VG Visie Daily #28: In papier kun je niet wonen

Johan Conijn is emeritus hoogleraar woningmarkt en combineert die brede kennis met onderzoeks- en adviesfuncties. Zo was hij van 2010 tot en met 2019 directeur bij Ortec Finance en vandaag de dag directeur woningcorporaties bij Finance Ideas. Van oorsprong is Conijn econoom, maar hij vindt niet dat vraag en aanbod altijd leidend zijn op de woningmarkt.

Op de website van Finance Ideas staat een actuele analyse van de daling in het aantal nieuwbouwwoningen gefinancierd door institutionele beleggers sinds 2022. Een probleem natuurlijk want om de forse ambities te halen van Hugo de Jonge hebben we alle woningen nodig. ‘Onze analyse is dat verschillende factoren een rol spelen: de gestegen bouwkosten, de gestegen rente en het feit dat sommige pensioenfondsen teveel aan vastgoed hebben in de vastgoedfondsen en zich nu enigszins terugtrekken.’

Dat zijn allemaal macro-economische factoren, daar kan je niet zo veel aan veranderen dus.

‘Dat klopt. En daarnaast speelt het beleid van Hugo de Jonge rond ‘De Wet betaalbare huur’ een rol. Er komt waarschijnlijk een plafond aan voor de huur die particuliere verhuurders mogen vragen en dat geeft onzekerheid. Maar het is onduidelijk of de wet doorgaat en als dat gebeurt, hoe de wet er uiteindelijk uit gaat zien.’

Onzekerheid over het overheidsbeleid werkt natuurlijk nooit goed voor beleggers.

‘Die andere drie factoren zijn belangrijker, maar het speelt zeker een rol. Het gaat er vooral om dat die discussie over de betaalbare huur lang duurt en beleggers zijn allergisch voor onzekerheid. Ik hoop dat de Tweede Kamer die wet behandelt en nog wat verbeteringen aanbrengt en vervolgens aanneemt.’

Welke verbeteringen zouden mogelijk zijn?

‘De IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, red.) heeft dat op een rijtje gezet: het verlagen van de overdrachtsbelasting naar 6 procent is belangrijk, de nieuwbouwtoeslag van 10 procent moet ook gelden voor woningen die na 2025 worden  gebouwd en het indexeren van de woningwaarderingstabel met feitelijke huurstijging. Dat kan een duwtje in de rug betekenen waardoor er weer gebouwd gaat worden. Er is immers best wel animo bij de beleggers.’

Er is geen onwil bij beleggers, maar het gaat om het businessmodel?

‘Zeker, maar aan de bouwkostenstijging en de rente kun je niet zoveel doen dus dan moet je even wachten. We hebben beleggers nodig op de huurmarkt; de koop- en sociale huursector kunnen het niet alleen. We hebben nu te maken met conjuncturele problemen. Er zijn ook structurele problemen waardoor de woningbouw onvoldoende van de grond komt. Dat is een veelkoppig monster waarbij de vergunningprocedures een belangrijke factor vormen. Het is werken in een juridisch moeras. Procedures duren lang en er is te veel juridische tegenwerking mogelijk via bezwaar, beroep en hoger beroep, waardoor het tempo eruit gaat. Bij de planontwikkeling is het lastig alles goed te overzien. Je hebt meer mensen nodig die het totale plaatje zien in plaats van één facet van het proces.’

Dat is ook de taak van de wetenschap toch? Om het totale plaatje te zien en niet vanuit de eigen, beperkte invalshoek?

‘Dat probeer ik vanuit economisch en maatschappelijk perspectief, maar die grote hoeveelheden procedures tegen bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen zorgen voor zeer veel, ongewenste vertraging. De businesscase van de bouwplannen vóór de rentestijging was vaak prima, maar door de vertraging is die businesscase nu niet meer sluitend.’

Heeft u een idee hoe het sneller kan

‘Ik zie goede pilotprojecten om parallel te plannen in plaats van sequentieel waardoor het allemaal veel sneller gaat. De sleutelpositie wordt ingenomen door de gemeenten en die hebben een enorm capaciteitsprobleem. Dat heeft een kwantitatieve én een kwalitatieve kant, er is in veel gevallen te weinig kwaliteit om het tempo van het bouwen een beetje op te schroeven. Door toenmalig Minister Ollongren is de woningbouwimpuls ingevoerd met subsidies voor gemeenten, maar door de vertragende procedures heeft deze subsidieregeling nog tot onvoldoende versnelling geleid. Vorig jaar is daar de startbouwimpuls bijgekomen en hopelijk leidt die subsidie wél tot meer nieuwbouw. Het zou goed zijn als corporaties en ontwikkelaars veel meer voorwerk doen en gemeenten een regiefunctie vervullen, dat gebeurt al wel. De eindverantwoordelijkheid blijft zo bij de gemeente, maar het werk om de procedures op orde te krijgen doen de ontwikkelaars en de corporaties dan.’

Corporaties moeten de komende jaren 300.000 woningen realiseren. Gaan zij dat voor elkaar krijgen?

‘Een aantal corporaties kan dat net aan redden en een aantal niet, maar vaststaat dat als ze deze opdracht uitvoeren de gemiddelde corporatie in 2030 met de rug tegen de muur staat. Dan zijn de rentelasten gewoon te groot geworden. Corporaties hebben dan te weinig kasstromen om die rente te betalen want de huren dekken onvoldoende alle kosten.’

En de huren gaan niet omhoog.

