VG Visie Daily #20: Kabinet, ook duurzaam kantorenaanbod is cruciaal voor vestigingsklimaat

Het aanhoudende tekort aan Parisproof-kantoren bedreigt het Nederlandse vestigingsklimaat, waarschuwt NVM Business-voorzitter Irene Flotman. In toenemende mate ziet ze grote corporates misgrijpen. ‘We moeten het niet zover laten komen dat grote bedrijven Nederland hierom verlaten.’

Bijna 80 procent van alle kantooropname in 2023 vond plaats in een kantoorgebouw met energielabel A, B en C. Met dat ene cijfer maakten NVM Business en datadochter brainbay eind vorige week de hele duurzaamheidsratio inzichtelijk. Terwijl de totale kantooropname vorig jaar met ruim 10 procent daalde naar 1,23 miljoen vierkante meter, steeg de verhuur en verkoop van duurzame kantoren juist met 17 procentpunt. Nog een paar nuchtere feiten uit het onderliggende rapport De Nederlandse kantorenmarkt in 2024 van NVM Business: Kantoorgebouwen met een lager energielabel dan C hebben in 2023 bijna 20 procent van hun waarde verloren. Tussen 2018 en 2022 bedroeg de waardedaling ook al 20 procent, bleek al uit onderzoek van Universiteit Maastricht. Kantoren met een energielabel G hebben hun waarde in die periode zelfs met 40 procent zien dalen.

Stranded asset

Irene Flotman, vanaf november 2023 voorzitter van NVM Business en managing director van CBRE, ziet de vraag naar duurzame kantoren alleen maar toenemen. ‘Niet alleen in de G5-steden, ook in kleine en middelgrote steden zijn bedrijven op zoek naar de beste en meest duurzame kantoren. Natuurlijk kan niet elk bedrijf zich de relatief hoge kosten veroorloven. Er zullen altijd bedrijven zijn die niet selecteren op kwaliteit maar op prijs. Maar veel andere bedrijven concurreren zich uit de markt als ze niet in deze competitie mee kunnen komen. Verhuurders die niet binnen afzienbare tijd hun kantoor verduurzamen, riskeren achter te blijven met een stranded asset. In dat opzicht hebben overheden ook nog heel wat werk te verrichten om hun enorme kantorenvoorraad Parisproof te maken. Practice what you preach geldt voor ons als vastgoedadviseur, maar helemaal voor de wetgever.’

‘DE BELANGRIJKE DREIGING VOOR DE VASTGOEDSECTOR IS NIET VAN ECONOMISCHE MAAR VAN GEOPOLITIEKE AARD’

Nieuwe gebruikers

In absolute zin maken de G5-steden weliswaar de dienst uit. Maar ook als kleinere stad kan je volgens Flotman met de juiste kantoren het verschil maken. ‘Vorig jaar vond bijna de helft van de opname plaats in de vijf grootste kantoorsteden, terwijl dat in 2022 nog ongeveer 38 procent was. Door zich te vestigen op goed ontsloten locaties, zoals stadscentra of in de nabijheid van stations, maken bedrijven zich aantrekkelijk voor bestaande en nieuwe medewerkers. Dit geldt vooral als in de kantooromgeving voorzieningen als winkels, horeca en fitness zijn. Maar middelgrote steden die geïnvesteerd hebben in hun kantorenvoorraad profiteren ook, met name in de omgeving van de grote steden. Gebieden die enkele jaren geleden nog uit de gratie waren, trekken nu weer nieuwe gebruikers aan. Dat zien we in steden als Capelle aan den IJssel, Zoetermeer, Houten en Hoofddorp.’

‘OVER EEN HALF JAAR STRIJDT IEDEREEN OM DEZELFDE SCHAARSE DUURZAME GEBOUWEN’

Geopolitieke risico’s

De kantoorbeleggingsmarkt laat het vooralsnog afweten, erkent ze. ‘Onzekerheid is fnuikend voor een economie, omdat iedereen dan op de rem trapt. Nu komen er meerdere onzekerheden bij elkaar; van rentebeleid, een stuurloze landelijke politiek en overal geopolitieke spanningen. Het grootste risico voor de vastgoedsector is niet het economisch sentiment. Dat gaat juist de goede kant op. De belangrijke dreiging is van geopolitieke aard; van het Midden-Oosten, de Zuid-Chinese zee, de Amerikaanse verkiezingen tot Oekraïne. Met Rusland dat de Baltische staten bedreigt en Europese politici die een oorlogseconomie willen inrichten, is oorlog voor NAVO-land Nederland geen ver-van-mijn-bedshow meer. Maar we moeten ons niet door angst laten leiden, want dat werkt alleen maar verlammend.’

Mipim

Het sentiment onder Nederlandse vastgoedprofessionals op de Mipim vond de NVM Business-voorzitter niettemin positief. ‘Ik sprak er beleggers die weer actief zijn in het midcapsegment. Ook regionale makelaars zien hier weer beweging. Grote kantorendeals zijn er nog niet. Ook in Cannes wacht iedereen de eerste renteverlaging in juni af. Maar vanaf dat moment verwacht ik dat de beleggingsmarkt op gang komt. Met drie aangekondigde renteverlagingen van de Fed voorzie ik vooral een druk laatste kwartaal. Toch is dit het beste moment om in te stappen. Nu is er geen concurrentie en kun je met een verkoper een goede prijs uitonderhandelen. Over een half jaar strijdt iedereen om dezelfde schaarse duurzame gebouwen en kunnen prijzen zich best snel herstellen. Verkopers die niet bereid zijn in prijs te zakken, lopen dit of volgend jaar toch tegen hogere kapitaalslasten aan vanwege herfinancieren.’

Ze maakt zich grote zorgen over het gebrek aan Parisproof-kantoren. ‘De kantorenleegstand is laag en er is nauwelijks tot geen nieuw aanbod. Dat is prettig voor eigenaren, maar voor gebruikers in toenemende mate een probleem. Met name grote corporates vragen om de meest duurzame kantoorgebouwen. Vanuit hun ESG-verplichtingen moeten ze daarop rapporteren en hun duurzame huisvesting op orde hebben. Bovendien is aantrekkelijke huisvesting cruciaal bij het aantrekken van goed maar zeer schaars personeel. Maar vastgoedadviseurs moeten nee verkopen, omdat dit aanbod er simpelweg niet is. Het ontbreken van voldoende Parisproof-kantoren heeft een directe impact op onze economie. Dat kan een reden zijn voor belangrijke bedrijven om Nederland te verlaten.’

‘HET ONTBREKEN VAN VOLDOENDE PARISPROOF-KANTOREN HEEFT EEN DIRECTE IMPACT OP ONZE ECONOMIE’

Geen wantrouwen

De vastgoedsector, de overheid en het bedrijfsleven moeten volgens Flotman de handen ineenslaan om nieuwbouw mogelijk te maken. ‘Ontwikkelaars staan klaar om kantoren te bouwen. Ze hebben alleen behoefte aan wat meer zekerheid. De vastgoedsector wacht bovenal op een langetermijnvisie en een regierol van een nieuw kabinet. Een die de procedurele looptijden drastisch verkort, de stapeling van regelgeving doorbreekt en bepaalt hoe we onze schaarse ruimte gaan benutten. Benoem bijvoorbeeld de belangrijkste kantorenclusters waarmee Nederland het ondernemings- en vestigingsklimaat kan faciliteren. Vertrouw op onze marktdeskundigheid en laat het wantrouwen varen. Als we samen onze krachten bundelen, krijg je daar iets heel moois voor terug.’