VG Visie Daily #16: Als geëngageerde ceo is Coen van Oostrom niet huiverig voor een politieke rol

DEEL 2: Het besluit om de slagkracht van Edge aanzienlijk te vergroten, nam Coen van Oostrom tijdens een sabbatical. Hoewel zeer toegewijd is de ceo niet monomaan op vastgoed gericht. ‘In de vastgoedsector is een aantal mensen – onder wie ikzelf – best bereid een politieke rol in te spelen.’

De strategie van Edge om opgeleverde panden door te zetten naar beleggers gaat op de schop. ‘Bij nieuwbouw zullen we dat doorgaans blijven doen. Maar in toenemende mate zijn we van plan met eigen kantorenfondsen te komen van duurzaam herontwikkelde panden. Op die manier zijn we in staat de gebouwprestaties te perfectioneren en langjarig waarde toe te voegen. Dat blijven we doen in ontwikkelpartnerschappen met Goldman Sachs, Pimco Prime Real Estate, Mitsui Fudosan en Mitsubishi. Maar ik zie Edge ook andere partnerships sluiten om op schaal te verduurzamen. Neem Nederlandse overheden. Ik durf de weddenschap aan te gaan dat geen enkel overheidsgebouw Paris-proof is. Zonder structurele professionele hulp is het een praktisch onhaalbare opgave van de overheid om aan de eigen Europese Greendeal-eisen van 2030 en 2050 te voldoen.’

Nieuwbouw

Dat laat onverlet dat Edge nog genoeg Nederlandse nieuwbouwprojecten in de pijplijn heeft. ‘De bouw van EDGE Eindhoven – een woontoren met 170 appartementen en een multi-tenant gebouw met 25.000 m2 kantoorruimte – is eindelijk begonnen. De bouw van EDGE Coolsingel in Rotterdam start dit jaar. Met 16.000 m2 kantoorruimte, 5.000 m2 co-working space en 1.000 m2 retail wordt dit het eerste net zero carbon-kantoor van Rotterdam. Vorig jaar heeft Edge de opdracht gekregen een belangrijk mixed-use gebouw op het Jaarbeursplein in Utrecht te ontwikkelen. We hebben een rond gebouw van 105 meter hoog met veel groen en zachte vormen ontwikkeld. Ook dit gebouw – met kantoorruimte, een creatieve broedplaats, sport, cultuur, horeca en een publiek toegankelijk dakterras – wordt energieneutraal. We zijn nu bezig de bouwvergunning aan te vragen. Vooraf heeft Utrecht een burgerberaad met inspraak belegd, waarin 4.000 Utrechters hun mening konden geven. Ik hoop dat er daarom geen of minder bezwaar wordt gemaakt. Dan kan de bouw in 2025 beginnen en volgt de oplevering in 2028.’

Huurgroei

Al met al is Van Oostrom ‘heel positief’ over de kantorenmarkt. ‘De prijsontwikkeling van de huren stemt optimistisch. In onze Zuidas-projecten zoals The Pulse zien we huurprijzen boven de 550 euro komen. Sommige bedrijven willen minder ruimte maar wel betere. In bepaalde marktsegmenten is zelfs absolute groei. Zo nemen accountantskantoren veel nieuwe mensen aan, omdat hun klanten veel meer moeten rapporteren. Zij hebben fysiek meer kantoorruimte nodig. Nieuwbouw buiten de toplocaties blijft niettemin lastig. Tegen de huidige bouwkosten is minimaal een huurprijs nodig van 300 euro. De Zuidas en de centra van Rotterdam en Utrecht zijn de aantrekkelijkste kantorenlocaties. Het is natuurlijk geen toeval dat we juist daar investeren en ontwikkelen’, knipoogt Van Oostrom. En Den Haag is een stad waar Edge weleens zijn entree kan maken: ‘Ook een hele interessante stad waar we nu naar een aantal locaties kijken.’

Dat Edge na vele jaren weer een Rotterdams project ontwikkelt, doet de ceo goed. ‘Daar ben ik afgestudeerd en heb ik OVG opgericht. Toen ik er dertig jaar geleden studeerde was Rotterdam niet bepaald de bruisende en gezellige stad die het nu is. Er loopt ongelofelijk veel talent op de Erasmusuniversiteit en andere onderwijsinstellingen. Helaas verhuizen velen na hun afstuderen naar Amsterdam. Rotterdam kan oogsten als het in staat is dat talent vast te houden. Voor grote bedrijven wordt het dan aantrekkelijk zich in de Maasstad te vestigen.’

