VG Visie Daily #21: Wie wil profiteren van de bodem op de retailmarkt moet snel zijn

Heel veel retailers willen plots nieuwe winkels openen. Op de A1-winkelmarkt is daardoor weer krapte aan het ontstaan, constateert managing partner van KroesePaternotte Gijs Bessem. Ook de beleggingsmarkt is tot leven gekomen. ‘Wie geen bankfinanciering nodig heeft, kan uitstekende zaken doen.’

Als geen ander weet KroesePaternotte hoe beweeglijk de winkelvastgoedmarkt is. De retailmakelaar die in 2024 zijn veertigjarige bestaan viert heeft talloze crises meegemaakt en doorstaan, memoreert managing partner Gijs Bessem. ‘Begin jaren negentig was zwaar, net als de dotcomcrisis rond 2000. Dachten we dat we met Lehman Brothers in 2007 het dieptepunt wel bereikt hadden, nam het met de coronalockdowns tussen 2020 en 2022 bijna apocalyptische vormen aan. Toch zijn wij altijd goed blijven draaien, omdat wij als A1-specialist in heel Nederland actief zijn. Ook zijn we meegegroeid met onze opdrachtgevers van het eerste uur. Of het nu om grote particulieren partijen als Kroonenberg, RJB en Urban Interest of institutionele beleggers als ASR, Achmea, VastNed, Wereldhave en CBRE Investment Managers.’

Forse lagere huur

Voorjaar 2023 is de retailmarkt definitief uit het dal geklommen, analyseert Bessem. ‘Al najaar 2022 zagen we het eerste knopje van een klein bloempje verschijnen. Zo net na corona was er een beter druktebeeld in de winkelstraat en gingen de consumentenuitgaven weer omhoog. Vanaf het tweede kwartaal van 2023 trok ook de huurmarkt voor het eerst sinds maart 2020 aan. Sindsdien is het aantal transacties op de gebruikersmarkt groeiende. Maar wel tegen fors lagere huurprijzen. Ten opzichte van de huurpiek in 2018 ligt de gemiddelde huurprijs zo’n 30 procent lager. Tegen de huidige huurprijzen zijn winkels weer aantrekkelijk voor startende retailers, waardoor er meer couleur locale in de winkelstraat komt.’

Expansie

De A1-winkelmarkt – het meest zwaar getroffen winkelsegment – profiteert volgens hem volop van het herstel. ‘Meerdere retailexperts hebben de binnenstad regelmatig doodverklaard. Het tegendeel is waar, constateren retailers ook. Heel veel retailers willen nieuwe winkels openen en uitbreiden; van Mango, de H&M- en Inditex-formules tot C&A, Rituals, G-Star, Coolblue, Cotton Club en New Yorker. Ook Uniqlo is bezig met een grote expansie. De Japanse moderetailer heeft een tweede Amsterdamse vestiging geopend in de voormalige Victoria Secrets-winkel op het Koningsplein. In Rotterdam zit Uniqlo nu in het voormalige Zara-pand, dat met 9.000 m2 aan het Beursplein daar nu de grootste winkel ter wereld heeft. Ook andere grote retailsteden heeft de moderetailer in het vizier.’

Internet

De winkelmakelaar wijst er ook fijntjes op dat e-commerce niet de bedreiging van de winkelstraat is gebleken die sommigen vreesden. ‘Internetretailers die beloven ooit winst te maken maar elk jaar verlies draaien, komen daar niet meer mee weg. Wachten op een investeerder of nieuwe grootaandeelhouder zoals Zalando, zit er in de huidige tijd met een rente van 5 procent ook niet meer in. Een fysieke winkel geeft direct rendement, beseffen steeds meer webwinkels. Als je beide hebt haal je maximaal 30 procent van je omzet online maar 70 procent uit je stenen winkel. Zelfs Miss Etam, dat na een bankroet als webwinkel verder ging, zou weer fysieke winkels willen openen.’

‘WIE EEN WINKEL ZOEKT VAN 400 M2 MAG ACHTER AANSLUITEN WANT DIE ZIJN ER SIMPELWEG NIET’

Krapte

De hernieuwde populariteit van winkels zorgt ook voor een in lange tijd niet gehoord fenomeen; krapte. ‘In de A1-winkelstraten van de grote steden en de provinciale hoofdsteden overtreft de vraag het aanbod. Vooral panden tussen de 250 en 500 m2 zijn gewild. Wie een winkel zoekt van 400 m2 mag achter aansluiten, want die zijn er simpelweg niet. Dan heb ik het niet alleen over de historische binnensteden maar ook de hoofdwinkelstraten van steden Eindhoven, Enschede, Groningen of Breda. Succes als je nu een winkel zoekt op de Demer in Eindhoven.’

