VG Visie Daily #22: Hoe minder regels, des te meer er gebouwd gaat worden en hoe goedkoper het wordt

Het transformeren van oude gebouwen past natuurlijk helemaal bij deze tijd. Het is immers duurzaam, relatief goedkoop en snel om er iets van te maken dat beter bij de huidige markt past. We zijn benieuwd hoe dat werkt in de praktijk en vragen het aan Saman Mohammadi van RE:BORN.

Bij RE:BORN zijn ze namelijk goed in het transformeren van oude panden. Mohammadi deed met mede CEO Niel Slob al in 2008 herontwikkelingen. Maar de transformatie van gebouwen gaat op landelijke schaal niet altijd even soepel. In 2022 werden er 9600 woningen gecreëerd na een transformatie en dat aantal lag voor het eerst onder de 10.000 sinds 2015.

Wat zou er beter kunnen?

‘Je zou een eind komen met het versoepelen van de regelgeving want de bouwers, ontwikkelaars, plekken en beleggers zijn er wel. Bovendien is de vraag oneindig. Er zijn ook voldoende verloederde gebouwen die je kan moderniseren door op te toppen, te splitsen en aan te bouwen. Dus het gaat erom dat je in de grote steden die oude gebouwen weer aanpast aan de markt.’

Wat is er mis met de regelgeving?

‘Waar er een paar decennia geleden twee tot drie jaar werd gedaan over een bouwproject is het nu gemiddeld vijf tot negen jaar en bij gebiedsontwikkelingen ga je over tien jaar heen. Het duurt jaren om een vergunning te krijgen om te splitsen terwijl we meer ambtenaren hebben in Amsterdam dan in New York dus we zijn slecht georganiseerd. Het heeft allemaal met de regels te maken dat het niet soepel gaat: regels zoals ’40 procent verplichte sociale woningbouw’ leiden in steden tot verlies van 15 procent rendement van de ontwikkelaar die op zijn best 10 procent winst en risico haalt.’

En er zijn nog voldoende kantoorlocaties over?

‘Zeker. Denk aan Binckhorst in Den Haag of de kantoren van Amsterdam West en Oost. Die kantoren op B- en C locaties zijn perfect voor transformatie. Er is echt voldoende geld en er zijn bouwers, maar het gaat ambtelijk en procedureel mis en dat is jammer. Europa stelt bijvoorbeeld allemaal duurzaamheidseisen waar bedrijven aan moeten voldoen die de boel vertragen. Ik kon een prachtig gebouw verbouwen aan de kust van Scheveningen. Dat is nu tijdelijk gehandicaptenzorg en dat zou ouderenzorg worden, maar dan moet je het gebouw wat aanpassen. Maar ja, door de Europese stikstofregels mag je niets aan het gebouw doen.’

Dat maakt het lastig.

‘Zeker en dan heb je nog de Hugoregels die ervoor zorgen dat een project in de stad gemiddeld vijftien procent duurder wordt terwijl de winst van een ontwikkelaar tien procent is. Met veertig procent sociale woningbouw draai je net verlies, met veertig procent middenhuur zwaar verlies en dan moet je het met die 20 procent vrije sector woningen allemaal compenseren.’

Nu ben jij wel een positief mens wat ik zo lees en hoor. Hoe maak jij er toch altijd weer wat van?

‘We zijn minder woningen gaan bouwen; dat kan vrij gemakkelijk omdat we functievrij bouwen. En waar we wél bouwen doen we aan financial enginering dus duurzaam geld aantrekken zodat de investeerders niet op de korte termijn rendementen hoeven maken. Plus we bouwen natuurlijk circulair om de businesscase rond te maken. Dus we hebben de 8000 vierkante meter grote ‘De Satelliet’ van DNB uit elkaar gehaald in Amsterdam en dat gebouw bouwen we in Zeist weer op voor Rabobank. Daarvoor krijgen we dan weer een fair price voor de CEO2-besparing. Los van het feit dat het ook nog eens 15 procent goedkoper is dan nieuwbouw. Wij proberen dus op die manier een project rond te krijgen.’