‘TEGEN DE HUIDIGE BOUWKOSTEN IS MINIMAAL EEN HUURPRIJS NODIG VAN 300 EURO’

Kans gemist

Hij acht het mogelijk dat Rotterdam op termijn met Amsterdam kan concurreren. ‘Het stadsbestuur heeft een hele uitgekiende visie op stedenbouw en de uitvoerende organisatie is goed. Als een gesprek met wethouders nodig is, zijn die snel bereikbaar. Als er een belangrijk bedrijf moet worden binnengehaald, zet de burgemeester zich altijd actief in. Maar Rotterdam is ook een plek met krimpende industrieën als de haven. Ook blinkt de stad niet uit in bedrijfstakken die een sterke concurrentiepositie hebben. Dat geldt wel voor de verzekeringsindustrie. Helaas heeft Rotterdam de kans gemist dat cluster te versterken. Als het stadsbestuur op dat gebied scherpere keuzes maakt en zijn positie als aantrekkelijke woonstad blijft versterken, zie ik het bedrijfsleven de stad steeds meer omarmen.’

Het gemopper op de Nederlandse politiek was niet van de lucht op de Mipim, constateerde ook Van Oostrom. ‘Er is een aantal dingen dat niet goed gaat in onze politiek. Er wordt slecht nagedacht over wetgeving uit Brussel. De hele dag zit de Nederlandse politiek te improviseren met Europese wetgeving. De ondoordachte regulering van de huurwoningmarkt en de 40-40-20-regel hebben een averechts effect. Het gevolg is dat ontwikkelaars eindeloze hoeveelheden microwoningen bouwen om maar aan de betaalbaarheidseisen te voldoen, terwijl de vraag anders is. Ook begrijp ik niet dat we zoveel migranten toelaten zonder eenzelfde aantal woningen voor ze te bouwen. Evenmin begrijp ik werkelijk niet waarom een cruciaal rechtsorgaan als de Raad van State chronisch onderbemand is en blijft.’

‘OOK AL IS DE ONRUST NOG ZO GROOT, DE VRAAG NAAR DUURZAME KANTOREN VRAAG VERDWIJNT NIET’

Politieke rol

Ziet de Edge-oprichter geen politieke rol voor zichzelf weggelegd? ‘In de vastgoedsector is een aantal mensen – onder wie ikzelf – best bereid een rol in te spelen. Zo zou er een overheidscommissie Bouwen met zwaargewichten uit de sector moeten komen die concrete oplossingen aandraagt. Ook is het tijd voor een hele goede minister van Wonen en Ruimtelijke Ordening. Als er landelijk draagvlak is voor een zakenkabinet dat de beste ideeën wil bespreken en uitvoeren, ben ik misschien geïnteresseerd  daarnaar te kijken. Maar nu zitten er vooral partijen aan tafel die een oplossing voor hun achterban nastreven die niet per se accuraat is geïnformeerd. Ik verwacht dat er een verkeerd of op zijn best onvolledig coalitieakkoord uit de bus komt. Daaraan willen geëngageerde vastgoedprofessionals zich niet aan committeren, omdat we de problemen van Nederland daarmee niet gaan oplossen.’

Sabbatical

Afgelopen zomer nam de ceo een korte sabbatical. Hij raadt het iedereen aan. ‘Ik had het nodig om even gezonde afstand te nemen en mezelf niet meer te laten leiden door stress. Door een stapje terug te doen in een tijd van crisis was ik weer in staat de grote lijnen te zien. Ook al is de markt- en wereldonrust nog zo groot, de vraag naar duurzame kantoren vraag verdwijnt niet, besefte ik. Dat geldt eveneens voor de beleggingsmarkt; investeerders willen zitten, waar de huurders willen zijn. Elke directeur of decisionmaker zou af en toe een sabbatical moeten nemen. Daar wordt een bedrijf alleen maar beter van. Gemist werd ik niet. Iedereen denkt dat ik als Edge-boegbeeld bij elke transactie betrokken ben, maar dat is niet zo. Onze teams in Londen, Berlijn en Hamburg kennen de markt veel beter dan ik. Onze Edge-mensen weten wat de prioriteiten zijn en waarop ze moeten inspelen. Zo is het Physee-besluit genomen in mijn afwezigheid, wat prima is.’

‘ELKE DIRECTEUR OF DECISIONMAKER ZOU AF EN TOE EEN SABBATICAL MOETEN NEMEN’

Verdubbelen

Toch heeft het sabbatical een concreet besluit opgeleverd, vult hij aan. ‘Afgelopen zomer concludeerde ik dat Edge juist nu het gaspedaal wat moet indrukken in plaats van af te blijven wachten. We hebben voldoende kapitaal om veel gebouwen te kopen en dit jaar al een eigen fonds op te zetten. Natuurlijk is het marktafhankelijk, maar ik denk dat Edge kan verdubbelen in omvang de komende vijf jaar. Dat betekent niet dat Edge zelf groter wordt. We hadden eerst 150 mensen. We worden eerder kleiner. Het model van grote ontwikkelaars is kwetsbaar, heeft de financiële crisis van 2008 aangetoond. Ik stuur aan op een wendbaar, klein ontwikkelteam met een flinke flexibele schil die we al dan niet kunnen inzetten. De belofte aan mezelf om kortere werkweken te maken, kon ik helaas geen gestand doen. Zodra ik weer aan de slag ging, merkte ik hoe leuk ik het vond en ging ik weer voor de bijl.’