VG Visie Daily #42: Het is niet zo dat je wat muren in een kerk plaatst en je een zorgcomplex hebt

Op dit moment worden er overal in Nederland kerkgebouwen verkocht. Door de ontkerkelijking wisselen de gebouwen van eigenaar en krijgen vaak een nieuwe bestemming. Met David van Duinen van SpitsVastgoed bespreken we of dat ombouwen een lucratieve businesscase kan zijn.

De afgelopen decennia zijn er rond de 2000 kerken gesloten en daar zullen er de komende tien jaar nog wel 2000 tot 3000 bijkomen, zo is de verwachting van SpitsVastgoed dat gespecialiseerd is in deze vorm van vastgoed. Uit eigen onderzoek blijkt dat er in de periode van 2018 tot en met 2023 circa 420 kerkelijke gebouwen van eigenaar wisselden. Dit betekent gemiddeld circa 84 transacties per jaar. Uit het rapport: ‘Het transformeren van kerken in Noord- en Zuid-Holland is vaak rendabeler, met name door herbestemmingen naar wonen. In Noord-Brabant en Gelderland loopt het aantal katholieke gelovigen sterk terug. Respectievelijk 86% en 55% van de verkochte kerken in deze provincies zijn katholieke kerken. Circa 57% van de verkochte kerken is geen monument.’

Waarin verschilt het werken voor kerken ten opzichte van andere vastgoedprojecten?

‘Het zijn natuurlijk bijzondere gebouwen met veel historie waar veel emotie bij komt kijken; er is begraven, getrouwd en mensen hebben genoten van de diensten. De sluiting van een kerkgebouw duurt al snel vijf tot tien jaar, waarbij je verder moet bedenken dat er heel veel geloofsrichtingen zijn die allemaal hun eigen voorwaarden hebben waar wij rekening mee houden.’

Waar moet ik aan denken?

‘De grootste groepen zijn de protestanten en de Katholieken en die zijn verschillend georganiseerd. De Katholieken hebben de Paus, het bisdom en de parochie als hiërarchie. Eigenaar de parochie ziet het gebouw als een heilig object dat ontheiligd moet worden als je het verkoopt. Maar de parochie moet wel altijd goedkeuring vragen aan het bisdom. En ja, het bisdom komt dan wel ook met een A4’tje over wat er na verkoop wel of niet mag. Geen kroeg, geen ander geloof en andere onzedelijke zaken.’

Dan helpt het als je die cultuur kent..

‘Zeker en wij weten bijvoorbeeld dat protestanten het gebouw niet als heilig zien. Daar kan je makkelijker in de ene helft van het gebouw doorgaan met de diensten en in de andere helft bijvoorbeeld appartementen realiseren. Ook daar leeft die emotie trouwens en hebben ze ook wel hun voorkeuren voor de herbestemming. Ze noemen dat de ladder van herbestemming; het liefst komt er een nieuw geloof, dan iets maatschappelijks, vervolgens wonen en daarna iets commercieels. Winkels zijn wel een probleem want je moet weten dat Jezus een keer de handelaren uit de tempel heeft gejaagd (de tempelreiniging, red.). Het is handig als je dat verhaal kent in ons geval. Als het echt niet anders kan, is sloop de laatste optie.’

De betrokkenheid bij de nieuwe bestemming kan wel eens een dilemma opleveren voor de verkopende partij.

‘Zeker want als er appartementen inkomen dan is dat lucratiever dan een nieuwe maatschappelijke invulling, dus kies je met het hoofd of met het hart? Vaak heeft zo’n stichting nog meerdere kerken in bezit en de vraag is dan: staat het water aan de lippen van die stichting? Als ze een kerk hebben waarvan het dak lekt, dan zullen ze eerder een hoge prijs willen. Het probleem is vaak wel dat er vandaag de dag een soort maatschappelijke discussie ontstaat waarin de vraag centraal staat: als je de kerk platgooit en huizen bouwt dan kan je niet meer terug. Bovendien wordt het interieur van een kerk steeds vaker als iets belangrijks gezien.’

Dan is het lastig om het goed te doen..

‘Dat maakt het speelveld ook anders. Er zijn dus religieuze, maatschappelijke en financiële krachten die een rol spelen en voor elke locatie zie je wel verschillen. Wat opvalt is dat de optie ‘sloop’ stukken minder voorkomt dan vroeger en er zijn voldoende goede businesscases te maken.’

Wat was een voorbeeld van een lastige klus die wél lukte?

‘De Rooms-Katholieke Sint Josephkerk in Hout-Blerick (Limburg) wordt getransformeerd naar een appartementencomplex. Hierin komen negentien woonzorgeenheden waarbij – en dat is bijzondere – de mogelijkheid wordt opengehouden dat er ook nog op kleine schaal erediensten gehouden kunnen worden in een apart deel van de kerk. Een ander goed voorbeeld is de kerk in Megen waar  een Roemeens-orthodoxe kerkgemeenschap de nieuwe eigenaar wordt van het monumentale gebouw.  De Rooms-Katholieke gemeenschap daar was heel blij dat de kerk werd voortgezet en de parochie zal daar ook een goed bedrag voor krijgen. Niet de hoofdprijs, maar wel een voorbeeld van hoe het kan lopen.’

Is het lastig als je van een monument iets nieuws gaat maken?

‘De Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed is echt opvallend meewerkend, dat is een goede gesprekspartner. Gemeenten werken ook heel goed mee, vooral als je binnen de bestemming ‘maatschappelijk’ blijft, dus als je een ander geloofsgebouw van maakt of er bijvoorbeeld iets in de zorg van maakt of een school. Dan hoef je vaak geen lange procedures te doorlopen. Een goed project is om van een kerk dan zorgappartementen te maken, maar dan is het wel belangrijk dat je let op de buitenruimte want die hebben niet alle kerken.’

Het helpt dus de businesscase als je een andere maatschappelijke bestemming bedenkt als nieuwe eigenaar?

‘Dan kan je snel aan de slag gaan zonder stikstofgedoe. Wat je echter niet moet denken als koper is dat je even wat muren in een kerk plaatst en je hebt een zorgcomplex. Kerkprojecten zijn ook net zo duur als nieuwbouw, eigenlijk koop je gewoon de grond want er moet nog veel gebeuren. Dan zou je misschien denken: dan betaal je alleen de grondprijs, maar je koopt dus een bijzonder gebouw met emotie. Je moet in de calculatie meenemen dat je die emotie ook erbij koopt.’

Persoonlijke vragen David van Duinenm

WAT IS HET BESTE ADVIES DAT JE OOIT HEBT GEKREGEN?
‘Zonder geluk vaart niemand wel.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Eigenlijk alle religieuze gebouwen die ik herbestemd heb.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘De Wolkenatlas van David Mitchell.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘Apocalypse Now.’
WELKE SPORT BEOEFEN JE?
‘Padel’
WAT IS JE FAVORIETE STAD?
‘Amsterdam.’
HOE LAAT STA JE OP?
‘7 uur.’
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
‘Kan beter.’
FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING?
‘Italië.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT?
‘Ik zou nog graag een keer in The Jane, een getransformeerde kerk in Antwerpen, willen eten.’