VG Visie Daily #41: Het is een groot wonder dat het jarenlang zó goed ging met de binnenstad

René Vierkant weet alles van de binnensteden. Hij heeft er dan ook zijn specialisme van gemaakt om samen met vastgoedeigenaren, ondernemers en de gemeente een plan te maken om er iets moois van te maken in die binnenstad. Maar alleen plannen maken is niet genoeg.

Vierkant gelooft erin dat alle partijen samen aan de slag moeten om iets moois te maken van de binnenstad. Lange tijd ging hij bij Syntrus Achmea over de investeringen totdat hij in 2018 Vierders begon, het bedrijf dat als doel heeft om de verschillende partijen in binnensteden aan tafel te krijgen. ‘Dat het jarenlang goed ging met de binnenstad is eigenlijk een groot wonder; niemand voerde namelijk de regie. Ik maak vaak de vergelijking met grote winkelcentra als Hoog Catharijne of The Mall of the Netherlands; daar is niets toevallig. Alles staat daar in het teken van samen zo goed mogelijk jeouw doelgroep bedienen, maar het succes van de binnenstad is voornamelijk gebouwd op basis van toeval. Natuurlijk hebben we bestemmingsplannen, maar daar houdt de regie wel een beetje op. De vraag wie er op welke locatie zit, is in de binnenstad een optelsom van toevallige besluiten. Best bijzonder dat het altijd zo goed gegaan is.’

Dat kwam natuurlijk door de florerende economie die nu even stroef loopt?

‘Zeker, in de retail gaat het om een spel van schaarste. Het aantal inwoners en de welvaart groeiden en dus ging het goed in de binnensteden met retail. En nu de schaarste over is, komt het niet vanzelf goed.’

Was Corona daarin een soort stresstest voor de retailwereld?

‘Er kwam meer besef hoe belangrijk die binnenstad is, maar ook dat mensen niet vanzelf komen. De waardering voor een levendig centrum is teruggekeerd. Het hebben van een gezonde binnenstad is geen vanzelfsprekendheid, maar je moet er in investeren, net zoals in een theater of een bibliotheek. Je kan de binnenstad niet alleen overlaten aan een ondernemersvereniging. Ga maar eens kijken in het managementkantoor van The Mall of the Netherlands; daar werken rustig twintig mensen aan het winkelcentrum.’

Wat kan je daarvan leren?

‘Dat het allemaal niet vanzelf gaat en dat het geld kost om er iets van te maken. Het idee is een beetje: we hebben een binnenstadmanager en het komt wel goed. En ik snap ook wel dat het in de binnenstad lastiger is dan in een winkelcentrum, al is het maar omdat je niet één eigenaar hebt. Je moet echt investeren in geld en tijd om de ondernemers, de lokale overheid en eigenaren aan tafel te zetten. Dan kan je echt impact maken.’

Tegelijk worden er veel visies op de binnenstad ontwikkeld op gemeentehuizen. Maar jij bent geloof ik van de school: zo’n rapport is leuk, maar laten we anders ook wat gaan doen.

‘Natuurlijk heb je een visie nodig, maar het gaat pas werken als ondernemers en vastgoedmensen samen gaan investeren in het realiseren van die visie. Ik komt natuurlijk uit de vastgoedbeleggingssector en dan weet je dat het heel lastig is om een beslissing te nemen over investeringen als je niet weet wat er gaat gebeuren. Een populistische uitspraak is: vastgoedeigenaren hebben genoeg geld dus ze laten het lekker leegstaan. Maar dat is bijna nooit het geval: vaak is een investering te risicovol omdat ze geen zicht op de toekomst hebben. Daarom zetten wij in op praktische plannen waarbij iedereen handelt vanuit een gezamenlijk eigenbelang. Als je samen weet op welke doelgroep je met elkaar focust en welke winkels daar dus bij horen, dan kan elke eigenaar daar zelf mee aan de slag. Weten dat de buurman dat ook doet maakt het risico een stuk minder groot.’

