VG Visie Daily #15: Met duurzaamheid als driver kan Edge verdubbelen in omvang

DEEL 1: Edge staat klaar om toe te slaan op de kantorenmarkt, laat ceo Coen van Oostrom weten aan VG Visie Daily. De ontwikkelaar richt zich hoofdzakelijk op bestaande te verduurzamen kantoren in G5-steden en bekende en voor Edge nieuwe Europese toplocaties. Een interview vandaag en morgen in twee delen.

Al in 2008 sprak OVG-oprichter Coen van Oostrom de ambitie uit de meest duurzame kantorenontwikkelaar ter wereld te worden. In 2014 leverde hij met The Edge het mondiaal duurzaamste kantoor op. Anno 2024 heeft Edge alweer jaren zijn reputatie wereldwijd bestendigd als ontwikkelaar van de meest slimme, gezonde en vooral duurzame kantoren. Als een van de weinige kantorenontwikkelaars blijft Edge ook in crisistijd investeren. Met een pijplijn van zo’n 5 miljard euro ontwikkelt Edge kantoren en mixed-use gebouwen van Berlijn, Hamburg, Amsterdam, Londen tot Boston.

Discount 50 procent

VG Visie Daily spreekt de ceo net na afloop van vastgoedbeurs Mipim in Cannes, waar een positief sentiment nog niet gestaafd wordt met vastgoeddeals. ‘Het was een schizofrene Mipim. Ik sprak met meest Duitse partijen die diep in de problemen zaten, terwijl ik in andere gesprekken het gevoel kreeg dat de lente is begonnen. Ik denk dat we het ergste achter ons hebben gelaten. Londen is daarin een stap verder dan Berlijn. Zo kochten we eind vorig jaar met het Japanse Mitsubishi Estate een Londens kantoor dat grofweg met de helft was afgewaardeerd ten opzichte van de piek. Nu verwacht de markt dat de weg weer snel naar boven wordt gevonden. Wat dat betreft is het een rare crisis. Ik heb nog nooit meegemaakt dat het zo snel zo hard naar beneden ging en zo snel weer lijkt te gaan herstellen.’

In Duitsland en ook Nederland is het nog niet zo ver, merkt hij op. ‘Het pijnlijke proces van afwaarderingen versnelt met de gedwongen vastgoedverkopen van het gefailleerde Signa van René Benko. Deze Benko-biedingen vormen de laatste stap van de Duitse prijscorrectie. In de Verenigde Staten is de pijn ook nog niet volledig genomen. In de grote kantorensteden staat zo’n 20 procent leeg, omdat werknemers geen zin meer hebben uren te forenzen naar het centrum. Een groot deel van oude leegstaande kantoren moeten worden omgevormd naar woningen. Onze blootstelling is zeer beperkt, met een enkel project in Boston. Toch kijkt Edge met een half oog naar een stad als New York, waar de kantoorprijzen aantrekkelijk worden om rendabel te herontwikkelen.’

‘MARKPARTIJEN ZULLEN ELKAAR SPOEDIG VINDEN OP EEN FORS LAGER PRIJSNIVEAU’

Realistische prijs

Kantorendeals in de Nederlandse topsteden vinden evenmin plaats. Volgens aandelenindex MSCI zit er in Nederland een price gap tussen kopers en verkopers van 39 procent, schreven ULI en PwC Real Estate half maart in Emerging Trends in Real Estate Europe 2024. Van Oostrom denk dat markpartijen elkaar spoedig zullen vinden, maar wel op een fors lager prijsniveau. ‘Die bijna 40 procent herken ik niet. Maar ik geloof wel dat eigenaren bereid zijn tegen een realistische – lees fors lagere – prijs te verkopen. Tot nu toe wachten ze af, omdat ze hopen op een renteverhoging. Als de rente hard naar beneden komt, gaan de waarderingen inderdaad naar boven. Bovendien hoeven veel beleggers niet te verkopen. Maar als de renteverlaging langer op zich laat wachten en er moet tegen veel hogere kapitaallasten worden geherfinancierd, zijn ze verder van huis.’

‘WE ZOEKEN OOK OP VOOR ONS NIEUWE MARKTEN ALS SCANDINAVIË, PARIJS EN NEW YORK’

Grote oorlogskas

Edge staat in elk geval klaar om op het juiste moment toe te slaan, verklaart de Edge-ceo. ‘De afgelopen twee jaar – sinds de Russische inval in Oekraïne – hebben we niet veel gedaan en ons vooral op bestaande projecten gefocust. Nu komt het moment dat we weer willen kopen. Reken er maar op dat Edge dit jaar met heel veel persberichten van gekochte gebouwen naar buiten komt. Edge is goed gekapitaliseerd, nadat ik net voor de oorlog een significant minderheidsbelang in Edge verkocht aan Macquarie Asset Management. Ons doel is om op enige schaal in bewezen en nieuwe markten bestaande panden te kopen. We hebben al een handvol gebouwen in Amsterdam, Londen en Berlijn op het oog. Maar we zoeken ook op voor ons nieuwe markten als Scandinavië, Parijs en ook New York. Investeringen in de G5-steden zijn we zeker van plan, maar het zwaartepunt ligt buiten Nederland.’

Daarmee slaat Edge definitief een nieuwe weg in, vervolgt hij. ‘Voorheen waren we vooral een ontwikkelaar van nieuwe gebouwen. Nu is nieuwbouw bijzaak en herontwikkeling hoofdzaak bij Edge; de verhouding is omgekeerd naar 80/20. Een reden is dat nieuwbouw nu te duur en te complex is. We leven met alle geopolitieke strubbelingen niet meer in een voorspelbare wereld. De lange proceduretijden in met name Nederland zijn eveneens een groot struikelblok. Edge kan een eindgebruiker en belegger niet meer de belofte doen dat een gebouw binnen zoveel tijd af is. Zo duurde het 2,5 jaar voordat de Raad van State ons nieuwbouwproject in Eindhoven centrum goedkeurde. Dat is vervelend voor ons maar vooral voor onze klanten.’

‘VROEGER WAS EEN BREEAM-CERTIFICAAT AFDOENDE, NU DRAAIT HET OM HET DAADWERKELIJKE ENERGIEVERBRUIK’

Meetbaar duurzaam

Maar bovenal is herontwikkeling zakelijk interessanter en maatschappelijk relevanter, benadrukt Van Oostrom. ‘Duurzaamheid is de grootste drijver op de kantorenmarkt. Vroeger was een Breeam-certificaat afdoende. Nu is de nieuwe norm hoeveel energie een kantoor echt gebruikt. Meer en meer huurders eisen een gebouw dat gegarandeerd Paris-proof is. Niet op papier, maar in daadwerkelijk energieverbruik. De Parijsnorm bepaalt dat het energieverbruik per m2 niet meer dan 70 kilowattuur per jaar mag zijn. Het overgrote deel van op het oog prima kantoren met dubbel glas en duurzame installaties gebruikt echter nog altijd 200 tot 400 kWh. Wij gaan daarom zulke panden kopen en werkelijk verduurzamen. Dat betekent dat wij het gebouwbeheer in eigen hand moeten nemen en controle over de gebouwendata moeten hebben. Om die reden hebben we ons dataplatform EDGE Next gefuseerd met smart building platform Physee. Zo kunnen we een gebouw technisch up to date houden, de sensoren live volgen en interventies doen als bijvoorbeeld de lichten ’s weekends nog branden.’