VG Visie Daily #2: Zo kunnen retailers en beleggers nog geld verdienen in de winkelstraat

In een tijd dat consumenten steeds prijsbewuster en kritischer zijn, is de strijd om de beste winkellocaties nog heviger. Retailexpert Rupert Parker Brady legt uit wat de winnende strategie is. Beleggers in retailvastgoed doen er verstandig aan zich niet afhankelijk te maken van huurders uit de retail- en horecasector. ‘Bestem een deel van de binnenstad naar andere functies.’

Wisselend nieuws vanuit de retailmarkt de afgelopen periode. Winkelcentrumbelegger Wereldhave is optimistisch gestemd en verwacht een structureel hoger nettoresultaat de komende jaren. In 2023 verkochten retailers 8 procent meer in de regionale winkelcentra van het beursgenoteerde fonds. De verklaring is dat consumenten positiever zijn en de online aankopen post-covid flink zijn afgenomen, aldus Wereldhave. Alle fysieke retailers en winkelvastgoedbeleggers profiteren hiervan. Ceo Matthijs Storm ziet winkeliers in heel West-Europa bovendien agressief nieuwe winkels openen. Dat is voor Wereldhave mede reden om na jaren van stilstand dit en volgend jaar weer grote vastgoedacquisities te doen.

Failliet

ING Research toont zich wat minder uitgelaten over de winkelmarkt in Nederland. Mede door de hoge coronabelastingschuld zullen dit jaar veel non-foodretailers het loodje leggen, vreest ING. Vorig jaar gingen al 338 bedrijven failliet in de detailhandel, waaronder elektronicaketen BCC, sportretailers Perry Sport en Aktiesport en discounter Big Bazar. Ook al zijn consumenten dit jaar positiever dankzij een hoger besteedbaar inkomen, het consumentenvertrouwen blijft ook in 2024 negatief (-28 in eerste kwartaal ten opzichte van -49 in 2023). Dit jaar zal de omzetstijging in de detailhandel slechts 1 procent bedragen, tegen een plus van 5,4 procent in 2023. De omzet in het foodsegment zal in 2024 met 2 procent krimpen vanwege het tabaksverbod, het non-foodsegment zal met 3 procent groeien. Mode, meubels en persoonlijke verzorgingsproducten zijn volgens de grootbank het meest in trek.

'DE NIEUWE VASTGOEDSTRATEGIE VAN SHOEBY PAKT GOED UIT'

Locatiebeleid

Retailexpert Rupert Parker Brady heeft een nuchtere kijk op de retailvastgoedmarkt. ‘Consumenten besteden hun geld liever aan vakantie en horecabezoek dan aan winkelen. De tijd van groeiende passantenstromen, steeds hogere winkelhuren en een grote toestroom van nieuwe retailers komt niet meer terug. Retailers zitten in een wervelwind van kostenstijgingen, wat grootwinkelbedrijven tientallen miljoenen euro’s per jaar extra kost. In deze omstandigheden wordt de locatie nog belangrijker dan al het geval was. Zo verplaatst Blokker winkels naar wijkwinkelcentra en woonbuurten. Veel moderetailers concentreren hun winkelbestand in de top 25-steden. Shoeby heeft recent in de kosten gesneden en goede nieuwe afspraken gemaakt met ING Bank en de vastgoedtak van eigenaarsfamilie Van Deursen. Kleine winkels op minder aantrekkelijke locaties zoals in Zwolle-Zuid worden afgestoten, terwijl het uitpakt met flagshipstores op toplocaties als Westfield Mall of the Netherlands.’