Er zijn wel enkele uitzonderingen op het huidige succes van de G30-steden, zegt de KroesePaternotte-directeur er gelijk bij. ‘Den Haag heeft het een beetje lastig, nadat er met Mall of the Netherlands in Leidschendam in coronatijd een compleet winkelcentrum is gevuld. De Oude Gracht en Steenweg in Utrecht hebben het zwaar vanwege het herontwikkelde en uitgebreide Hoog Catharijne. Ook panden kleiner dan 100 m2 hebben een probleem. Tot corona waren die in trek bij nagelshops en telefoonverkopers, maar die zijn uit de markt. Huidige gebruikers zijn Kiko, Pandora en Pink Gellac, maar dan heb je het wel gehad. Ook zijn er enkele retailers met coronaschulden die kunnen omvallen. Dat Blokker daar een van is, geloof ik niet. Wel zou Blokker zijn winkelbestand moeten verkleinen door onrendabele vestigingen af te stoten.’

‘DEN HAAG CENTRUM HEEFT HET DOOR DE KOMST VAN MALL OF THE NETHERLANDS EEN BEETJE LASTIG’

Deals Kalverstraat

Vanwege de krapte ziet Bessem de huurprijzen zelfs weer voorzichtig oplopen. ‘De Kalverstraat heeft harde klappen gehad, maar is ook weer in trek. Onlangs verhuurden we er een pandje voor 3.000 euro per m2 per jaar. Op de top werd daar naast de overnamesom nog 3.300 euro voor neergeteld. Dit soort overnames waarbij de nieuwe huurder de huurovereenkomst overkoopt, zijn echter voorbij. Dat laat onverlet dat ook de beleggingsmarkt weer opleeft. Onze beleggingsafdeling ziet de vraag naar winkelpanden weer omhoog gaan en begeleidt ook aan- en verkopen. Zo hebben we voor Urban Interest en Nieuw Geluk onlangs panden gekocht in het centrum van Dordrecht, Utrecht en in de Kalverstraat.’

‘WAAR DE PIEK ROND 2014 LAG OP 115 PROCENT ZITTEN WE NU OP GROFWEG 75 PROCENT’

Grote discount

Wie geen bancair vermogen tegen de huidige hoge rente nodig heeft, is spekkoper, betoogt hij. ‘Er is nog steeds veel geld in de markt. Mits je op het goede moment instapt, zijn A1-winkelpanden een zeer interessante belegging. De bodem was vorig jaar al bereikt. Waar de piek in 2018 lag op 115 procent, zitten we nu op grofweg 75 procent. Beter gaat het niet worden. Het is geen toeval dat mogelijk Uniqlo Rokin Plaza van Vastned heeft gekocht. Daarmee zou Uniqlo 6.500 m2 topretail in Amsterdam in handen hebben, terwijl Vastned zijn schuldgraad met de 100 miljoen euro opbrengst in een klap fors omlaag brengt. De locatie is bovendien alternatief aanwendbaar. Kijk maar naar Ayden als kantoorgebruiker van het voormalige Hudson’s Bay-complex aan het Rokin.’

Mooiste panden

Van de net afgesloten deals kan hij namen en rugnummers nog niet noemen. ‘We hebben aardig wat panden verkocht die pas volgende maand bij de notaris passeren. Wie in deze tijd koopt, is verzekerd van een goede A1-winkelbelegging. Dat hoeft niet per se op het scherpst van de snede. We zagen bijvoorbeeld een retailer die zijn huurcontract in coronatijd had heronderhandeld met een looptijd van zeven jaar. Een belegger kocht dat pand onlangs voor 14 keer de huur. Ter vergelijking: in de op hol geslagen logistieke markt gingen bedrijfshallen afgelopen jaren tegen 23 tot 27 keer de jaarhuur weg. Ik zou het wel weten. Mooi vastgoed middenin de stad, met huurindexatie en vaak op eigen grond. Europese winkelmakelaars boffen; ze handelen in de mooiste en meest monumentale panden ter wereld die afgelopen eeuwen tientallen crises hebben overleefd. Duurzamer wordt het niet.’