Studentenhuisvesting: uitponding overtreft nieuwbouw.

Studentenhuisvesting: uitponding overtreft nieuwbouw.

De markt voor studentenhuisvesting verliest de komende jaren meer kamers dan er worden bijgebouwd. In de twaalf universiteitssteden die vastgoedadviseur CBRE onderzocht, verdwijnen tot en met 2034 naar verwachting bijna 38.000 particuliere studentenkamers doordat verhuurders hun woningen verkopen. Daartegenover staat de geplande bouw van ruim 16.000 nieuwe eenheden. Per saldo krimpt het aanbod daarmee met ruim 21.000 kamers. Voor elke nieuwe kamer verdwijnen er zo ruim twee bestaande. Het onderzoek kwam op dinsdag 3 november 2026 naar buiten en werd woensdag 4 november breed opgepikt door onder meer AT5, het ANP en Vastgoedmarkt.

CBRE wijst als oorzaak onder meer op de belastingregels voor vastgoed in box 3 en de strengere huurregulering. Die maken het voor particuliere verhuurders financieel aantrekkelijker om woningen te verkopen dan om ze aan studenten te blijven verhuren. Landelijk wordt volgens het onderzoek slechts een op de acht verkochte kamers opnieuw aan studenten verhuurd. Het tekort blijft volgens CBRE daardoor aanzienlijk, ook wanneer het aantal studenten de komende jaren daalt.

Amsterdam goed voor zestig procent

Amsterdam is volgens CBRE ‘het duidelijkste voorbeeld’ van een stad waar de particuliere voorraad het hardst krimpt. ‘Nergens verkopen particuliere verhuurders zoveel studentenwoningen, terwijl de nieuwbouwpijplijn daar maar een fractie van opvangt’, schrijft de adviseur. Het tekort in de hoofdstad bedraagt dit jaar ruim 6.000 kamers en loopt volgens de prognose op naar bijna 11.000 in 2034, zo meldt AT5. Het AD becijfert op basis van het rapport dat Amsterdam goed is voor ongeveer zestig procent van het totale tekort in de onderzochte steden. Leiden kampt volgens dezelfde berichtgeving met een tekort van ruim 1.400 kamers.

Elders is het beeld rustiger. In Groningen, Maastricht en Nijmegen zorgt een dalend aantal studenten voor een beter evenwicht tussen vraag en aanbod. CBRE waarschuwt wel dat die balans ‘fragiel’ blijft zolang het particuliere aanbod blijft afnemen. Maastricht en Eindhoven noemt het rapport bovendien kwetsbaar voor veranderingen in de instroom van internationale studenten.

Studentenhuisvesting in Rotterdam blijft krap

Voor Rotterdam voorziet CBRE in 2034 nog altijd een tekort van ruim 3.300 kamers, ondanks de nieuwbouwplannen in de stad. Ruim de helft van het Rotterdamse aanbod aan studentenkamers is in particuliere handen. In 2024 en 2025 verdween daarvan door verkoop naar schatting 6 tot 7 procent. Daarmee hoort Rotterdam, samen met Amsterdam en Utrecht, tot de steden waar de uitponding relatief groot is. Hoewel Rotterdam relatief veel nieuwbouwplannen heeft, is dat volgens CBRE onvoldoende om het verlies aan bestaande kamers te compenseren.

De gemeente Rotterdam meldt dat tussen 2023 en 2025 bouwprojecten zijn gestart voor 1.314 studentenwoningen, onder meer in Brainpark, aan de Westblaak en in Prins Alexander. Gemeente, onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters hebben daarnaast afspraken gemaakt over extra woonruimte tot en met 2029. In de regio gaat het ook om projecten als de circa 430 studentenwoningen op Schieveste in Schiedam, waarvoor gemeente en ProRail deze week een gronddeal sloten.

Shortstay-regels raken internationale studenten

Internationale studenten en uitwisselingsstudenten zijn volgens het rapport doorgaans afhankelijk van gemeubileerde kamers die voor kortere periodes beschikbaar zijn. CBRE maakt zich zorgen over mogelijke nieuwe regels voor shortstay, waarmee verblijf in studentenhotels kan worden teruggebracht tot maximaal dertig dagen. ‘In de meeste situaties verdwijnt daarmee het bestaande aanbod dat op internationale studenten is gericht’, schrijft de adviseur. Een deel van die studenten wijkt dan uit naar de reguliere huurmarkt, waar de druk verder toeneemt.

Ook bij Nederlandse studenten is het effect zichtbaar. Ongeveer 43 procent woont nog in studentenhuisvesting, tegen circa 50 procent zeven jaar geleden. Van de thuiswonende studenten noemt 63 procent de hoge huren en het woningtekort als reden om bij de ouders te blijven.

Purpose-built vraagt meer kapitaal

CBRE verwacht dat speciaal gebouwde studentenhuisvesting, purpose-built student accommodation (PBSA), steeds bepalender wordt voor het aanbod. ‘Dat vraagt om meer kapitaal van beleggers en woningcorporaties. In Amsterdam, Rotterdam en Leiden is dat het meest urgent’, aldus de adviseur. Naast meer bouwen zou er ook minder verkocht moeten worden: ‘Lukt het niet om nieuwbouw te combineren met het behoud van bestaande kamers, dan wijken studenten uit naar andere steden en wordt het voor universiteiten moeilijker om studenten aan te trekken.’

De cijfers sluiten aan bij de bredere krimp van de particuliere huursector. Volgens het CBS hadden particuliere verhuurders op 1 januari 2026 nog 492.000 huurwoningen in bezit, 37.000 minder dan een jaar eerder. In juni bleek al dat de uitpondgolf ook de studentenhuisvesting raakt.

Marktinzicht

De prognose van CBRE kleurt het beeld uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2026 somberder. Die monitor kwam in september uit op een landelijk tekort van circa 20.200 eenheden, nadat in 2025 bijna 5.000 nieuwe studentenwoningen werden opgeleverd, en telde in negentien studiesteden harde plannen voor ruim 17.100 extra eenheden tot 2034. De rekensom van CBRE laat zien dat zulke aantallen grotendeels opgaan aan het vervangen van verdwenen particuliere kamers.

Voor beleggers en corporaties betekent dat een structurele vraag naar nieuwe studentenhuisvesting in de grote steden, met Amsterdam, Rotterdam en Leiden als meest urgente markten. Of die vraag ook in projecten wordt omgezet, hangt af van de fiscale en regulatoire randvoorwaarden die particuliere verhuurders nu juist de markt uit drijven.

Foto: RSM erasmus via Wikimedia Commons (CC BY-SA 2.0). Bron: CBRE via AT5, Dagblad010/ANP, DutchReview en Vastgoedmarkt (3 en 4 november 2026), gemeente Rotterdam, Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2026