Mall of the Netherlands

Toch ziet Parker Brady het veranderende consumentengedrag zelfs terug in een druk bezocht winkelcentrum als Mall of the Netherlands. ‘Ze letten scherper op de prijs en aanbiedingen. In reactie hierop hebben Lidl, Jumbo, Ikea en Action aangekondigd hun prijzen te verlagen. Deze grote retailers kunnen zich dat dankzij de enorme volumes permitteren. Andere retailers kunnen hier niet tegenop. Zij hebben de prijzen juist verhoogd om de enorme kostenstijgingen enigszins te compenseren. Westfield-bezoekers zie ik vooral lopen met tasjes van discounters als Action, fast fashion-retailers als Zara en H&M, en de twee supermarkten. Je ziet leegstand, ook al trekt het winkelcentrum jaarlijks ruim 15 miljoen bezoekers. Veel huurders worstelen met de hoge huur-, service- en personeelskosten. Een winnaar als Zara zit aan de hoofdingang met twee grote formules naast elkaar. Daar gaan de mensen naar toe. Er zijn echter veel plekken waar het rustig is. Daar hebben modezaken die adverteren met 30 tot 50 procent korting moeite om hun winterkleding te verkopen.’

'LUCARDI STAAT AAN DE VOORAVOND VAN EEN GROTE EXPANSIE'

Expansie

Dit laat onverlet dat er nog goed geld valt te verdienen in de Nederlandse binnensteden. ‘Zara heeft niet voor niets net met 9.000 m2 de grootste vestiging ter wereld aan de Rotterdamse Coolsingel geopend. De juweliersbranche heeft ook grote potentie vanwege de marges. My Jewellery heeft in korte tijd een keten van bijna dertig boutiques opgebouwd. Lucardi heeft de voormalige ceo van vanHaren Krein Bons aangetrokken voor een geplande expansie in Nederland en daarbuiten. Als geen ander is Bons in staat veel meer traffic te generen en in te spelen op trends. Bovendien weet hij mensen te enthousiasmeren om voor hem te werken. Dat is cruciaal in een sector die sinds covid veel ervaren personeel is verloren. Verder gaat Ikea Nederland eindelijk binnenstadwinkels openen, gefocust op advies en het woonsegment; in september opent het eerste Plan & Order Point in Leeuwarden. En Muji – een bij Nederlanders in het buitenland zeer populair minimalistisch Japans warenhuis, wil nog steeds graag in Nederland landen. Maar alleen op de beste locatie en niet voor de hoofdprijs.’

'DE MINIMALISTISCHE JAPANSE WARENHUISKETEN MUJI WIL NOG STEEDS GRAAG IN NEDERLAND LANDEN'

Groen en cultuur

Niettemin raadt Parker Brady – ook jurylid van de verkiezing Meest inspirerende binnenstad van Nederland – winkelverhuurders en beleidsmakers aan een deel van de binnenstad te herbestemmen naar andere functies. ‘Met actief centrummanagement kan een binnenstad flexibel inspelen op de daadwerkelijke behoefte van huurders, eigenaars en bezoekers. Om een binnenstad minder afhankelijk te maken van winkels en horeca is een mix nodig met onder meer cultuur, leisure, zorg, fitness, startup-werkplekken, groen en een goed verzorgde openbare ruimte. Alleen zo blijft een centrum economisch vitaal. Steden als Leiden en Utrecht zijn van nature aantrekkelijk voor bezoekers en toeristen met een historisch decor en water, terrassen, musea, kerken en veel lokale ondernemers. Het wordt vooral voor middelgrote, niet-historische binnensteden een lastige opgave.’

Stadshart Almere

Almere Centrum vormt een interessante casus van een binnenstad die zich nu heroriënteert. ‘Stadshart Almere is momenteel een te groot winkelgebied voor te weinig inwoners. Het is gebouwd in de verwachting dat de stad rond de eeuwwisseling zou groeien naar 350.000 inwoners. Door de crisis is de woningbouw achtergebleven en zijn het er nu nog maar 226.000. Daarnaast vloeien consumentenbestedingen af doordat Almeerders ook een regionale magneet als Hilversum bezoeken. Niettemin zie ik het goedkomen. Er worden weer veel woningen gebouwd en in 2026/2027 opent de Campus Almere Centrum van Hogeschool Windesheim pal naast het stadscentrum. Dat zal leiden tot veel meer reuring en levendigheid. Ook investeren Almere en vastgoedeigenaren Kroonenberg Groep en UMB Groep fors in vergroening en verfraaiing van de openbare ruimte. Doordat het stadshart maar enkele eigenaren telt kan de binnenstad worden gerund als een winkelcentrum.’