Hoge Raad beperkt concernvrijstelling voor vastgoedfondsen.

Hoge Raad beperkt concernvrijstelling voor vastgoedfondsen.

De Hoge Raad heeft op vrijdag 6 november 2026 bepaald dat een vastgoedfonds de concernvrijstelling in de overdrachtsbelasting niet kan toepassen wanneer de participanten het economische belang hebben in de vastgoedvennootschappen. Dat de beheerder juridisch eigenaar is van alle aandelen, is daarvoor niet voldoende. Het arrest (ECLI:NL:HR:2026:1814) maakt het lastiger om vastgoed binnen fondsstructuren belastingvrij te herstructureren.

De uitspraak raakt een veelgebruikte route in de vastgoedmarkt. Bij herstructureringen binnen een concern kan de overdracht van aandelen in een onroerendezaakrechtpersoon onder voorwaarden vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting. In deze zaak ging het om een overdracht tussen twee fondsen van dezelfde beheerder.

De zaak: aandelen van fonds naar fonds

De zaak draaide om twee fondsen voor gemene rekening zonder rechtspersoonlijkheid, beheerd door een Zwitserse fondsbeheerder. Die beheerder was juridisch eigenaar van de aandelen van twee houdstervennootschappen, waaronder de moeder van de belanghebbende bv. Beleggers in de fondsen hielden verhandelbare participaties, waarmee zij een vordering hadden op de beheerder. Geen enkele belegger had een belang van 90 procent of meer.

Bij de liquidatie van een van de fondsen verkreeg de bv op 15 april 2021 alle aandelen in een Nederlandse onroerendezaakrechtpersoon. Volgens de conclusie van advocaat-generaal Wattel bedroeg de prijs 15.830.000 euro en werd 1.266.400 euro overdrachtsbelasting voldaan. De bv vroeg die belasting terug met een beroep op de concernvrijstelling. De rechtbank en het gerechtshof Den Haag gaven de bv gelijk; het hof oordeelde op 25 februari 2025 dat bij een enkele soort aandelen het juridische eigendom het volledige belang vertegenwoordigt.

Economisch belang weegt zwaarder dan juridisch eigendom

De Hoge Raad oordeelt anders. Van een concern is volgens het arrest alleen sprake als de moedermaatschappij het gehele of nagenoeg gehele economische belang heeft in de aandelen van haar dochters: zij moet nagenoeg het volledige risico van waardeveranderingen en tenietgaan dragen en nagenoeg alle opbrengsten ontvangen. Wie de juridische eigendom van die aandelen heeft, is daarbij volgens de Hoge Raad niet van belang.

In deze fondsstructuur droegen de participanten in betekenende mate het risico en ontvingen zij de opbrengsten. Daarmee was er geen concern en geen vrijstelling. De Hoge Raad deed de zaak zelf af en verklaarde het beroep van de bv ongegrond. Het hof had volgens het arrest een onjuiste rechtsopvatting gehanteerd. Een recent arrest van het Europese Hof van Justitie in de zaak Nova Iberomoldes doet daar volgens de Hoge Raad niet aan af.

De Hoge Raad volgde daarmee de conclusie die advocaat-generaal Wattel op 14 november 2025 nam. Die wees erop dat het hier niet ging om een reorganisatie van vastgoed binnen een concern, maar om vastgoed dat van het ene fonds naar het andere overgaat. Met de uitleg van het hof zouden aandelen in vastgoedvennootschappen volgens de A-G zonder overdrachtsbelasting tussen fondsen kunnen worden verschoven.

Gevolgen van de concernvrijstelling voor fondsen

Volgens fiscalisten Susan Raaijmakers en Kevin van Butselaar van Borgen Tax wordt het met dit arrest lastiger om vastgoed binnen fondsstructuren fiscaal vrijgesteld te herstructureren. Zij wijzen er in Vastgoedjournaal op dat het arrest vragen oproept over de reikwijdte van de economische benadering. Recht.nl stelt dat het arrest in bredere zin relevant kan zijn voor de vraag welk gewicht het juridische aandelenbelang nog heeft bij de concernvrijstelling. PropertyNL vat de kern samen: het economische belang ligt bij de participanten, niet bij de bv.

Voor beheerders van fondsen met veel participanten betekent dit dat de juridische structuur alleen geen grond meer biedt voor de vrijstelling. Bij herstructureringen, fondsliquidaties en overdrachten tussen fondsen van dezelfde beheerder moet daarom rekening worden gehouden met overdrachtsbelasting over de waarde van het onderliggende vastgoed.

Marktinzicht

Het arrest komt op een moment dat beleggers hun portefeuilles herijken. In een markt waarin de risicopremie op vastgoed volgens JLL verdwijnt, wegen transactiekosten zwaarder in het rendement. Een extra heffing bij het samenvoegen of afwikkelen van fondsen kan herstructureringen duurder maken of vertragen.

Voor institutionele en internationale beleggers, die volgens eerdere analyses steeds vaker over de grens kijken, onderstreept de uitspraak dat de Nederlandse fiscale behandeling van fondsstructuren een eigen afweging vraagt. Voor de vastgoedsector betekent dit dat de economische verhoudingen binnen een fonds bepalend zijn, niet de juridische eigendom.

Vooruitblik

Inhoudelijke reacties van meer advocatenkantoren en belastingadviseurs worden de komende dagen verwacht. Voor lopende herstructureringen in fondsstructuren ligt het voor de hand dat partijen hun fiscale uitgangspunten opnieuw tegen het licht houden.

Foto: Fred Romero via Wikimedia Commons (CC BY 2.0). Bron: Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2026:1814, 6 november 2026; conclusie A-G Wattel, ECLI:NL:PHR:2025:1253; Vastgoedjournaal, PropertyNL en Recht.nl, 6 november 2026