VG Visie Daily #18: Hoe stedelijke gebiedsontwikkeling wel haalbaar en rendabel wordt

Lisette van Doorn, ceo van ULI Europe, weet hoe de politiek het vertrouwen van stedenbouwers en vastgoedbeleggers kan terugwinnen. De overheid moet zich volgens haar committeren aan een langetermijnvisie op de verdichting van bestaand stedelijk gebied en garant staan voor de benodigde voorinvesteringen. ‘Essentieel is dat de kortere termijn politieke cycli een gebiedsontwikkeling niet meer kunnen torpederen.’

Deze week publiceerde ULI het mondiale Emerging Trends in Real Estate 2024. De reputatie van Nederland in het algemeen en Amsterdam in het bijzonder is onder internationale vastgoedprofessionals nog heel positief, blijkt volgens Lisette van Doorn uit het rapport. ‘Amsterdam staat nog altijd op plek 5 van Europese steden waar beleggers en ontwikkelaars de komende twee jaar de beste kansen zien om te investeren en ontwikkelen, na Londen, Parijs, Madrid en Berlijn.’ Urban Land Institute (ULI) is een denktank met wereldwijd bijna 50.000 vastgoedprofessionals, stedenbouwkundigen en architecten als lid. Van Doorn, voorheen INREV-ceo en ING REIM-manager, leidt de Europese ULI-tak sinds 2015.

In september 2023 voerde ze als onderdeel van het Europese rapport een rondetafelgesprek in Amsterdam met ULI-leden. Die zijn niettemin bezorgd, vertelt ze. ‘De reden dat we er nog goed op staan is ons blijvend hoge niveau van voorzieningen, bereikbaarheid en goed opgeleide bevolking. Grote zorgen maken ze zich echter de politieke besluiteloosheid en het ontbreken van een langetermijnvisie op stedelijke ontwikkeling. Internationale beleggers en ontwikkelaars vertelden ons zomer 2023 al in de pauzeerstand te staan op de Nederlandse markt, vooral wat betreft woninginvesteringen. Sindsdien is de politieke context alleen maar verslechterd. De vorige keer duurde het een jaar voordat er een nieuw kabinet kwam, nu wordt er ook al ruim vier maanden oeverloos gepraat.’

Tekenen aan de wand

Vanuit haar werkplek in Londen en woonplaats Haarlem verbaast de ceo zichzelf ook regelmatig over de Haagse besluitvorming. ‘De landelijke politiek hobbelt al jaren van het ene ad hoc-besluit naar het andere, of het nu om stikstofwetgeving of huurwoningregulering gaat. Dat komt omdat de laatste kabinetten geen echte visie hebben. Als er al een visie wordt neergelegd, wordt die na verkiezingen of bezuinigingen getorpedeerd. Grootschalige infraprojecten, de energietransitie of innovatieprojecten, worden steeds weer in de ijskast gezet. Dat doet Nederland economisch dan nog wel geen pijn, maar her en der begin je de gevolgen te zien. Nederland daalt op de ranglijst van meest concurrerende economieën, we zakken op de mondiale geluksindex, multinationals verplaatsen hun hoofdkantoor en ASML denkt aan uitbreiding elders.’

‘MIJN VREES IS DAT EEN AANSTAAND KABINET ZICH VOORAL RICHT OP KORTETERMIJNOPLOSSINGEN DIE HAAKS STAAN OP DE BENODIGDE LANGETERMIJNVISIE’

Kortetermijndenken

Wat vastgoedprofessionals volgens haar nodig hebben, is een concrete en betrouwbare politieke visie op stedelijke ontwikkeling op de lange termijn. ‘Ze zijn meer dan bereid te investeren in een toekomstbestendig stedelijk gebied dat een mix aan functies en betaalbaarheidsopties heeft, is verdicht, vergroend, verbonden met een hoogwaardig openbaarvervoersnetwerk en opgewassen tegen de klimaatcrisis. Mijn vrees is dat een aanstaand kabinet dat gebaseerd is op compromissen, zich vooral richt op kortetermijnoplossingen die haaks staan op de benodigde langetermijnvisie. Dat is zeker niet alleen een specifiek Nederlands probleem. Dit jaar heeft ongeveer de halve wereldbevolking te maken met verkiezingen. Steeds meer stemmen lijken te gaan naar populistische politici minder aandacht hebben voor thema’s als de energietransitie, vergroening en betaalbaar wonen.’

Toch is er als vastgoedprofessional eigenlijk geen reden om pessimistisch over Nederland te zijn, stelt Van Doorn. ‘De vastgoedsector is verzekerd van een enorme onderliggende vastgoedvraag van alleen al 1 miljoen woningen plus alle benodigde voorzieningen. Hierbij de benodigde infrastructuur zoals energie en openbaar vervoer rendabel aan te leggen, lukt alleen in bestaand stedelijk gebied. Dat betekent verdichting en functiemenging van onze grote steden in de Randstad en Brabant. Maar ook in steden zoals Almere is nog volop ruimte voor verdichting. Zo kunnen we meer duurzame infrastructuur aanleggen zoals openbaar vervoer wat niet rendabel is op uitleglocaties, hoeven we het buitenstedelijk groen niet op te offeren en creëren we levendige plekken waar mensen comfortabel kunnen wonen, werken en verblijven.’