Daardoor kan je niet naar de Bahama’s, maar wordt het haalbaar?

‘Zeker, het meest lucratieve is het als je een bestaand gebouw binnen twee jaar van een kantoor in een woonunit kan transformeren. Dat is een groot verschil met de zes tot tien jaar van nieuwbouw. Er zit veel rendement in de tijd die je wint als iedereen een beetje meewerkt. Onze strategie is om kleinschalige transformaties te doen zodat de cashflow blijft lopen en om daarnaast wat grootschalig nieuwbouw te doen voor de lange termijn.’

Wat zou jij veranderen als jij Minister zou zijn?

‘Ik ben voorstander van een zakenkabinet waardoor je experts laat meebeslissen. Ik zou Overdrachtsbelasting omlaag trekken en de volledig regulering van Hugo de prullenbak ingooien. Want waarom zijn er geen problemen met logistiek vastgoed, op de kantorenmarkt en in de hotelbranche? Omdat er zo goed als geen regels zijn. Hoe minder regels, hoe meer er gebouwd gaat worden en hoe goedkoper het wordt. We kunnen 70.000 woningen in het Amsterdamse Haven-Stad bouwen, maar er zitten 17.000 ambtenaren in Amsterdam die daar geen ambtelijke capaciteit voor hebben. Dat is bijna een tiende van de totale woningbehoefte. Kijk, er zijn nu dertig locaties aangewezen, maar je kan beter bouwen op plekken waar alle voorzieningen zoals stations al aanwezig zijn. Als ik doorsnee politici hoor praten dan hoor ik vooral leegte. In De Kamer zitten helaas weinig ondernemers terwijl de pinautomaat van ons land het MKB is. Markt en Politiek moeten met elkaar praten want uiteindelijk bouwt niet de politiek de benodigde woningen, maar de markt. Als je alles onder controle probeert te hebben als overheid, ga je niet snel genoeg.’

Zo’n kabinet is nodig?

‘Zeker, we jagen alle bedrijven uit Nederland, doen alsof we rijk genoeg zijn om onszelf van alles te kunnen permitteren. Maar onze positie in Europa holt achteruit terwijl we altijd ondernemend zijn geweest. Nu jagen we de ondernemers het land uit.’

Persoonlijke vragen Saman Mohammadi

Wat is het beste advies dat je ooit hebt gekregen?
‘Mijn oom zei ooit: er zijn drie types mensen op aarde. Als eerste de mensen die vallen en niet opstaan, dat zijn domme mensen. Als tweede de mensen die vallen en opstaan, de slimme mensen. En als derde de mensen die leren van anderen hoe je niet valt, dat zijn hele wijze mensen..
Waar ben je het meeste trots op?
‘Dat we een visie hebben: duurzaam, dierbaar en dynamisch vastgoed, koers hebben gezet, verleidingen hebben weerstaan en nog altijd koers houden.’
Welk boek is je altijd bijgebleven?
‘Principles van Ray Dalio. Je leven en werk is de som der gewoontes die je aanneemt.’
Welke film of serie maakte indruk?
‘How Our Universe Works, een serie. Het gaat er bijvoorbeeld over hoe ijzer is ontstaan, namelijk uit de explosie van een ster.’
Welke sport beoefen je? En hoeveel uur per week?
‘Ik doe elke dag veertig oefeningen, een combinatie van alle spiergroepen die je traint om langer en gezonder te leven.’
Wat is je favoriete stad in de wereld?
‘Amsterdam.’
Wat voor tijd sta je op?
‘7 uur.’
Hoe zuinig ben je op je lichaam?
‘Zeer zuinig. Ik sport dus zeven dagen per week, vast 18 tot 19 uur per dag en ben vijftien jaar vegetariër, slik tachtig pillen per dag en slaap negen uur per dag. Ik eet koolhydraatarm en biologisch. De grootste rijkdom is gezondheid.’
Favoriete vakantiebestemming
‘Stedentrips; verdwaald raken in historische steden.’
Wat is het beste restaurant?
‘Rijks bij mijn maat Joris Bijdendijk.’