VG Visie Daily #19: Duurzaamheid is dé manier om van dit infarct te genezen

Volgens Michel Baars kan de bouw- en vastgoedsector niet langer de ogen sluiten voor de grote uitdagingen die er liggen op het gebied van duurzaamheid. De tijd van de kleine stapjes vooruit ligt achter ons en hij heeft wel ideeën hoe het allemaal beter moet. 

Baars deed de afgelopen jaren veel ervaring op in het duurzaam omgaan met vastgoed. Na zijn periode bij Ingenieursbureau Search startte hij in 2015 met New Horizon. Acht jaar lang hield hij zich bezig met het circulair slopen van gebouwen waarbij alle materialen dus opnieuw gebruikt konden worden. In 2021 verkocht hij het bedrijf aan JAJO en ondertussen was hij samen met Joost Hoffman al begonnen met Moos dat in korte tijd prefab woningen kan opleveren die ook nog eens volledig demontabel zijn.

Normaal gesproken zouden we zo’n verhaal als dit niet beginnen met een opsomming van een CV, maar in dit geval is het wel relevant. We zijn namelijk benieuwd naar zijn ervaringen in de praktijk op het gebied van duurzaam bouwen. Zolderkamervastgoedkenners zullen daar vast ideetjes over hebben, maar hij weet hoe dat gaat in de praktijk.

Zijn duurzaamheid en de strijd tegen het woningtekort met elkaar te rijmen?

‘In mijn hoofd gaan die twee uitdagingen samen. Als grondstoffen heel duur zijn omdat ze het milieu belasten, krijg je ook nooit betaalbare woningen. Het wordt vaak andersom geframed: we komen niet aan duurzaamheid toe want we móéten bouwen, maar dat is wel een hele korte termijn manier van denken. Mijn idee is dat duurzaamheid dé manier is om van dit infarct te genezen: we hebben een stikstofplafond, een klimaatprobleem en niet voldoende uitvoerende  werknemers. Alle adertjes naar onze hartspier zitten dus dicht en het probleem is dat we ontkennen op de grond te liggen. Ik denk dat we alleen kunnen opstaan als we alles tegelijk aanpakken. De tijd dat we het met een bypass of geitenpaadjes konden oplossen, is voorbij.’

Welke geitenpaadjes komen er voorbij?

‘We hebben bijvoorbeeld de MPG, de Milieu Prestatie Gebouwen, de knop waaraan de overheid kan draaien om te dwingen om te bouwen met minder CO₂-effecten. Sinds de regeling er is, is er altijd discussie over hoe streng je die normen moet opleggen en het beleid is nu zo’n beetje: bedrijven moeten dat strenge beleid wel aankunnen. Maar ja, dan bepaalt de achterkant van het peloton het tempo van de kopgroep. Dan komen we natuurlijk nooit tot fundamentele vernieuwingen die nodig zijn.’

Jij zegt: dit is nodig dus waarom zou je daarvan een onderhandelingstraject maken?

‘Ik ervaar het wel als een laatste fase dat dit nog kan: over een paar jaar heb je die luxe niet meer. Wij staan met ons vastgoedeconomietje – een kruimel op wereldschaal – natuurlijk voor een grote opgave. Ooit wordt het immers weer rustig in Oekraïne en dan gaat daar de wederopbouw plaatsvinden. Dat zal – net als 80 jaar geleden – gaan met een soort van Marshallgelden. Dus de internationale gemeenschap helpt Oekraïne met opbouwen. Als je weet dat wij alleen hier kunnen bouwen met behulp van mensen uit het Oostblok dan snap je dat dit enorme negatieve gevolgen zal hebben voor de bouweconomie hier. Zonder mensen en hernieuwbare bouwmaterialen vallen dan hier de projecten stil. Want dan zal iedereen die iets kan of iets te verkopen heeft het daarheen brengen omdat je dáár geld kan verdienen. Je hebt dus een paar jaar om te gaan bouwen met materialen ‘van eigen grond’ en met veel minder mensen. Dat vraagt dus om een circulaire economie en industrialisatie.’

Welke fouten in die mini-economie moeten eruit?

‘Het begint met de erkenning dat we er met een beetje tweaken hier en daar wel komen. We hebben de illusie dat we de tijd en welvaart hebben voor ellenlange inspraakprocedures voor bouwprojecten waardoor het zes jaar duurt voordat een heipaal de grond in is. Dat is echter een illusie, het is onbetaalbaar en het gaat ten koste van mensen en ondernemingen. Als je die procedures verkort, komt er voorspelbaar volume en veel meer continuïteit en dus innovatie. Verder moeten we iets doen aan de personeelstekorten. Ik krijg brieven van gemeenten die zeggen: over drie jaar kunnen wij uw aanvraag in behandeling nemen. Dus de inspraakprocedure moet anders en de arbeidsintensieve manier van beoordelen moet anders. In Duitsland is er een methode waarbij als je een Legoblokje ontwerpt je in een database komt waardoor de volgende toetsing veel sneller gaat. Daardoor dwing je de sector om naar modulariteit te gaan.’

En wat is haalbaar? Van zes naar twee jaar?

