VG Visie Daily #27: Rotterdam steeds aantrekkelijker voor bedrijven dankzij nieuw vastgoed en extra studenten’

Rotterdam trekt alles uit de kast om de bouw van woningen en commercieel vastgoed te versnellen. De gemeente wil met een ‘doorbouwbudget’ van 50 miljoen, naast de verstrekte subsidies vanuit het Rijk, de woningbouwproductie in de Maasstad op peil houden. ‘Zonder structurele steun is betaalbare nieuwbouw haast onmogelijk’, stellen directeur Gebiedsontwikkeling Jos Melchers en bouwregisseur Mattijs Rommelse.

In Rotterdam wordt slecht nieuws vaak snel gevolgd door positieve berichtgeving. Het afblazen van het nieuwe Feyenoord-stadion maakt de bouw van honderden extra woningen mogelijk. Kortgeleden maakte TU Delft bovendien bekend Rotterdam te kiezen als vestigingsplaats van een nieuwe campus voor uiteindelijk zeker 10.000 studenten. Hierbij wordt gekeken naar zowel de noord- als de zuidoever van de stad. Ook niet getreurd om enkele gestopte Rotterdamse woningprojecten; de meeste maken snel plaats voor nieuwe hotel- en kantoorplannen.

Groen licht

Onder meer op het Wijnhaveneiland gaat de woningbouw in de Glashaventoren niet door, maar zal het bestaande gebouw tot hotel omgebouwd worden. Dit geldt eveneens voor het woningproject aan Coolsingel 75, waar Edge nu een hoogwaardig kantoor ontwikkelt. Voorts goed nieuws vanuit het Central Business District, waar er eindelijk schot zit in mixed-use projecten Treehouse en The Modernist. Door planoptimalisatie verwacht de Maarsen Groep eind dit jaar of begin 2025 met de bouw te starten. Inmiddels zijn ook de kantoorplannen voor het Schiekadeblok weer opgepakt.

‘IN HET SCHIEKADEBLOK WILLEN WE RUIM 45.000 M2 AAN KANTOORRUIMTE MOGELIJK MAKEN’

Van der Valk

Twee weken geleden maakte hotelconcern Van der Valk bekend het voormalige Rijkswaterstaatgebouw aan Boompjes 200 te hebben gekocht om er een groot hotelcomplex te ontwikkelen. Gebouw De Maas wordt getransformeerd naar een hotel met 300 kamers en suites, restaurants, wellnessruimte en andere voorzieningen. Melchers, sinds 2017 directeur Gebiedsontwikkeling, kan de meeste projecten gadeslaan vanuit het 150 meter hoge gebouwencomplex De Rotterdam, dat hij als voormalig managing director van MAB Development samen met OVG in 2013 opleverde. VG Visie Daily spreekt Melchers en bouwregisseur Mattijs Rommelse een dag nadat regio Eindhoven 2,5 miljard euro van het kabinet kreeg toegezegd.

Cruciale steun

Een goede zaak, vindt Melchers. ‘Eindhoven is met zijn chipsector een hele belangrijke economische regio voor heel Nederland. Investeringen door het Rijk in werkgelegenheid, wonen en infrastructuur, met name in openbaar vervoer en uitbreiding van het elektriciteitsnet, zijn hierin essentieel. Rotterdam heeft als mainport ook steun gekregen voor de energietransitie van de haven, de nieuwe oeververbinding, alsook investeringen in de zogeheten Oude Lijn tussen Leiden en Dordrecht en in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid. De geplande brug maakt de bouw van 30.000 woningen in de oostflank van Rotterdam mogelijk. Maar wij en de hele Metropoolregio Den Haag-Rotterdam hebben meer steun nodig, bijvoorbeeld voor ontwikkelingen van voormalige havengebieden en brownfield-opgaves. Daar is niet alleen Rijksgeld voor nodig, maar ook steun vanuit de provincie en Brussel.’

‘MOGELIJKE LOCATIES VOOR DE NIEUWE CAMPUS VAN TU DELFT ZIJN ZOWEL OP DE NOORD- ALS DE ZUIDOEVER’

Boost vestigingsklimaat

Dat TU Delft naar Rotterdam komt, is voor hem een logische keuze. ‘TU Delft kan niet meer uitbreiden in eigen stad. In Rotterdam liggen de opgaves van de toekomst die TU Delft-wetenschappers kunnen oplossen, of het nu om verduurzaming van de haven of technische oplossingen voor de medische sector gaat. Daarmee creëren we nieuwe werkgelegenheid. Bovendien krijgt Rotterdam er een grote pool jong talent bij. Bedrijven komen waar het talent is, wat een flinke boost voor ons vestigingsklimaat betekent. Waar afgestudeerden voorheen naar Amsterdam of Utrecht vertrokken, slaagt Rotterdam er al steeds beter in hen vast te houden. Waar de campus komt, kunnen we nu nog niet zeggen. Binnen een aantal jaar zullen wel de eerste studenten al komen.’

