VG Visie Daily #29: Waarom de vastgoedsector de netcongestie deels aan zichzelf heeft te wijten

De bouw- en vastgoedsector verduurzaamt de bebouwde omgeving op de verkeerde manier, stelt partner van vastgoedadviseur HWRK Rens van Hal. Door gebouwen vol te stoppen met technische installaties, zonnepanelen en warmtepompen, gebruiken ze veel te veel stroom. ‘De huidige manier van gebouwen ontwerpen, bouwen, gebruiken en beheren moet op de schop.’

De energietransitie leidt zo langzamerhand tot het stilvallen van de Nederlandse economie, is de ongemakkelijke vaststelling. Ook vastgoedeigenaren dragen door onbedoeld aan bij. Ze zijn verplicht de CO2-uitstoot van hun gebouwen in 2030 te halveren en in 2050 naar nul te brengen. Bij nieuwbouw is gasloos en klimaatneutraaI al praktisch de standaard. Maar ook bestaande Nederlandse woningen en utilitaire gebouwen gaan massaal van het gas af. In plaats daarvan worden overal warmtepompen, ledverlichting, slimme datameters, laadpalen en zonnepanelen geïnstalleerd. Ook deze elektrificatie van de bebouwde omgeving werkt de steeds problematischer netcongestie in de hand.

Bijna overal netcongestie

Veel bestaande bedrijven kunnen hun stroomaansluiting al niet meer uitbreiden. Maar liefst 10.000 particulieren, bedrijven en ontwikkelaars staan nu op een wachtlijst voor een nieuwe aansluiting. Een van de gevolgen is dat dure warmtepompinstallaties of zelfs compleet gebouwde bedrijfsruimten, kantoren of woningen geen stroom krijgen en niet in gebruik zijn. De bouw van nieuwe windmolen- of zonnepaneelparken voor extra stroom is geen optie. De capaciteit om stroom op het net te leveren is er evenmin; ook hier bestaat momenteel een wachtlijst van ruim 10.000 aanvragers, aldus Netbeheer Nederland.

De meest actuele capaciteitskaart (capaciteitskaart.netbeheernederland.nl) van het elektriciteitsnet van 4 april maakt het pijnlijk duidelijk. Behalve in een gebied onder Den Haag en rondom Rotterdam is bijna overal in Nederland beperkte of helemaal geen capaciteit op het stroomnet meer. Vooral de kop van Noord-Holland, Flevoland, Utrecht, Gelderland en Noord-Brabant slaan donkerrood uit. Zuid-Holland staat er het best voor, gevolgd door Groningen en delen van Friesland. Toch dreigt zelfs in Rotterdam binnenkort netcongestie, schreef netbeheerder Tennet in maart in zijn jaarverslag.

‘AFGEZIEN VAN ZUID-HOLLAND KAMPT BIJNA HEEL NEDERLAND IN MEER OF MINDERE MATE MET NETCONGESTIE

Miljarden extra

Het is niet dat netbeheerders stil staan. Zo investeert alleen Tennet dit jaar al 10 miljard euro in uitbreiding van het elektriciteitsnet. Tussen 2024 en 2033 plant de netbeheerder 72 miljard euro aan investeringen in Nederland. Het gevolg is wel dat zowel de stroomprijzen als de aansluitingskosten voor consumenten en bedrijven hard stijgen, met respectievelijk 15 en 10 procent per jaar, stelde Netbeheer Nederland onlangs. De politiek zoekt de oplossing ook in kernenergie. Het demissionaire kabinet wil het aantal kerncentrales in het Zeeuwse Borssele uitbreiden naar vier. Vanaf 2035 zouden die 9 tot 13 procent van de totale elektriciteit kunnen leveren. Het parlement verzocht onlangs in een motie om nog twee nieuwe centrales die vanaf 2040 stroom kunnen leveren.