Interessant…

‘Ik geloof heel erg in dat gezamenlijke eigenbelang. Toen ik nog bij Achmea werkte, zaten we met ondernemers en vastgoedmensen van de Rotterdamse Lijnbaan bij elkaar. We begonnen met een visie op de doelgroep en daaruit kwam dat Apple Store daar heel goed zou passen. We wisten dat Rotterdam daar op een lijstje stond en zeiden tegen elkaar: de eerste die erin slaagt om ze naar ons te halen, krijgt felicitaties. Gebaseerd op beschikbare data kunnen wij een goed invullingsplan maken voor een bepaald gebied. Daarmee help je vastgoedmensen en ondernemers.’

Hele praktische plannen dus.

‘Zeker, wereldvrede willen we allemaal wel, maar je moet wel een beetje concreet denken, hoe daar te gaan komen. Wat kan je zelf en wat doe je beter samen en waar heb je hulp bij nodig, bijvoorbeeld van de gemeente? Het is voor de richting van die acties belangrijk om te beginnen bij de doelgroep en daar dan goede retailers bij te zoeken die passen bij het profiel.’

Je doet dat al aan tijdje in binnensteden. Wat werkt er goed in die samenwerking in de praktijk?

‘Het inzicht dat het vermarkten van een binnenstad richting het grootwinkelbedrijf zin heeft. In de gesprekken die we voeren merken we dat deze retailers het prettig vinden om te horen wat de plannen zijn. Wij merken ook dat niemand de zittende grootwinkelbedrijven de vraag stelt ‘hoe gaat het hier eigenlijk?’, terwijl dat gesprek zoveel informatie oplevert. Soms past het pand niet meer bij de formule en lijkt een beter pand niet voorhanden. Zo’n retailer kan zomaar vertrokken zijn als je dat niet weet. Wij kijken vanuit de behoefte en zoeken dan mogelijkheden, door bijvoorbeeld ruimte te creëren door verplaatsing. Voorkomen van vertrek en faciliteren van kansen voor nieuwe retailers is waardevol. Als ze kansen zien, doen ze mee. Ze zoeken natuurlijk gewoon omzet en hebben behoefte aan groeimodellen. Als je in zo’n binnenstad duikt dan komt de leegstand vaak eerder neer op een mismatch dan dat retailers een bepaalde stad niet meer zien zitten.’

En wat blijft er lastig?

‘Die samenwerking is weerbarstig. Dat heeft allerlei oorzaken, bijvoorbeeld dat je elkaars taal niet spreekt. Stel dat je bijvoorbeeld tegen de gemeente begint over een investeringsfonds dan krijg je een hele andere reactie dan dat je het tegen vastgoedbeleggers zegt. Die laatste groep denkt: hoe kan ik er meer van maken? Terwijl de gemeente zegt: ‘een potje met geld dat we uit kunnen geven’. En vanuit onbegrip ontstaat vaak wantrouwen en daar moet je overheen stappen. Dat vergt allemaal tijd.’

Is dat het geheim: Tijd nemen?

‘Ja en ook jezelf uitspreken als er iets dwarszit. De meeste oplossingen ontstaan ook buiten de vergadering. Ieder voor zich kan heel goed vertellen wat de ander zou moeten doen, maar gezamenlijk iets doen, vergt dat je je verdiept in wat de ander beweegt en nodig heeft. Veranderen van je eigen handelen is dan ook nodig, maar dat vereist moed. Alleen ga je sneller, maar samen kom je verder; dat besef is belangrijk en moet groeien. Dat groeit het beste door samen successen te behalen en te vieren.’

Persoonlijke vragen René Vierkant

WAT IS HET BESTE ADVIES DAT JE OOIT HEBT GEKREGEN?
Heb geduld.
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
Het opbouwen van Vierders, samen met Huub Snelders.
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
Publieke Werken van Thomas Rosenboom.
WELKE SPORT BEOEFEN JE? EN HOEVEEL UUR PER WEEK?
Ik wandel en fiets…maar te weinig.
WAT IS JE FAVORIETE STAD IN DE WERELD?
Amsterdam.
HOE LAAT STA JE OP?
Half zeven.
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
Best wel; je hebt er tenslotte maar één van.