Samenwerking

Voor deze afgestudeerden maar ook voor de eigen bevolking zijn betaalbare woningen cruciaal, verklaart bouwregisseur Rommelse. ‘We werken aan de bouw van ruim 45.000 woningen, verdeeld over 300 grotere projecten en 250 kleinere ontwikkelingen. De afgelopen zes jaar lag onze woningbouwproductie gemiddeld tussen de 3.000 en 4.000. Waar andere steden vorig jaar een grote terugval hadden, kwam de bouwstart in Rotterdam nog uit op 3.100 woningen. Als bouwregisseur zit ik er bovenop. Als er ergens vertraging optreedt, grijpen we onmiddellijk in. Bovendien houden we elkaar op de hoogte binnen het Platform Ontwikkelaars Rotterdam en de Rotterdamse Versnellingstafel. Daar kijken we samen met ontwikkelaars, corporaties, beleggers en bouwers naar de uitvoerbaarheid van gemeentelijke beleidsvoorstellen en monitoren we gezamenlijk de voortgang op de bouwproductie. De markt ervaart onze transparante werkwijze en focus als stimulerend. Het Rijk is blij met onze aanpak en noemt die regelmatig als voorbeeld voor andere steden.’

Meer betaalbare nieuwbouw

Van de totale planvoorraad van ruim 45.000 valt 35 procent in het middensegment, een kwart in het sociale, nog een kwart in het hogere en 15 procent in het topsegment. Afgelopen jaar is bij 53 procent in het sociale en het middeldure segment gestart met de bouw. Dat brengen we zo snel mogelijk naar minimaal 55 en in 2026 naar 65 procent. Hiervan zal 40 procent uit middeldure koop en huur bestaan. Ook het aantal sociale huurwoningen neemt de komende jaren toe. Maar binnenstedelijke betaalbare woningbouw is met de huidige kosten en de rentestand niet of nauwelijks rendabel. Daar moet structureel geld bij. Rotterdam heeft daarom een doorbouwakkoord gesloten en 50 miljoen euro beschikbaar gesteld om de onrendabele top van belangrijke projecten te financieren. Met de woningbouw- en startbouwimpuls van het Rijk gaat de totale steun zelfs richting 100 miljoen euro.’

Verkorting lange procedures

Behalve financiële hulp is volgens directeur Melchers en bouwregisseur Rommelse ook juridische steun van het Rijk nodig. ‘Als we die bijna 1 miljoen woningen voor 2030 gebouwd willen hebben, moeten we de lengte van procedures onder de loep nemen. In Rotterdam lag op een gegeven moment de bouw van 2.000 woningen stil door beroepsprocedures. Dat is gelukkig gedaald tot circa 1.000, maar er zijn nog steeds teveel projecten die hierdoor aanzienlijk vertragen. Vanwege het enorme woningtekort hebben we het Rijk keihard nodig om samen een oplossing te vinden.’

‘MEER AANDACHT VOOR BEDRIJVIGHEID BIJ NIEUWE ONTWIKKELINGEN IN DE STAD’

Extra kantoren

Rotterdam heeft ook weer oog voor utilitaire bouwprojecten, legt Melchers uit. ‘Onze pure focus op woningbouw hebben we losgelaten. We richten ons nu meer op de ‘goede groei’ van de stad. Dat betekent aandacht voor veel groen in de stad, stedelijke voorzieningen en een duurzaam en aantrekkelijk economisch vestigingsklimaat. Rotterdam gaat zich daarom ook weer meer op de bouw van nieuwe kantoren richten. Tien jaar geleden lag de leegstand nog op 18 procent, nu is die praktisch verdampt. Door de huidige schaarste van goede duurzame kantoorruimtes stijgen de huurprijzen en is kantorennieuwbouw aantrekkelijker voor investeerders.’

De komende tijd komt er dan ook veel nieuw kantorenvastgoed op de markt. ‘In Air Offices, de herontwikkeling van het oude V&D-pand, komt binnenkort 23.000 m2 hoogwaardige kantoorruimte beschikbaar. In het CBD zinnen we in het Schiekadeblok op ruim 45.000 m2  aan kantoorruimte; niet alleen voor high-end gebruikers maar ook de creatieve sector. In mixed-use projecten zoals The Modernist en Treehouse is ongeveer 27.500 m2 kantoorruimte voorzien. Op de Blaak is 30.000 m2 en op de Coolsingel is ongeveer 70.000 m2 aan nieuwe kantoren of transformaties gepland. In het gebied Prins Alexander staat daarnaast circa 20.000 m2 op de rol. Kantoren zijn eveneens opgenomen in het vastgoedprogramma van Rijnhaven en Feyenoord City. In Merwevierhaven richten we ons juist meer op kleinschalige bedrijfsruimtes in de maakindustrie. Hiermee laten we het bedrijfsleven zien; Rotterdam means business.’