‘Onze eerst project duurde van het eerste telefoontje van de woningcorporatie met interesse tot en met oplevering twaalf maanden. Dit was in Maasland en het ging om 35 woningen. Ik wil maar zeggen: natuurlijk zijn er lastige locaties, maar 60 procent van de plekken lijkt op elkaar.’

Wat zijn nog meer uitdagingen die jij in de praktijk tegenkomt?

‘De financierbaarheid. Als ik terugdenk aan het succes van New Horizon dan heeft dat te maken met het feit dat ik het zonder financiering kon starten en vaste relaties mij de kans gunden. Maar er is geen bank die met mij meedeed, terwijl ze wel allemaal al tien jaar op keurige podia vertellen hoe belangrijk ze duurzaamheid vinden. Ze doen feitelijk gewoon niets. Ze beoordelen circulaire economie nog steeds als een risico, terwijl juist de vervuilende industrieën die zij financieren heel snel eindig zullen zijn. De financiële sector kan een zogenoemd ‘level playing field’ creëren, maar ze doen het tegenovergestelde. Dat vertraagt de boel want niet iedereen met een goed idee heeft het geld op de rekening staan.’

Had jij een hoog risicoprofiel?

‘Nee, ik draaide vanaf de eerste dag winst; het idee van circulair slopen was goed, ik had langlopende contracten, al achttien jaar een onderneming geleid en een goed team om mij heen. Als ik naar de bank was gegaan met de stelling ‘Ik heb een winstgevend sloopbedrijf en wil je mij financieren?’, dan was het wellicht gelukt, maar ik was natuurlijk geen sloopbedrijf. De kern van mijn bedrijf was heel anders en dat was nieuw en werd dus direct vertaald als een groot risico.’

Jouw klanten liepen toch ook niet vooraan in de Klimaatmars?

‘Klopt, maar we hadden gewoon een beter voorstel. Dus ook zonder de groene argumenten is Urban Mining toepassen een beter alternatief. Dat is met Moos nu ook het geval: we zijn circulair, industrieel en we verbeteren de kwaliteit van sociale woningen. De belangrijkste opdrachtgeversgroep zijn nu de woningcorporaties. Welke klantgroep heeft nu een lager risico dan woningcorporaties? En in welke sector zit minder risico dan in woningen? Het is jammer dat als je wil schalen geen enkele zogenaamde ‘duurzame bank’ meedoet.’

Laten we het even afpellen: lange procedures en problemen met financieren zetten een rem op de noodzakelijke innovatie. Het zal toch geen onwil zijn?

‘Het probleem is vasthouden aan oude patronen en dat zie je ook aan de bestuurscultuur van Nederlandse bouwbedrijven die niet past bij de snelheid in de markt. Het gaat teveel over de kosten in plaats van over waarden en over macht in plaats van over delen. Ik geloof heel erg in alliantiebedrijven, maar wij werken in Nederland altijd nog met een hoofdaannemer. Dus dan praat je over inkoopvoorwaarden, maar niet over echt samenwerken. Ik heb na de verkoop van New Horizon een tijdje geprobeerd om van ‘binnenuit’ de noodzakelijke veranderingen aan te jagen, maar dat is mij niet gelukt helaas. Ik had een ander tempo voor ogen dan mogelijk bleek.’

Hoe heb je dat geprobeerd?

‘Door veel kennis delen, maar dat vergt veel inspanning. En ja, ik vind het lastig om van gewone mensen met gezinnen te horen dat circulair bouwen hen niet interesseert. Dan gaat het erom in welke realiteit ze leven en welke krant ze lezen. Dus ja, voor mij werkt het gewoon het beste als ik de nieuwe manier van werken zelf vormgeef en in de praktijk bewijs dat het kan. Andere mensen zijn beter in het laten bewegen van bestaande modellen, maar ik bouw liever een eigen speedboat in de hoop dat ze volgen.’

Persoonlijke vragen Michel Baars:

WAT IS HET BESTE ADVIES DAT JE OOIT HEBT GEKREGEN?
‘Doe het zonder subsidie. Dat zei mijn accountant.’
WAAR BEN JE HET MEESTE TROTS OP?
‘Op mijn zoon Teun en op het feit dat we impact maken.’
WELK BOEK IS JE ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘LEGOlisering van de bouw van Hennes de Ridder.’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘Mijn ouders hadden bioscopen, ik heb duizenden films gezien.’
WELKE SPORT BEOEFEN JE? EN HOEVEEL UUR PER WEEK?
‘Ik tennis en ik zwem veel.’
WAT IS JE FAVORIETE STAD IN DE WERELD?
‘Geertruidenberg.’
HOE LAAT STA JE OP?
‘Rond 6 uur.’
HOE ZUINIG BEN JE OP JE LICHAAM?
‘Toen ik mijn eerste bedrijf verkocht deed ik een prescan en bleek ik een aangeboren hardklepafwijking te hebben waardoor ik geopereerd moest worden en op de intensive care lag. Dan ben je daarna wel zuinig, mijn hart is er beter aan toe dan de meeste mensen nu hoor! ’
FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING
‘Zwitserland.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT?
‘T Weeshuys in Geertruidenberg.