groot. Dat geeft ruimte om plannen te maken, maar vooral om ze ook daadwerkelijk te realiseren.’

Je gaf net al aan dat Nederland steeds lastiger wordt voor ontwikkelaars. Waar zit die frustratie precies?

‘Ontwikkeling is per definitie iets van de lange adem, dat snappen we. Maar in Nederland duren trajecten soms zó lang dat risico’s zich opstapelen. Factoren die bij de start geen rol speelden, worden ineens bepalend. Denk aan veranderende regelgeving, stijgende bouwkosten of netcongestie. Dat maakt businesscases kwetsbaar en dat is frustrerend, want je wilt mooie dingen maken, iets toevoegen aan een gebied. Als dat steeds moeilijker wordt, moet je eerlijk zijn en alternatieven verkennen.’

Hoe verschilt de samenwerking met de overheid op Curaçao van die in Nederland?

‘De overheid op Curaçao ziet toerisme echt als een speerpunt. De bezoekersaantallen groeien al jaren met dubbele cijfers, terwijl het aanbod van accommodaties achterblijft. Daardoor is er behoefte aan diversiteit in het aanbod en staan overheden veel meer open voor initiatieven. Natuurlijk zijn er regels, maar ze zijn werkbaar. Dat maakt het voor ons mogelijk om projecten te ontwikkelen die zowel economisch als ruimtelijk iets toevoegen.’

Over wat voor type projecten hebben we het dan concreet?

‘Ons eerste project maakt deel uit van een grotere gebiedsontwikkeling van zo’n 55 hectare. Binnen dat geheel ontwikkelen wij zelf een deelgebied van ongeveer 6 hectare, waar we tussen de 150 en 200 woningen mogen realiseren. Het wordt echt een resort met gezamenlijke voorzieningen zoals zwembaden, groen, sport- en recreatiefaciliteiten en kleinschalige horeca. Woningen die mensen zelf kunnen gebruiken, maar ook kunnen verhuren. Het tweede project is kleinschaliger en meer high-end: vrijstaande villa’s in een natuurlijke omgeving, dichtbij een van de hotspots van het eiland.’

Wie zijn de kopers van dit soort projecten?

‘Veel van onze kopers kennen Curaçao al jaren. Ze komen er regelmatig, verblijven nu nog in hotels en maken de stap naar een eigen plek. Het grootste deel van onze kopers komt uit Nederland, maar we zien ook toenemende interesse uit de Verenigde Staten, België en Duitsland. Wat je ook ziet, is dat Nederlandse vastgoedbeleggers steeds vaker over de grens kijken. In Nederland is het rendement dus onder druk komen te staan door fiscale wijzigingen en regulering en Curaçao biedt dan een interessant alternatief: toeristische verhuur is toegestaan, het fiscale klimaat is gunstiger en de vastgoedprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen.’

Hoe belangrijk is toeristische verhuur in die business case?

‘Heel belangrijk. Het feit dat je het hele jaar door kunt verhuren, bijvoorbeeld via platforms als Airbnb, maakt een groot verschil. Dat zorgt voor een aantrekkelijk direct rendement. Tel daarbij op dat de vastgoedprijzen sinds corona flink zijn gestegen en je hebt ook een mooi indirect rendement. Die combinatie maakt investeren op Curaçao interessant voor een brede groep beleggers.’

Het plaatsen voor het WK voetbal heeft Curaçao ook extra op de kaart gezet. Merken jullie dat?

‘Zeker. Curaçao is het kleinste land dat ooit aan een WK deelneemt en dat levert internationale zichtbaarheid op. Het toernooi wordt deels in de Verenigde Staten gespeeld en Curaçao ligt op nog geen twee uur vliegen van Miami. Dat helpt. De Amerikaanse markt was altijd al sterk gericht op Aruba, maar dat eiland is fors duurder. Curaçao wordt nu gezien als aantrekkelijk alternatief, en je ziet dat ook terug in de interesse vanuit de VS.’

Internationaal werken vraagt ook iets anders van je organisatie. Hoe hebben jullie dat aangepakt?

‘Je moet je realiseren dat je te gast bent in een andere cultuur. Er is een gedeelde geschiedenis, maar ook gevoeligheid. Het tempo ligt anders, de manier van werken verschilt en daar moet je respectvol mee omgaan. Wij werken daarom bewust veel met lokale partners en bouwen aan een lokaal team. Dat kost tijd, maar het is essentieel. Je kunt daar niet met een puur Nederlandse houding binnenkomen.’

Wat betekent dat voor jullie klanten? Die moeten best een stap zetten om in het buitenland te investeren.

‘Absoluut. Mensen vinden het spannend om geld naar het buitenland te brengen. Transparantie en betrouwbaarheid zijn daarom cruciaal. Wij zeggen altijd: kom langs op kantoor in Nederland, kijk ons in de ogen. We zijn duidelijk over met wie we werken, welke partijen betrokken zijn en hoe het proces eruitziet. Daarnaast willen klanten ontzorgd worden. Ze kopen niet alleen een woning, ze willen ook dat beheer en verhuur goed geregeld zijn. Dat nemen wij steeds vaker mee als onderdeel van het totaalconcept.’

Als je vooruitkijkt, blijft de focus dan op Curaçao?

‘Voorlopig wel. We hebben daar net voet aan de grond en zijn van het eerste naar het tweede project gegaan, met meer in de pijplijn. Tegelijkertijd heeft deze stap ons laten zien dat internationale spreiding energie geeft en ook strategisch verstandig is. Risicospreiding over meerdere landen maakt je minder afhankelijk van één markt. We kijken dus voorzichtig verder, zonder overhaaste stappen.’

 

Grootste les uit 2025 
‘Dat je veel verder komt wanneer je partners niet alleen inhuurt, maar mee laat bouwen; inhoudelijk verantwoordelijk maakt. Delen van expertise en eigenaarschap bleek een enorme versneller voor onze projecten.’

Grootste risico in 2026
‘Dat ook op Curaçao de regels evolueren: vergunningseisen, ruimtelijke kaders, fiscale bepalingen, ze zijn allemaal aan verandering onderhevig. Voor ons betekent dat: dicht op het proces zitten en tijdig bijsturen.’

Kans die niemand mag missen
‘Durf buiten je vertrouwde markt te kijken. De grootste kansen ontstaan vaak op plekken waar je normaal niet zoekt; nieuwe landen, nieuwe samenwerkingen, nieuwe vormen van waardecreatie.’

Samenwerking die het verschil maakt
‘Onze groei op Curaçao is mede mogelijk omdat we bewust hebben geïnvesteerd in sterke lokale partnerships. Vanuit Nederland kun je veel doen, maar nooit alles. Je hebt mensen nodig die de cultuur kennen, die dagelijks op locatie aanwezig zijn en die snel kunnen schakelen. Die combinatie van lokale kennis en onze eigen ontwikkelstructuur zorgt ervoor dat we projecten efficiënt, zorgvuldig en met vertrouwen kunnen realiseren.’

Eén project waar je trots op bent
‘Baia Vista Residence op Curaçao. Het project markeert niet alleen een mijlpaal in onze ontwikkelportefeuille, maar laat ook zien dat onze manier van ontwikkelen goed werkt in een internationale context. Door de schaal, de complexiteit en de unieke locatie is Baia Vista uitgegroeid tot een project dat richting geeft aan hoe wij ons portfolio buiten Nederland verder willen vormgeven.’