‘GEEF MARKTPARTIJEN KORTING OP ONTWIKKELRECHTEN ALS ZE VOOR EXTRA KWALITEIT GAAN’

Hoogstedelijk verdichten

Aan verdichtingslocaties volgens haar geen gebrek. ‘Neem het Westelijk Havengebied in Amsterdam waar met Havenstad ruimte is voor 60.000 inwoners, de voormalige Rotterdamse stadshavens of oude industrieterreinen als de Binckhorst en Laakhavens in Den Haag. Het doortrekken van de Noordzuidlijn naar Schiphol en Hoofddorp maakt de bouw van tienduizenden woningen en een groot commercieel vastgoedprogramma mogelijk. Een gemiste kans is de omlegging van de A9 naar Haarlem bij Badhoevedorp. Als we de infrastructuur en nieuw openbaar vervoer onder de grond hadden gelegd, had hier een nieuw hoogstedelijk gebied kunnen ontstaan. In plaats daarvan is er een klein aantal grondgebonden woningen gebouwd.’

Voorinvesteringen

Het ontwikkelproces moet hoe dan ook drastisch anders worden ingericht, legt de ULI Europe-ceo uit. ‘In Nederland blijven we grote infrastructuurprojecten als kostenpost zien. Er is echter een goede businesscase op te maken. Neem een nieuwe metrolijn; voor het bepalen van de businesscase wordt alleen naar de opbrengsten van de verkochte kaartjes gekeken. Het aanleggen van dergelijke infrastructuur is echter geen kostenpost maar een voorinvestering in latere grond- en vastgoedwaardestijging en daaruit voortvloeiende economische groei. Deze relatief geringe investering is een hefboom voor een veelvoud aan (vastgoed-)investeringen. Behalve de overheid hebben we daarvoor pensioenfondsen, die tot de grootste ter wereld horen. Cruciaal is dat de waardestijging in het betreffende gebied blijft. Dat kan een overheid bewerkstelligen door afspraken met marktpartijen vast te leggen. Bijvoorbeeld door investeringen in de publieke ruimte of betaalbare woningen te eisen in ruil voor meer ontwikkelrechten of het toestaan van extra dichtheid. Een deel van de extra winst die ontwikkelaars en beleggers behalen, moeten ze dan investeren in de aanleg van een park, school of betaalbare woningen. Value capture noemen we dat bij ULI.’

Ørestad

Deze methode is de afgelopen twintig jaar zeer succesvol toegepast in Kopenhagen, verklaart ze. ‘Kopenhagen kampte met hoge werkloosheid, vertrekkende industrieën en bevolking. De aanleg van een nieuwe brug ontsloot het eiland Amager met het zuidelijke stadscentrum. Het stadsbestuur besloot vervolgens een nieuwe metrolijn tussen het vliegveld, Amager en de binnenstad te bouwen. Die metrolijn werd deels gefinancierd door de verkoop van bouwrechten op een klein deel van Amager. Daar is het nieuwe stadsdeel Ørestad gebouwd. Dankzij baanbrekende architectuur, volop natuur daarbuiten en op amper 10 minuten van het centrum en de luchthaven is Ørestad een zeer gewild stadsdeel.’

‘MET DE OVERHEID IN EEN FERME REGIEROL EN ALS AANDEELHOUDER IN EEN ONTWIKKELBEDRIJF KAN GEBIEDSONTWIKKELING WEL VAN DE GROND KOMEN’

Lichtend voorbeeld

Deze gebiedsontwikkeling kon niet alleen dankzij een hele sterke regierol van de overheid slagen. ‘Zo was alle grond in overheidshanden en waren Kopenhagen en het Rijk grootaandeelhouders in het opgerichte ontwikkelbedrijf. Hierdoor vond de uitvoering plaats op afstand van de politiek en was er de flexibiliteit om mee te bewegen met economische cycli. Bovendien kregen ontwikkelaars, vooral in het begin toen de identiteit en trackrecord van het gebied nog gevestigd moesten worden, een korting op de bouwrechten als ze voor hogere kwaliteit gingen. Met deze ervaring uit Kopenhagen hebben we met ULI op basis van dezelfde ontwikkelprincipes een visie voor Havenstad gemaakt. Helaas heeft Amsterdam net besloten de plannen voor Havenstad op de lange baan te schuiven.’

Nederland kan volgens haar sowieso een voorbeeld nemen aan Denemarken. ‘Al na de oliecrisis van 1973 besloot Denemarken minder afhankelijk te worden van fossiele energie. De weliswaar nog niet gehaalde doelstelling van Kopenhagen om in 2025 klimaatneutraal te zijn, heeft niettemin voor een enorme boost gezorgd en alle neuzen – ook van ontwikkelaars, stadsplanners en beleggers – in dezelfde richting laten wijzen. Daar kunnen we in Nederland nog wel een puntje aan zuigen.’