Rens van Hal pleit voor een fundamentelere oplossing van het stroomtekort. Van Hal is partner bij HWRK Housing & Facility Professionals dat onder meer strategisch en duurzaam vastgoedadvies geeft. Hoe we nu de bebouwde omgeving – goed voor bijna 40 procent van het totale energieverbruik – elektrificeren werkt volgens hem averechts. Vorig jaar rondde Van Hal zijn master of real estate-opleiding af aan businessschool Tias in Tilburg. In zijn afstudeerscriptie onderzocht hij hoe haalbaar het is om voor 2050 alle 7.600 schoolgebouwen te verduurzamen. De huidige problemen en oplossingen daar zijn volgens hem ook van toepassing op commercieel vastgoed.

‘ZOALS WE NU DE NEDERLANDSE ECONOMIE ELEKTRIFICEREN HEBBEN WE TIEN KEER ZOVEEL STROOM NODIG’

Tien keer meer stroom

Volgens Van Hal moet het hele vastgoedproces op de schop. ‘De manier hoe we nu gebouwen ontwerpen, bouwen en beheren werkt niet. Alle veertig personen die ik heb geïnterviewd erkennen dat. Het komt erop neer dat we alles op dezelfde manier blijven doen, behalve dat we gas vervangen voor elektra. Opdat het energieneutraal wordt, gooien we hetzelfde gebouw vol met nieuwe technische installaties, zonnepanelen en een wko-installatie. Die gebruiken daardoor zoveel stroom dat er niet genoeg ruimte is voor het benodigde aantal zonnepanelen. Ik sprak tijdens een congres van Siemens een Stedin-medewerker. Als we op deze manier de Nederlandse economie elektrificeren, hebben we volgens hem tien keer zoveel stroom nodig.’

Doe als Elon Musk

Hoe moet het volgens Van Hal dan wel? ‘Zowel bij ontwerp, bouw, beheer en gebruik verzamelen we geen gegevens en zit er geen leercurve in. De bouw- en vastgoedsector moet een voorbeeld nemen aan Elon Musk. Vanaf een blanco vel papier ontwierp hij een hele nieuwe auto. Wetenschappelijk onderzoek toont aan dat de theoretische verduurzamingsmaatregelen in de praktijk niet werken. Het ontwerp van de gebouwschil en het gebruik van installatietechniek is gebaseerd op computermodellen. Nu moet een installateur regelmatig de fouten van de architect herstellen. Of een architect ontwerpt een zonnekoepel, waarna je de extra hitte niet meer krijgt weggekoeld. De allereerste persoon die een opdrachtgever moet inschakelen is een bouwfysicus. Bouwfysica is essentieel. Werk vanuit die kennis verder, standaardiseer dat proces en zet een gebouwbeheersysteem om gebouwendata te verzamelen en er lering uit te trekken.’

‘ALS JE EEN ZONNEKOEPEL IN EEN GEBOUW ONTWERPT KRIJG JE DE EXTRA HITTE NIET MEER WEGGEKOELD’

Standaardconcepten

Dat is allemaal geen rocketscience, benadrukt hij. ‘Niet alles hoeven we met techniek op te lossen. Juist een bouwfysicus kan ervoor zorgen dat er minder installaties nodig zijn. Vaak adviseer ik om een kleiner gebouw te ontwerpen of met een verdieping minder. Zorg ook voor minder transparante gevels. Of installeer luifels tegen overtollig zonlicht. En een gebouw hoeft echt niet altijd 21 graden te zijn; tot de jaren tachtig was 18 graden normaal. Ik heb ook met grote aannemers gesproken; als ze vijf keer hetzelfde gebouw neerzetten, zijn alle kinderziektes eruit. Met drie of vier standaardconcepten met afwisselende gevels kunnen bouwers heel Nederland bedienen. Een architectonisch hoogstandje reserveren we maar voor een museum of theater. Alle kennis en geld is. Met echte politieke wil kunnen we de echt duurzame energietransitie van vastgoed in dertig jaar voltooien. De eerste stappen kosten geen geld; je hoeft alleen maar met alle stakeholders om tafel te zitten.’