VG Visie Daily #5: Er komt een moment dat we de rekening krijgen gepresenteerd

De logistieke vastgoedmarkt is weer met beide voeten op de grond na bijna een decennium van duizelingwekkende groei. Dat Nederland de komende jaren een Europese logistieke hotspot blijft is niet meer vanzelfsprekend, waarschuwt onderzoeker en Buck Consultants International-directeur René Buck. ‘We kunnen niet eindeloos aan de fundamenten blijven morrelen.’

Vastgoedadviseurs konden hun ogen niet geloven toen in 2021 een nieuw logistiek complex in Tilburg tegen een netto-aanvangsrendement van 3,3 procent werd gekocht. Amper tien jaar eerder zagen institutionele beleggers logistiek vastgoed nog als een obscure uithoek. Vanaf dat moment begon e-commerce echter aan zijn lange opmars. Tegelijkertijd werd Nederland voor veel wereldspelers de vaste uitvalsbasis voor hun Europese logistieke operatie. Profiteerden aanvankelijk de gebruikelijke hotspots in Zuid-Nederland en Rotterdam, kort daarop verschenen er XXL-distributiecentra en e-fulfilment centres rond Geldermalsen, Zwolle, Bleiswijk en in de Flevopolder.

Record na record

In deze periode promoveerde logistiek naar het core-segment van de vastgoedklassen. De afgelopen vijf jaar werd bijna eenderde van alle vastgoedinvesteringen gealloceerd naar logistiek. Tijdens de coronapandemie reikten de bomen helemaal tot aan de hemel. Heel Nederland was veroordeeld tot online winkelen, terwijl bedrijven hun voorraden massaal aanvulden en hun productie van het potdichte China terug naar Europa haalden. Topjaar 2021 verpulverde alle records; er werd een beleggingsrecord van 5,3 miljard euro neergezet, een opnamerecord van 4,9 miljoen vierkante meter, er kwam ruim 4 miljoen m2 nieuwbouw bij en er was dubbelcijferige huurgroei. Dat jaar daalde de landelijke leegstand onder de frictieleegstand van 4,2 procent in 2020 naar 3,8 procent.

Die tijd is voorbij. Post-covid koelde de markt al af. De Russische inval in Oekraïne op 24 februari 2022, de daaropvolgende rente-explosie en nieuwe geopolitieke drama’s geven marktpartijen ijskoude rillingen. De cijfers over 2023 reflecteren de verslechterde omstandigheden. CBRE mat een beleggingsvolume in logistiek vastgoed van 2,4 miljard euro en rekent voor 2024 op een lichte stijging tot 2,75 miljard. De opname bedroeg in 2023 amper 1,9 miljoen vierkante meter. De leegstand neemt dan ook weer toe. NVM Business zag het aanbod logistiek – en bedrijfsmatig vastgoed in het laatste kwartaal met 643.000 m2 stijgen naar 7,3 miljoen vierkante meter. Vooral in de drie Randstedelijke provincies nam het aanbod toe van met name grote panden van 10.000 tot 25.000 m2, alhoewel niet allemaal courante voorraad.

‘MARKTPARTIJEN VERWACHTEN IN 2024 EEN OPNAME VAN 1,7 MILJOEN M2 TEGEN 4,9 MILJOEN IN 2021’

Afwaardering

De hard opgelopen rente en kapitaalskosten veroorzaken stijgende yields en dalende vastgoedwaarden. Medio 2023 lag de prime yield op ongeveer 4,5 procent. Die schreef CBRE toe aan de aankoop door de Spaanse Inditex-eigenaar van een distributiecentrum van ruim 100.000 m2 in Venlo. Begin 2024 is het topaanvangsrendement verder gestegen naar 5 procent. Dat betekent een afwaardering van zeker 30 procent ten opzichte van 2022. CBRE verwacht in 2024 dat value add- en opportunistische beleggingen de markt zullen domineren. In core- en core+-vastgoed is wel belangstelling, maar het prijsniveau van koper en verkoper liggen volgens de vastgoedadviseur nog te ver uit elkaar. Logistieke dienstverleners breiden dit jaar minder uit en kiezen voor kortere huurperiodes, met een afvlakkende stijging van tophuren tot gevolg.

‘HET GEMIDDELDE NETTOAANVANGSRENDEMENT ZAL VERDER OMHOOG GAAN NAAR 5,2 PROCENT’

Renteverlaging juni

Toch zijn marktpartijen niet onverdeeld negatief en soms zelfs ronduit positief. Zo lieten de Nederlandse panden van verhuurgigant Prologis in 2023 een huurgroei van 13 procent zien tegen gemiddeld 7 procent in de rest van Europa. Prologis rekent Zuid-Nederland, Amsterdam en Rotterdam zelfs tot de best presterende markten in heel Europa. Dit jaar voorziet de logistieke verhuurder dalende aanvangsrendementen als de ECB in juni naar verwachting de eerste renteverlaging aankondigt. CBRE constateert op zijn beurt dat de marktpotentie nog groot is in niet-klassieke hotspots als Flevoland, Zwolle en Zuid-Limburg. Ook light industrial en last mile-logistiek zijn kansrijk. Onderzoeker Stec Groep benadrukt de grote marktpotentie op de middellange termijn. Tot 2040 zal de huidige voorraad van bijna 45 miljoen vierkante meter nog met 10 tot 20 miljoen m2 toenemen.