‘Er is in de corporatiesector nagenoeg geen relatie meer tussen de kwaliteit en de hoogte van de huur. Als je de woning verduurzaamt zou je verwachten dat huurders meer moeten betalen, maar dat gebeurt niet en dat is de ondermijning van het verdienmodel van de corporatie.’

Dat is het maatschappelijke en dus ook politieke dilemma: je wil als politiek wel huren verlagen want dat levert stemmen op, maar eigenlijk ontbreekt daarvoor de economische basis.

‘Betaalbaarheid is belangrijk omdat je veel mensen hebt met een laag inkomen en je hebt bovendien veel woningen nodig. De noodzakelijke nieuwbouw en lage huren staan echter op gespannen voet met elkaar en daarin moet je keuzes maken voor de middellange termijn. En dat probleem dreigt de komende jaren steeds groter te worden.’

U ziet zichzelf weer over vijf jaar aanschuiven bij een enquêtecommissie om te vertellen dat u gewaarschuwd heeft.

‘Ik denk dat de huurprijzen weer veel meer in overeenstemming gebracht moeten worden met de kwaliteit van de woning. Als je een lage energierekening hebt doordat de woning goed geïsoleerd en gasloos is,  kun je wat meer geld besteden aan de huur. Momenteel zijn er amper verschillen in de hoogte van de huur tussen een hele tochtige woning en een woning die perfect is geïsoleerd.  Het is ook belangrijk dat de huren de kosten volgen. Als de lonen, de rente en de bouw- en onderhoudskosten stijgen dan hol je het verdienmodel uit als je de huren niet laat meestijgen.’

Heeft u er vertrouwen in dat het goed komt?

‘Er is veel kritiek op Hugo de Jonge, maar hij heeft ook veel goed gedaan. Hij heeft de woningbouw op de politieke agenda gezet en de regie van het Rijk weer centraal gesteld door de wet Versterking regie volkshuisvesting. Maar ja, in papier kun je niet wonen natuurlijk. Als die juridische knopen bij de gemeenten ook nog snel verdwijnen dan gaat het de goede kant op.’

En die 900.000 woningen gaan we dat redden?

‘Dat is niet waarschijnlijk en daarin moet de Minister ook realistisch zijn. Je hebt gewoon al die flankerende maatregelen nodig zoals het splitsen en optoppen van woningen en het stimuleren van allerlei vormen van samenwonen. Het is ongewenst dat samenwonen veel nadelen heeft zoals het korten op subsidies en AOW. Dat soort maatregelen zouden we best even buiten werking kunnen zetten omdat we te maken hebben met een wooncrisis.’

Vindt u het sowieso goed dat de overheid wat meer regie pakt en minder aan de markt overlaat?

‘We moeten niet de illusie hebben dat we zonder de particuliere sector kunnen. Maar nu er een gigantisch woningtekort is, hebben we wel beschermingsmaatregelen nodig voor huurders. Als overheidsmaatregelen ertoe leiden dat het rendement onvoldoende is voor beleggers dan moet je vooral via fiscaal beleid het probleem oplossen. Dat is een veel charmantere benadering om te voorkomen dat beleggers eventueel afhaken. Het is gewoon niet goed dat kwetsbare mensen met een laag inkomen zijn aangewezen op de vrije sector waar ze onvoldoende beschermd worden. Er zijn afgerond 100.000 woningen die eigenlijk onder de bestaande huurprijsregulering zouden moeten vallen, maar een te hoge huur hebben. Het is onze maatschappelijke verantwoordelijkheid om daar iets aan te doen. Economen denken in systemen en zo ben ik ook opgegroeid, maar het gaat om de mensen die áchter de systemen zitten. Wat betekent het voor mensen? Als je daar rekening mee houdt dan trek je andere conclusies.’

Persoonlijke vragen Johan Conijn

WAT IS HET BESTE ADVIES DAT U OOIT HEEFT GEKREGEN?
‘Mijn leidraad is ‘Tegels lichten’, een titel van een boek van journalist Henk Hofland. Zonder aanzien des persoons achterhalen wat er is gebeurd.’
WAAR BENT U HET MEESTE TROTS OP?
‘Het meest blij ben ik met mijn kinderen. Ze zijn mooi terecht gekomen en ik herken in hun gedrag mijn eigen normen en waarden. ’
WELK BOEK IS U ALTIJD BIJGEBLEVEN?
‘In mijn middelbare schooltijd las ik ‘Niemand is onsterfelijk’ van Simone de Beauvoir. Het boek schetst het fictieve leven van iemand die onsterfelijk is en dat is geen leuk leven. Wat is nog de betekenis van het leven, als de dood er niet is?’
WELKE FILM OF SERIE MAAKTE INDRUK?
‘Al zo’n 15 jaar hebben we geen televisie in huis. Veel kijk ik dan ook niet’
WELKE SPORT BEOEFENT U?
‘Ik fitness een keer in de week.’
WAT IS UW FAVORIETE STAD?
‘Amsterdam.’
HOE LAAT STAAT U OP?
‘6.15 uur.’
HOE ZUINIG BENT U OP UW LICHAAM?
‘Zeker, ik rook niet en drink matig en eet gezond.’
FAVORIETE VAKANTIEBESTEMMING
‘Vorig jaar in mei waren we in Wales om te wandelen. En ik ben vaak in Finland geweest; de koude winter waarin de natuur tot stilstand komt, is prachtig.’
WAT IS HET BESTE RESTAURANT?
‘Tanuki Izakaya in Amstelveen.’