België meer in trek

Voor een helikopterview op de logistieke markt is René Buck de uitgelezen persoon. Met zijn veelgeprezen Buck Consultants International (BCI) weet hij hoe de hazen wereldwijd lopen. De BCI-directeur merkt op dat er in Nederland ‘wat meer aan de hand is’ dan een afgekoelde markt. ‘Veel internationale bedrijven twijfelen momenteel aan het logistieke vestigingsklimaat in Nederland. Feit is dat er weinig uitbreidingsruimte is, het stikstofprobleem niet is opgelost en het elektriciteitsnet vol. En er is amper personeel. Ook al is tussen 2018 en 2022 het aantal arbeidsmigranten in Nederland gegroeid van 685.000 naar 984.000, waarvan 37 procent werkzaam in de logistiek. Het automatisme dat internationale spelers automatisch voor Nederland kozen, is weg. Ze geven nu vaker de voorkeur aan België dat een iets betere arbeidsmarkt en minder stikstofdiscussie heeft.’

‘ONDER DE OPPERVLAKTE GAAN VEEL DINGEN MIS’

Nergens ruimte

Niet dat er volgens Buck geen logistieke vraag is. ‘Stel: een succesvol hightechbedrijf zoekt 15 hectare grond, dan heeft het een probleem; het is er simpelweg niet. Wij zochten onlangs voor een snelgroeiend foodbedrijf nieuwbouwruimte in Nederland. Op hun vestiging in de Randstad worden ze weggepest; ze moeten plaatsmaken voor woningbouw. Maar ook in Noord-Nederland is geen locatie beschikbaar. Voorheen was er volop ruimte in de periferie. Tot tien jaar geleden verwelkomden gemeenten logistieke bedrijven met open armen. Nu willen ze hun vingers niet branden aan wat dan genoemd wordt blokkendozen. Gemeenten geven – ook niet onlogisch – de voorkeur aan een mix aan bedrijvigheid. Nu overweegt dit succesvolle bedrijf uit Nederland te vertrekken. Vele andere goede en groeiende MKB’ers zitten eveneens klem.’

Laconiek

Wat hem vooral zorgen baart, is hoe laconiek er op de alarmbellen wordt gereageerd. ‘Op de mondiale concurrentielijstjes zakt Nederland af. Nederlandse ondernemers geven het vestigingsklimaat een dikke onvoldoende. Onze nationale lovebaby ASML laat weten niet in Nederland maar elders uit te breiden als een nieuw kabinet het kennismigranten lastig wil maken. De industriële productie kromp in het vierde kwartaal van 2023 met 9 procent. En er zijn net 4.000 ontslagen gevallen bij VDL Nedcar dat zonder opdrachten zit. Nog niet zo lang geleden zou dat tot protestmarsen in Den Haag leiden. Nu zegt onze minister van Economische Zaken dat ze wel een nieuwe baan vinden. Zo wordt elk probleem weggewuifd, ook als VNO-NCW weer eens aan de noodbel trekt. We hebben inderdaad een krappe arbeidsmarkt en een werkloosheid van slechts 3,5 procent. Maar onder de oppervlakte gaan veel dingen mis. Er komt een moment dat we de rekening krijgen gepresenteerd.’

Ministerie van Ruimtelijke Ordening

Buck gelooft dat een nieuw kabinet de markt selectief moet faciliteren. ‘Er is zeker een nieuwe nationale nota Ruimte nodig die bepaalt waar ruimte is voor bedrijven, woningen, boeren en natuur. Maar in ons land zijn het de provincies die het ruimtelijk beleid bepalen. Het is leuk en aardig om de bordjes van rijksambtenaren te verhangen om ze een eigen ministerie te geven maar zonder hard beleid en dito instrumenten verandert er weinig. Daarentegen zie ik een kabinet van welke signatuur dan ook ook arbeidsmigratie geen fors halte toeroepen. Je kan van alles op papier zetten, maar dat maakt het nog niet juridisch afdwingbaar. Alle inwoners uit de EU mogen zich hier gewoon vestigen. Het verankeren en controleren van nieuw beleid is ook gruwelijk lastig. Dat laat onverlet dat we de misstanden met uitbuiting van arbeidsmigranten met spoed moeten oplossen.’

‘OOK EEN NIEUW KABINET ZAL DE ARBEIDSMIGRATIE GEEN HALT KUNNEN TOEROEPEN’

Huurgroei 2024

Hoe de logistieke markt naar 2024 kijkt, heeft BCI onlangs onderzocht onder ruim 200 vastgoedpartijen en logistieke ondernemingen. Het is een verhaal van minnen en plussen. De huurprijs blijft dit jaar stijgen. Vastgoedeigenaren rekenen op een plus van gemiddeld 5,5 procent met in Rotterdam, Tilburg/Waalwijk en Arnhem/Nijmegen zelfs een stijging van bijna 9 procent, simpelweg omdat in die regio’s de vraag het aanbod overtreft. De interesse van internationale beleggers voor Nederlands logistiek vastgoed neemt flink af, verwacht een grote meerderheid. Het gemiddelde nettoaanvangsrendement zal verder omhoog gaan naar 5,2 procent tegen 4,8 procent in 2023. Als eindgebruikers hebben verhuurders het meeste vertrouwen in de sectoren Food, Farma, Tech en E-commerce. Voor bouw, retail, fashion en automotive is het perspectief de komende twee jaar ongunstig. Driekwart denkt dat huurders bovendien bereid zijn tussen de 3 en 6 procent meer huur te betalen voor ESG-bestendige logistiek.